大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

カテゴリ: 所有する物件

1億円の

アパートなどの資産が

一つだけ

ローンを組んでカツカツなのは

好ましくないと思う。


1000万円でも、

3つ、4つあるのが

価値がある。


そうじゃない

「何言ってんだ

売ればいいじゃん」って

言われても・・・


売って

もめるし、

ストレス

時間がかかる。

買い取りでも、

売ると

結局、税金がかかる。


売ると

せっかくの、

打ち出の小槌を失う・・・

何もしないで、

毎月利益が上がる資産がなくなる。

その場所で

築いてきた

暖簾がなくなってしまう



だから、

小ぶりなのが多いのがいいのである。

小さい分、

それに伴う

苦労することもあるが、

それが

自然に力に変わっていく。


売りやすいのがいいのである。


一度の売却で

打ち出の小槌を、

全てなくすのは

もったいない・・






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今後、所有する物件に、境界が不明なのは


整理していこう。


地方ルールなんてことでそんな物件も買っている。



境界杭をうっていこうと思っている。


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調査士の費用を安くあげるために、


登記のみしたこともあったが


結局、杭がないと売れないし、


たとえ売れても面白くない仕事になる。


自分の責任で、隣地の人の承諾をとっておこう。





 購入するとき、隣地ともめていたり、


昔のことなので、


杭と面積が


異なっていることはよくあった。








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始めは、融資を利用する関係で


積算評価の高い高額資産を購入した。


売上も多いが、修理や固定資産税もかかった。


でも、根抵当を付けたので目的は達成した。

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そこで、高利回りの少額資産の購入をした。


少額資産は購入しやすい。


融資は長くても8年、複数買っていくのがいい。


満期がくると、自然に全体の返済比率がさがってきた。


これは、心地いい。楽しいのだ。



最近は面倒なので、少し手放そうかと考えている。


すると、他の少額資産の繰上返済に回すことができる。


売上は下がるはずだが、


もともと売上が少ないので、気にならないと思う。


やってみよう・・・・



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九州の熊本で地震があった。


テレビを見ると、益城町では自宅が壊れている。



今日は何をしなければならないか?




長崎では、駐車場を経営している、


戸建を賃貸している、空家を所有している。

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これから、まず、10時には管理会社に連絡して、会社の人や


利用している人で、ケガや壊れていないか確認しようと思っている。



無事だといいと、そう昨日から願っている。




この物件は、高利回りだったので、ローンは終わっているから


補修する余力は十分ある。




駐車場は陥没している可能性がある、


戸建は屋根が壊れている可能性がある。



本当、無事であってほしい・・・・



余震が95回もきているらしい、


今後、余震がきても大丈夫なように補強したいと考えている。






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常陽銀行と足利銀行が、また、合併するようだ。


その前の合併の時、買ったことがある。


合併する時は、その前に、合併しやすように、不良資産を整理する。


延滞大家の売却を進めている中で、利回りのいい物件を


手に入れることができた経緯がある。


・・・癖のある入居者や、設備の不具合があったが、いずれ綺麗になる。・・

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売却するオーナーは、銀行は借りるときはぺこぺこして、手のひらを返されたと言って


契約にも来なかった。


恐るべき銀行ともいえる。



こちらは、そのお蔭で手に入ったのだが、融資には気をつけたい。



大家にとっては、合併は、チャンスでもあり、危険でもある。





いい物件なのに、何で不良債権になったのか?



当時の俺は、売主の自宅までガンガン訪れて仲良くなった。


売主は、土地を安く田んぼで購入し、整地し、そして安く建てて、


新築で多分利回り13%以上で作っている。


優秀な方だった。


何棟も所有して、古い通帳には5億円あるのを見せてくれた、凄い


・・・・・・が、株の失敗であった。





当時の俺は失うものがなかったから、


銀行経由の不動産屋から仕入れを無視して


がんがん売主に会いにいった記憶がある。


もう、そんな根性はないが・・。


自宅にいくと、売主は最初は驚いていた。



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突然訪問して、会って帰るまでには、仲良くなった。


そうしないと不動産屋さんに怒鳴られる。



要するに仲介を飛ばされると思われるからが、


・・・・仲良くなっちゃったら、関係ない。


極端な話、不動産屋を変えちゃえばいい。



俺は、ちゃんと、仲介料を支払って買いましたが・・・



ただ、思ったのは、売主と不動産屋は仲良しでも何でもない。


売り値は、売主が決めるので、


この人になら売りたいと思われたらいいと思う。



買う側も、その人の物件への思い入れを聞いて買ってよかった。



だから、ポンコツの俺でも、


必死に綺麗にしている原動力になって今がある。



それが、一生を賭ける仕事につながっていった。


投資家としては失格だが、大家としてはいい。



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