大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を適当に日記にしています  

カテゴリ: 税務 経理 法務

会社の

今期の

事業年度では

利益が

出過ぎた。

投資不動産を

売却したからだ。


酒を飲みながら

よく、考えてみると

今後、ある程度まで続く

利益を

先受けしてしまった。

繰延べ利益とも

考えられる。

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だが、そんな経理処理方法はない。


一つ実行してみた。

倒産防止共済は

会計事務所で

手続きをして

頂いて、

加入した。


メリットは

加入した掛金を

その年度で、

損金で落とせる。


そして

掛金は、4年以降に

解約すると

全額戻ってくること


だが、

戻ってきた年度の利益に

計上されることである。


・・・なので、

例えば

将来、空室や災害が発生して

困った時や

将来の退職金に

使うことが出来る。



将来の物件の

大規模修理の費用にも

あてることができる。


安定した経営を目指すのが、目標だ。

法人数社あるので

考えながら

上手に活用していきたい

そう思った。







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今期は

決算前で

売却益が

発生したために

予定より

利益がでて

いる。

そこで、節税をしよう、、、



何が出来るか


まず、

簿価よりも、

土地値として

将来売ると、

売却損が

出る資産を

今期に

別会社に売る


問題はそのほかであった。


会社は従業員や株主の

御陰である

そのほか、お客さんの

御陰なので、

住んでくれた人に

感謝しよう、

そのために

12年前の購入時に

一度塗装した

ドアや共有部分を綺麗にした。

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当時は、前オーナーが

メンテナンスをしていなかった。

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そして、残りの

240万円は

これからのリスクを

考えて、

損金で落とせる保険を

支払った。

悩んで考えたのは

倒産防止保険である

良かった・・・

。。。。


だが、しかし

締切日が24日なので

事務局まで

直接支払いに行った。

そこが、失敗・・・



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今回

12月決算の会社は

当期中に

売却をしたら

利益が

予定より

でてしまった。



そこで、

賃料は安定しているが

そのかわり

簿価の土地が

相場より高い物件を

これから

相場値で

売却することにした。


将来の年金の代わりの

別会社に渡す・・・

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税務署の見解では

売り値は

あくまでも、

その時の

相場値と言われている。



収益物件では

購入時

高利回りの訳に

土地値では

安い場合も

多い。

それが、リスクなのだ。

そのために

ある程度で

転売してしまうことも

ある。


だから

長期に保有して

安定するためには

必要な作業と

思います。


こんなことを

コツコツやってます---。。。








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ここで、

売る土地

暇なら、

自分でやっちゃおうか・・



スタッフと

登記申請書を

書いたら

近所の登記所で、

無料相談を

受ければいい。


そして、

郵送すれば

現地の登記所から

連絡があることもあるが

終了する。


連絡があって

福井県に行ったことも

あるが、

( 印鑑押し直しだ なぜか? )

大概、無事終了する。


ただ、

今日予約したら

8月13日になってしまった。

早く予約しておけば

よかった

この登記の知識は

必要かな?~




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不動産投資を始めて

最初の決算の目標は

利益をだすことが

必要だ


そのためには、

経理と税務の綿密な処理が

必要である。


新築で建築して

決算を迎えたら、

赤字になってたは

よくあるパターンだ

慌てて、

費用や取得税を資産にしたり、

こんなはずじゃないって

給料をさげたら、もったいない。


古い仕入れなら、

減価償却が多く

これまた、赤字もよくあった。

土地と建物の比率を変更したり

耐用年数を延ばしたりしたら

実に、もったいない。

計画ミスは、自己責任だ。


緩やかな利益でも、

確実性が求められる・・・

写真 1


そう考えたら、

法人税の申告書ぐらいは

作れる知識を持つのが

ベストである。。。


資産を増やす過程には

赤字もあり得るが

黒字にしていかないと

商売にならない。


そして、

なんだかんだ言っても

楽しい経営は

最後は、土地が増えるよりも

通帳にお金が残るのが

実に面白い。。

そのための

第一歩は、計画は慎重に・・・・







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