大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

カテゴリ: 一人経営

いっそ、古くなったら、

昭和のレトロ風で

勝負してみては

どうだろうって

考えたことがある。


2~3年前、

昭和の古い自販機での

飲食の販売や

友人のレトロ風の内装の

焼肉屋に

何度もかよった。


それは

コストもかからずに

とても繁盛していた。

来る人はそれを楽しみにまたきてる。

当然俺も・・・そのリピーターになった。

写真 2018-02-06 17 20 44


それも兼ねたアパートって

いいなあって


でも、ポンコツだし

できるかな、できるさと

日々考えていた。

・・・が、何となく、

しなくても

生活できたから

手は出さなかった。


コインランドリーや

コインパークも流行りの

頃だ。


最近、焼き肉屋は

近くなのでいってみたら

更地になっていた。

古い建物を借りて

活用すると

家主さんから

突然の取り壊しの危険がある。

借りてやるには、

そんなリスクがあった。


大家が購入して

やるのだから

それはないけど・・・


やる気さえあれば、

視線をかえれば

まだまだチャンスはある。


弱点は、

古いと

耐火性がない、

耐震性がない

これは、リスクだ。

1人法人でも

余力の範囲なら

トライできるが・・・

長期継続には向かない。




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将来を考えると

歳をとっても元気に

働けるようにしておいた方がいい・・

そんなアドバイスを

FPの人が言うようになってきた。


その通りだ・・


最近、90歳を超えている人と

少し一緒に仕事をした。

写真 2017-11-13 21 05 44

ハシゴにのって

ペンキを塗ってた。

お元気で何よりです。


全く、依頼者の言うことを聞かない・・・

聞こえないのかも知れないが

聞く耳を

持たない人だった。


でも、それが

許せる人なのがいい


仕事中、

1時間ごとに、

どこかに出かけていた。

そして、

また、戻ってきた。

きっと疲れるんだろか??

負けず嫌いな人

何でもありで許せちゃう

90歳だから


この人に限るのかもしれないが、

元気でい仕事ができるのは、

強い身体と、

強い精神力がないと

いけないようだ。


俺はできるのだろうか、

どんな物件を残していくか

考えさせられた一日だった・






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長く続けれる1人法人を

作るために


売却も視野にいれよう。


今まで、一般媒介で

売ったことがない。

知りあいや、不動産屋のお客さんの

伝手で処分してきた。


どちらでもいいが、一棟だけ

相場より少し安く売って

とりあえず預金を

増やしてみようと思った。


とりあえず・・・・とは、

そこに置いておくと

だらしないので、使ってしまう。

すぐ個人借入金の返済に

まわそうと思っている。


そう売却の目的は

個人への借入金を減らす。


それが、一人法人を続けるために

今の現状では、

必要とわかったからだ。・・・

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いろいろ遠回りしながら、借り入れを

してきた。

これからも、悩みながら、

やっていく。

やって思うのは、

理屈じゃない部分も多い。



その都度、

心が穏やかに保てることが

大事
だった。


この仕事は

どう考えたって、

サラリーマンより恵まれている。


住宅ローンや車のローンの

支払いのために

そのローンが収益を生まないのに

カツカツで払っていた
当時を思い出す。


大家業は、ローンで収益を生んで、

コントロールが

下手なりに、出来ている
今を、感謝し、

長く続けていこう。


借金は、

自分でコントロールできる状態に

持っていくことが大事だ。



人生予想外のいろんなことがあった。

そんな時、銀行等にコントロールされていると

やらなければならないことが発生した時、

( 例えば、家族の病気や介護等・・・・ )

自由にできない。


だから、規模拡大よりも、

ローンをコントロール

できる環境にするのが、いいと思う。







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資産家が

個人で

アパートローンをする人は

土地が余っているから

簡単な財産評価をさげる

相続対策だ。


だから、資産家でもないので

個人では借金をしなかった。


そして

勤めていた会社では

多額な借入金をして

それを無理しないで運用して

そのレバレッジで

従業員は給料をもらってきた。


だから、

1人法人を設立して

レバレッジの恩恵を

受けるために

借り入れしてきた。


今まで、たまたまレバレッジが

少しきいたので

上手くいっていた。

法人の恩恵を受けてきた。

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だけど、資産として

考えると


1人法人は

個人?法人?

どちらなのか???


1人会社では

個人の資産
であり

それは

評価額は株価になり、

会社に

貸している預金は

個人の貸付金になって

相続評価される。

だから

実質個人である。


法人でやってきたのは

正解だったが・・・


子供へ

事業承継を考えるなら

最初からそれも意識して

やるべきである。

遠回りの運用になるからだ。






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60世帯から、大家を

立ち止まって見つめてみた。

今までの

戦略で良かったか。・・・

新設法人では

30世帯で止めてきたら

法人は

2つできた。

リスクを軽減できる


事業内容も

いいほうが

いい。

10年頑張って、コツコツコストを下げて

返済比率は25%に

融資残額は3000万円以下にした。

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しかし、当然だが

アパートは古くなった。

これからも、地味なことをコツコツやろう。


今後はどうなのか・・・・

大家業の将来の他、

日本の経済の将来を考えると

下降すると思える。


それと、10年各地で

大家をやって

地震等のリスクも経験した。


そう経験しても

思うのは、この大家の仕事が好きだ・・・

1人法人を長く

続けたい。

それを目標として

意識したら

法人の利益率の

長期確保を

一番に考えざるを得ない。

大家業はもとより、

その他も

視野にいれていくことになる。


大家は楽しいから

長くやりたいと思うと

俺にとっては

そんな方向にかわってきた。




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