大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を適当に日記にしています  

カテゴリ: 学ぼう

新参者から始める

家族経営の

大家業では

長期にわたる

リスクの対策を

万全に

することで

確実な利回りが

ついてくる、そう思う。

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そして

確実な利回りができるので

あれば、

何も、

無理して増やす資産などいらない


そもそも

余裕資産に

税金がかかるから

多くはいらないのである。

家族の中で、

いずれ

もめる原因になるだけだからである。・・










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専業として大家業を初めて

この仕事をして

感じた

一つの考え方だが

利回りが大事。


土地の価値が大事と

いう考え方もあるが

やってみて思うもは

実質利回りが、

良い物件は、

購入資金のローンを回収したら

その後は

預金が、少しずつ

増え始めている。



その後、

それを、使って、

土地の価値の高いのを

買っても

順番として

いいと

思うのである。

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実際、

利回りの低い

土地値の高い

駅チカで、

ローンで購入した駐輪場は

まだ、半分しか、

回収できていない。

ただ、貯金しているよりは

実質利回りで5%あるので

いいのは

言うまでもない。


しかし、この土地には

今も、何も思い入れもない。







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退去したアパートの部屋は

大家の負担で

修理費用が

随分かかるのが

難点だ。


宮古島で

ここで、退去する部屋がある


古い部屋なので

前回は、

100万円以上修理する予定が・・・

数年前の、宮古島では

バブルで

空部屋が

足りなかった時だった

そこで

借りたい人だらけの中

一般の人ではなく

マッサージ屋さんが、

その現状でいいからと

言われたので

修理前の状況で

家賃を上げて、貸している。



今回、空いた部屋を見たら

以前より

綺麗になっていた。

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今回、直さなくてよくて

募集が楽だ

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こんなこともある

宮古島では、アパート建築ラッシュで

今は、空き部屋だらけに

なっている。

こんな時、大家はなにもできない

何もしないのがいいかも

慌てないの・・・それがいい





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不動産投資をして

数棟所有するように

なったら

お金が必要になった時

売却したら、

通帳に、すぐお金が入って、

良かった。



だが、

それは、一時しのぎで

ベストでは

なかった。

それは、その後、

毎月家賃が、入らなくなったからである。


当たり前であるが

数年経って、

つくづく感じている。


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資産の組み替えはしょうがないが

なるべくしない方がいいかも


借金を増やしたくない気持ちが強く

借金を減らしたくて売却したのが

主な理由であった。

それで、心が落ち着けたので

その時は、それでいいのかな。

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しかし

お金が必要になったら

借金が減っていたら

本来、新たに借りればいい。

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そう思えるのも、

今、借金が少なくなったから

思えるのであるが

やってみないと

わからなかったことである。











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13年前

投資物件ゼロから

初めて、増やしていく中で

一つの方法として

課税の繰り延べを

利用して

良かったと思います。


それは、

物件を売却して

利益がでると

課税がかかりますが、

その支払いは大きい。


課税は義務なので、

支払わないと

いけませんが、

成長しよとしている時は

課税を

将来に回せれば

スピードが加速できます。

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当時

買替の特例が、

その一つでした。

調べて調べて、それに適用することができました。

思い出してそう思います

それは、良かったなあ~







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