大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を適当に日記にしています  

カテゴリ: 一人経営

先日、

新規購入をしてから

保有している

土地を

調べて見たら

1000坪を

超えていた。


安いけれど

その

良い点は、

各地に分散していることだ

リスクが減る。

タイミングを

みて売りやすい

事実、

タイミングを

見て売ってきた。。。

だから、大丈夫


それまでは、

複数の法人で

対応すれば

楽しくやり繰りできた

きっと今後も・・・




はじめは、

所有土地は、都内

1区画の更地でスタートしだが


40坪、坪単価250万円もあったが

毎月の収入16万円

そして

融資が付かない

他人の抵当権がついていた土地から

スタートでは

価値がない。。

土地は

高ければいいのではなかった。


これでは、運用するにあたって

全く意味が無かった。

Image492




今、こう思う


土地は、活用してこそ

意味がある。

それは、

1坪あたりの金額で

それに対して

どれだけ収益が上げられるかと

いうのが

本当の

土地の価値のような気がする。


最後は、売ったら

いくらになるかが

現在の資産価値

なのだが・・・


そこが、不動産投資として

考えてみると、

ギャップというのか

歪みというのか

あって、面白くも

今は感じている。


私は、変人なのか??


将来の

老後の生活設計を考えると

尚更そう思ってしまう。


今、老後の資金として

2000万円の預金や更地の土地の資産より


ずっと毎月20万円確実に生み出せる

例えばその土地が100円でもいいと思うのだ。


極論はそれを生み出せる知識や実行力があれば、

尚更いい。


その方が

俺には価値があると思う。










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専業大家に

なって

10年が過ぎた。


築淺高利回りにこだわって

各地の都道府県で探して、

購入してきた。


そんなことを

サラリーマンの副業として

始めたが・・・



今度は、大家業の

副業も数年前から考えている。


宮古島や世田谷で飲食業や

いろんなことを、

考えてはやめている・・・



不動産が好きで

大家になったが、

それを超えるエネルギーが

今はない。


・・・ならば、

不動産に関わる副業が

いいのではないかって

考えはじめてもいる。


つまり、

簡単なのが、

不動産屋さん他だ。


そんなことを、

考えながら、

物件を検索し、

日本中の現場に、

いくことは

さらに

楽しくなりそうだ。


役員会で承認されたら、

定款に

記載していこう。

1人経営なので、役員会も

通るだろう・・・

写真 2019-05-06 17 37 08

先日、苫小牧に行ったら

日本一週を始めたばかりの

バイクを見かけた。

自分探しの旅なのだろうか?


そんな自由な事が

仕事として

出来るのも、

1人経営だ・・・






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はじめから、

純資産額が

ある物件に巡り会えた時

それは・・・ラッキーだ

1000万円はその瞬間

作れる。


相場より、かなり安く買えた時

純資産が、

一瞬でできる。


トライしては

何度も何度も購入できなくて

苦労もしたけど、

トライし続ければ

チャンスはあった。。。

ポンコツには

そんなのが、向いている。

そんな夢を持とう。



そして、

それが見つけられないときは

その時間は

地道な方法で

純資産額を、

増やすことが

何よりも大事だとも、

気がついた。

物件を綺麗に維持していく・・・

減価償却で、簿価はさがるが

価値が上がる物件にしていく

そんな努力だ。


または、

遠くまで見て

10年後の将来を読む力があれば

発想をかえて

角度をかえるのも面白い。


写真 2017-11-28 11 20 03


その一つの方法として

折角の人生

会社を辞めたほうが、

見つかりやすいし、純資産額を

増やしやすいかも。。


例えば、

退職金は、繰上返済すれば

会社の純資産を増やせた。


そして、何より

退職した後の、

この仕事にかけれる時間で

純資産は、

毎回10~1000万円稼げることが

できた。


純資産が、はじめからある物件の

出会い・・・

人それぞれだが、

純資産が、

あるのを買えるのは

ネットや、店頭じゃ見つからない。


例えば、

宮古島のバブル前には

ここでの

購入は、値段が下がるし

利回りが低いから

やめたほうがいいと

いわれた時の購入だった。

数年先を読むのだ。



また、純資産を増やすのは、

修理費の節約や

お客さんともコミュニケーション他も

大事だった


それらは、

現場で自分で行うことで

多くを知ることができる。


純資産を1000万円増やす過程は

実に面白い。

1人経営なら、養う従業員も

いないから、トライしやすい。




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お年寄りに、

アパートを

斡旋した経験がある。

それは、

複数土地があり数億円も

あった人だ。

そう、相続対策・・・

土地値に対して、

いっぱい借金する。

そうしないと、

相続税がかかってしまう。

それでも、

相続税がかかるから、

土地も売って預金もしていた。

それは、

借金しないといけない人だ。

写真 2018-03-09 13 17 45



そうじゃない一般人

老後は、借金しなくていい人だ。

無借金に近い方がいいと思う。

家族に借金を残すべきではないかも・・

なぜなら

残したら、

もめ事をつくるもとに

なる。

そんなことで、

残された仲良し家族が

ギクシャクするのを、

たくさん見てきた・・


だから、・・・・。。。

残された家族には、

少しの打ちでの小槌と知恵を残して

無借金で相続税ゼロは

面白いかも

1人経営では

そんな

対策ができる。




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「小さな山を登ろう」って

コツコツやってきた。

そして

ある程度は

登れた。


その過程では、

少し転ぶことも

あったが、・・・


登りでは

転んでも、

落ちないから

立ち上がれたので

前を向いて

進んでこれた。


今は

山を下りている最中・・・

写真 2019-04-26 9 15 14 1


下りは

楽だけど、

転んだら、

一気に下まで

転ぶことになる。


気をつけよう。

美味しい話・・・


令和の時代になったが

金利が高くなるとは思えない。

・・・なので、

いい物件が買える可能性は

少ない。


1人経営だから、

こけたら大変だ。



気を引き締めよう。・・・





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