大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

カテゴリ: オーナー

現場にいったことで、

今がある。


じゃ、

「どれだけの仕事をしたの???」って

職人さんやスタッフには

笑われるだろうが・・・・

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オーナー業としては、

それが良かったかも。

大家もやっている工務店や職人の

友人は

現場主義で

全く営業をしない。


そんなパターンはよくある。


現場で

ろくな仕事しかできないから、

その分、

営業や経理をしてきた、

コスト削減、安く仕入れた

客付け先を増やした。



ポンコツの仕事を

している過程において

自らが

労力を投入しないで

回るシステムができてきた。


そんなメリットがあった。


・・・・が、現場で

上手に仕事できるようになりたい。

できる男はかっこいい



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世田谷の事務所の前のスナックに行ってみた。


翌日、朝、空ビンなどのゴミを片しているご老人がいる。


朝からシルバー人材の方が仕事してくれているのか?



いや、近所の資産家のようだ。


昨日、スナックにいた人だ。


独り身らしい。



店のママの力は強い、


これが魅力なのだろう。 



ただで、手伝わせている。




いや、勝手に手伝ってくれていると言った方が適切である。



これは、女性は、一瞬で資産家になりうる潜在能力を持っていると言う事。



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これも世田谷の魅力の一つだ・・・



今まで、北海道から宮古島まで不動産とかかわってきたが、


結局、日本中、俺はどこでも同じ光景を見てきた。



男から見ると、女性は優しく魅力がある。


男は弱い、女々しい?のだ。







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20年後の将来を見て、大家をするのが理想だが、誰もできない。


近い将来がみれるのは総理だけだ。それでも難しい。



将来を予測できるのは頭のいい人だ。


無理だ〜



じゃ今を見て過去20年前から逆算はできる。


昔ながらのアパート経営の手法にはなるが・・・



その当時、新築アパートや店舗の仲介に少し携わってきた。



地鎮祭しか行かなかった物件でも、ローンの支払いが終わるまで


心配だった。俺の責任でもある、だから見に行っている。



店舗なんて、半年も空くこともあった。アパートも駅から10分以上では2か月も


空室があった。



それを見て思うのは、1に場所、2に広さ。


そして、それ以上に資金に余裕がある事だ。



オーナーは、半年空いていても、高級車に乗り毎日ゴルフにいく、


それは、他にも物件があり預金がある。


それが、成功のシナリオだと感じている。


子供にも、資産をわける用意をしている、相続税の支払いの準備もしている。



一棟に、カツカツで、ローンをかけてやるのは将来に対応できないと思う。


1億の物件1つより、10棟の物件の方がいい。



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テレビを見ていたら、梅沢さんが、みのもんたさんは


飲みにいくと、他の人より高くぼられる。


これを有名税と称していた。



各地で物件を所有していると、


その地元で飲みに行くことがある。


いい店も多かったが、


儲からない一杯飲み屋にいくこともあった。


はじめは、安く飲めて地域の情報が入る、友達もできる。


こんなにいいことはない。


数回いくと、赤字経営の飲み屋にあることだが、


「仕事は大家をしています」って話すと、


一回の飲み代が、1万円アップすることがある。


こrは、大家税?というのか。



長く安く飲みたいなら、大家を伏せるのがいい。



飲み屋の経営者としては、毎日の売り上げで赤字にならないように


しないといけない。


そして、儲からないそんな店は、家賃を滞納している、


これからは、お金を借りるか、ぼるしかない。



大家は絶好のターゲットになる。



地元の方といく方が、リスクが少ないが、


そんな店には、行かない方がいい。


キャッシュフロー?が悪くなるからだ。



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将来は、もっと空室が増える予定だ。


物件のオーナーとして、そこが難しい。


新年だから、それに合わせて、長期経営目標をたてよう。



空室対策で、「民泊、新築、リホーム、


         世田谷、将来は転売」、これで、あなただけは満室で大丈夫ですって


・・・・いろんな投資方法がある。



偉い人は、空室が増えるのをみんなで考えようって、


将来の高齢者を地方に、都内に民泊を、分散してくれそうだ。


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でも、基本、需要と供給のバランスが悪いのに、


そこに、さらに新築を建てようってことに問題があるのと思う。


( 新築も、ローン半ばで十分中古になる )



自分の心に規制をすべきだと思う。




自然に、場所が悪かったり古いアパートから空くなら、ローンがないほうがいい。


それは、購入後では、現実難しい・・・できるのは、毎月の返済比率を下げること。


資産の組換えでカバーできると思う。



本当は、家賃は値下がりするんじゃないか?・・と不安な心で、


カツカツの経営で、高い物件を長期ローンで保有しても楽しくないじゃないか・?。



住まいは、お客さんにとって大切だと思うので、


余裕をもって提供していないと、無理がある。




自分も住んでみる・・・・、例えば、お隣さんが、変な人じゃ嫌だ。


ゴミが落ちていて清潔感のない所じゃ不愉快である。


資金に余裕がないと、できなかった。



やってみると、新築だって、中古だって思っていたより儲からない方が多いのが


現実だ、建物は古くなる・・・・だから新築も中古も利回りが全てだ。



友人だった奴は、土地を2か所、両方で毎月120万で駐車場として一括貸している


土地を所有していたので、ローンもない・・・それだけで、暮らしている。


空室は一度もない


一人もので暇なので、賭け事が好きであった、競馬だ。


これはこれで上手くない、付き合わないが・・・






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