大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

カテゴリ: 融資

高利回りボロ物件では

早く楽になりたい。

返済比率を

高く

そして、
融資期間を


短く設定してきた。

だから、

不安があった。




でも、そのおかげで

無駄遣いが

できなかった。


そこが良かった。

預金がないのだから、・・・


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この仕事をして

成功している投資家は

返済期間が長く、預金がある。


そして、自分を的確にコントロールできるようだ

だから、ゴルフ、海外、株や別荘が持てる。




だが、俺は、もともと浪費家であり

上手にできないから


返済比率が高い中で

できるところまで

頑張ってから、

比率を下
げたのが

向いていた。

人それぞれである・・・・


それは、

今まで先祖が土地持ちの

資産家を見てきたからかも知れない。

初めから、余った預金や土地があって

浪費をしたり

困ったとき、その土地を売ってきたのを

見てきたから、ちょっと考えが違う。


小心者なら、石橋をたたいて渡る方が

心にいいと思う。





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サラリーマンをやめて

ローンを払って

家賃収入のみで

生活してきた。


ローンの種類は2種類

住宅ローンは、

長くローンを組んで

アパートは短く組んだ。

ローンは

レバレッジもきいたが・・・

長くやってみないとわからない、

負担も感じるのだ。


どちらも、

ローンの支払いが

重く感じる

時がきた。

この物件は重いな~って

例えば

住宅ローン

返済比率の高いアパートローン



重く感じてきたら

その時

その物件を

完済
してきた。

完済したとき

何気なく散歩してきた道

いつも興味がなかった

花が綺麗なことに

気がついた瞬間だった。


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それから

楽しめるようになった。

気がつかなかった

花には、蝶蝶等がとんでいたとは・・



楽しく仕事をするって

そういうことだった。


疲れたとき、その時点で、

完済できる余力が

できていた
のが

良かった・・・と思います


だから、

まずは

余力を作
ること

大事だと思う。


よく年収1000万円の

サラリーマンが


預金がなくて

老後どうしたらいいかって

相談されたり

マンションを購入したいから

ローンを組みたいと話を聞いたが・・・

融資が下りない。

浪費家で、単純に

資金に余力がないからである。

高収入で才能がある人は

時として

おぼれるのである・・・






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将来経営が

厳しくなっても

リスクを負わないように


複数ある

一人会社のうち

規模が小さい会社には

設立時から

リホーム部門を設けて

定款に記載している。



ろくな修理もできないので

大家業がメインでやってきて

もう何年たつのだろうか。



まだ、DIY40点だが、

0点から

だんだん楽しくなってきた。

写真 2017-12-28 11 11 49


次の一手・・・

融資を使って、

業者に頼んできたが

できることから

ステップアップしよう



事業融資を使って、

この法人を

利用して、

楽しみながら

修理をして

支払っていこう。



そうすると、

仕事への

やりがいもふえる。

自然に

返済比率も下がる。



これが、

俺流の

空室対策、

自由な時間で

仕事をしながらの

楽しみ方である。







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融資を使うと

レバレッジをきかせれるので、

アパートを

数棟も購入できた。



そして、

何もしないで家賃収入から

ローンを払えた。

多少の苦労もあったが

これで生活ができたことが

嬉しい・・・


嬉しかった

過去形でもある。




その時から

今まで

何故できたか、


それは

利益率が

良かったからである。



写真 2017-11-27 14 31 00



それが、今は

苦しい人が増えている。


だんだん利益率が

下がってきているからだ。




時代にあった設備投資、

修理費の支払い

空室期間が増えて、

家賃も下がるからである



厳しい・・・


だから、厳しい事を

自覚して仕事をすべきだ。




それに

気が付いていない人がいる。

何故だ、

それは

長期ローンに

しているので


今が苦しくないからである。



ローンの厳しさは

物件が古くなってから気が付く・・・


その対策として

早期に

無担保物件をつくってきた。

そして

返済比率を下げようと思ったとき、

簡単に他人に譲る事が

できた。


俺が、

作れたということは買う人も

いずれは、作れる。

売る人も、買う人も

楽しい大家業である・・・









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今はローンが長く組める

有難い時代なのだが

最初の一棟は短く組むべきだ・・


ありがちなパターン・・・・

新築で

一棟目を契約した過去がある。

土地を担保にして

ローンは25年、家賃収入は60万円

支払いは20万円手取りは40万円だ。

でも、よく考えたら

こどもにローンを残したくない。

写真 2017-11-07 12 39 52

手付けを200万支払っていたが

解約した。

もし、そのままだったら、

まだ、ローンは

10年残っている。

それをやめて、

ローン期間を短くして

築淺中古で再生してきた。

すると

〇棟がすでに無借金になっている。


その経験から

どうしても

ローンを長く組みたかったら、

その後でいい。



「〇〇でアパートで

長期ローンが組めました」って

聞くけど、

それで儲かるのは

大家じゃない。


負のスパイラルの始まりである。


だいたい

長期ローンは、空室がなく

修理がかからないのや

土地の価値が

確実に下がらないのに

組むべきである。






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