大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

カテゴリ: 利回り

飲料自販機に、今後参入しようとする大家さん方が多いが、


市場では、自販機の売り上げが減って


いろんな業者が撤退を


しようとしている。




これは、売上が増えている時期にやるべきで、減っている時期から


参入はリスクしかない。




でも、契約によるが、もっとも、大家は、損をしない点がいい




先日、高利回りの自販機の一括貸で損をした、


それは例外で、業者の・・・・である。




基本、儲かる場所では、今後も儲かるし、儲からない場所では



撤退すると、その業者は言っていた。




アパートと同じで、余りに自販機を作り、設置しすぎだ。


すると、売上金額で、自販機の購入金額を償却できないで、


パンクしてきている。





俺のアパートで、設置した自販機で、儲かっているのは、一か所だけである。


それは場所がいい。




去年は、弁当の自販機をやろうとしたが、難しい。


許可がでないし、一緒にやる人がいなかった。






大家の副業として、飲料の自販機に将来のメリットはない、


本来の大家業を進むのが得策と考えている。



いい場所は、・・・・・・の方の力で抑えられているからだ。









去年は、お金があまっていたからだろうか。


少し失敗をしている。


加工した駐車場の利回りが高いのを、買っている。



売主は、どうかして、高利回りに見せたくて、



自販機を設置していた。



毎月売上が、1000円しかないが、


何故か、一括貸で毎月1万円入金された。



それで、利回りは3%アップしていた。



売主が不動産屋の場合はよくある手だ、業者とつるんでいる。



買って、一年で解約になった。



いい自販機の会社の営業の方だった、


最後は、本音を言ってくれた。



・・・売主とグルで騙したと・・・




そして、撤去された、・・・ここからスタートだ。


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これは、駐車場だけだと利回りは10%に下がる。


それだと、すぐ売るのは難しいので


当時は、利回り13%にして売っていた。





でも、どうしてだろう、首都圏である川口は土地は高い。



売り値は500万だが、評価額は700万もある。


・・・その価値は所有しても全くわからないが、融資を利用するのにはいい。・・・



・・・俺が、売るときは、ちゃんと利回り10%で売ろうっと・・・




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今まで、利回り20%の物件にこだわって購入してきた。


そして、家族用タイプと単身用タイプを購入してきた。


10年たってどうだったか?



退去の少ない物件が良かった。


家族が住むのが圧倒的に退去しない。



そして、何より退去時にお金がかからないのがいい。



単純だが、全くそれで、利益率が違った。



今後、退去時にお金がからないのは、入居時に相手を選べばいいのだ


大家の力量でどうにかなる


単身者の回転率を下げるといっても、難しい地域があるのも現実である。



そこの選別が今後の、大家業において重要になってくる。


全て、高利回りが前提だが。・・・


今はない。


もし、同じ利回りで購入するなら退去しない物件がいいと思う。



これから大家の仕事は、頑張って所有している物件を


回転率の少ない物件にしていこうと思う。




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今日は通帳記帳をした。物件ごとに分けている。


   今月も、土地貸が一番いい。


   そのまま入ってくる。一切変動がない、管理費もかからない。


   購入してから、全くである。


   いいのを購入できたと思う。


      これは、すぐに売れずに埋まっていた。


   楽しみにして買い物をする方を想像すると喜びもある。

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   それに引きかえ、中古アパート、マンションは、支払いがいつも多い。・・・・



   今月も、管理費、修繕費、電話代、電気代、ガソリン代、たくさんかかる。



   入居者さんに喜んでもらいたいと思うと


   毎日掃除、修理をして全く儲からない。



   仕事が楽しいのはいいのだが・・・儲からねえ~。
  
  

   ただ、苦労もするが、今のところ、それも楽しいのでやめられない。



   高利回りを購入できたので生活できているからまあいいか。
  

   
   そう思い通帳記帳をした。度々通帳繰り越しになる。




   それに対して駐車場は、支払いはない、これはいい。



   売り上げは変動するが、安定している。


   ただ、楽しい仕事ではない。





  そう考えたら、土地貸がいい。暇ならその土地に何かアクションを


  すればいい。



  サラリーマン時代、周りの職員は全員たくさん土地を持っていた。


  命運を分けたのは、場所である。



  コンビニなどに駐車場を提供していた奴が片手団扇で生活していた。




  でも、いい土地を貸せる物件売っていないよ~、そりゃめったにない。




  じゃ、下々の俺は土地貸しを作ればいい。


 
 
  今、持っている、土地を貸せばいい。


  アパートの敷地などの一部の土地を貸せばいい。


  そう思う。


  もし利回りが低かったら、やけにならないで前向きにいこう。



  そんな計画をして、少し実践し始めた。


 
  そう思って町を歩けば楽しい。  


  ー空いている土地を活用する。ー







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法人決算の準備を始めたが、やはり高利回りがいいと思う。


  いい場所が前提ですが・・いい場所とは首都圏の駅近、地方の県庁の近くなど


                   結局需要と供給のバランス。 


  都内でも駄目なのは無茶、

    人がいない地方でもいいのはいい・・・

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 俺は、地方と都内と両方所有してきが、どちらも資産は利益を生まない

 
 売るまでは、意味がない。売却益では、その地域に歪みが生じるもとである。


 利益は、売上が大事だ。


 正確には「売上-経費」である。


 まだ、自分で購入して10年の駆け出しだが、そう断言できる。



 まず、融資であるが、10年前、同時期に始めた奴は、


 まだ10年以上ローンがある・・


 ・・が、ポンコツの俺でも、高利回りなので、ローンはもう終わる。


 毎月の支払いは同じである。

 

 土地である資産であるが、同じ8000万の評価の土地でも、

 坪200万も坪10万でも

 今のところ、売り値は変わらない。

 しいていうなら処分のスピードの違いである。


 その売上が毎月120万ある、資産価値の高い方は、毎月60万である。

 毎月の手取りも格段の差があった。



 今年は、実質利回りの低い物件を購入したが、トントンで利益は少ない。

 では、何をすべきだったかいい場所の高利回りを待つべきであると思う。

 それが、3年後でも、5年後でも購入したら、いずれ追い抜ける。

   それでも俺は購入した、それはポンコツだから・・・お勧めはできない。

  ただ、利益以外の大切な事を学んだ。不動産投資をすることで成長できる。
 


 
 
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