大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を日記にしています  

カテゴリ: 税務 経理 法務

不動産投資を始めて

最初の決算の目標は

利益をだすことが

必要だ


そのためには、

経理と税務の綿密な処理が

必要である。


新築で建築して

決算を迎えたら、

赤字になってたは

よくあるパターンだ

慌てて、

費用や取得税を資産にしたり、

こんなはずじゃないって

給料をさげたら、もったいない。


古い仕入れなら、

減価償却が多く

これまた、赤字もよくあった。

土地と建物の比率を変更したり

耐用年数を延ばしたりしたら

実に、もったいない。

計画ミスは、自己責任だ。


緩やかな利益でも、

確実性が求められる・・・

写真 1


そう考えたら、

法人税の申告書ぐらいは

作れる知識を持つのが

ベストである。。。


資産を増やす過程には

赤字もあり得るが

黒字にしていかないと

商売にならない。


そして、

なんだかんだ言っても

楽しい経営は

最後は、土地が増えるよりも

通帳にお金が残るのが

実に面白い。。

そのための

第一歩は、計画は慎重に・・・・







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勤め人の頃

初めは、

個人で始めた大家

その後、

保証人がいなかったので

融資を受けるためにも

退職し、会社を設立した。

すると、社会保険にも

加入できた。

写真 2019-01-31 10 24 52


だんだん楽しくなってくると

もう一つ会社を作った。

少ない報酬から始めたので

社会保険は加入しなくて

いいと考えていた。

ここで、社会保険事務所に

いって訂正した。

役員なら、規模にかかわらず

複数の会社全部に

社会保険は加入しないと

いけないことを知った。

・・・・・・

経費がかかるが

こんな時、チャンスと考えよう。

その分、将来年金が

多くもらえるのである。

・・・・だが、もう57歳に

なるから

社会保険事務所の方から

70際までしかかけれませんって

言われたが、大体65歳から

もらおうとしているのに・・・



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ここで、

RCがメインの会社の

決算を迎える。

法人化一棟目のRCは

12月を決算月に選んだ。

物件を増やしていくのに

個人からの譲渡、振替が

わかりやすいと

思ったからだ。

写真 2018-12-19 17 18 23


RCは、

50年以上耐用年数がある。

それにともない、

どうしても

多額の修理費が

発生すると

予測した。

そして、

実際、10年やってみて

その通りだった。


木造も同じだが

修理費は

税務上の処理の範囲内で

資産にすべきか、

費用にすべきか

判断する。


できるだけ

資産にすれば

利益がでるし、

費用にすると、

赤字にもなりえる。


結論から言うと、

費用にすべきである。


それが、

できない年度は、

資産に計上したが、

それでは、

力がない会社の時だった。

設立年度から2年は、

資産処理してきたが

その後、

利益が確保できたので

費用にして、

将来の資産の簿価を

少なくしている。


また、重要なのは

融資面でも

費用処理する用途で

借りると、

後で、

借りる時、

楽になる

資産だと、申告書と照らし合わせて

大変な側面もある。

そこが、

アパート経営の融資における

面白さの一つである。


また、

決算月が異なる会社を

(木造を選んでいるが・・・)

作ることで

少しの難しさと、

経理の醍醐味を

楽しむことができている。





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2月までの

月次決算では

予定より

利益がでいていた。


そして、その後

3月は

空室が

かなり出たが


すぐ

埋まることができた。

だから

売上げは

減っていない。


しかし、

修理費が

かなりかかった。

現状維持と

設備投資である。


写真 2018-03-01 17 15 02


しょうがない・・・

やったから

満室になれたのである。


計画予算以上であるが、

10年以上

大家をやっていると

何年かおきに

こんなことがおきた。


だから

4月では

少し赤字になった。



それが

大家業でもある。

ここが大事であった。



いつ、

たくさん空室が発生するか

それはわからない。

そのために、

事業融資がすぐつかえる

余裕が必要である。

その時のために、

毎月の利益が

目標より少し

多く出るように

していかないといけない。


4月は赤字になったが


今後

5月から空室は

あまり発生しないので



決算では、

黒字になるはずである



この会社は

決算を6月しているが

そんな理由もあって4月にはしていない。








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今日は暇だから

確定申告を書いて

そして提出して

その日は一日遊ぼう


そんな時代になっていた・・


今は

提出先は税務署ではない

イオンレイクタウン、

映画館の前である。

写真 2018-02-28 11 21 37


これは

映画を見て食事を

今日は、楽しむしかない


今はやりの

ロマンス劇場という映画を見て

流行な、いちぼステーキを食べた。

そして

本屋があったので

知識を増やしたいので

本を買った

なんて日だ

楽しかった。


それと、去年、ここで車を買った。

行くと

清掃してくれるというので

今度、またこようと思った。


日々暇な時間があるのは、

いいことだ。




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