大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

カテゴリ: 税務 経理 法務

最近、社宅から洗濯機と乾燥機が

なくなった。

誰だろう?


こんな時は防犯カメラが

役にたつ・・・


写真 2018-02-07 15 52 26


犯人は掃除にきていた女性だった。

残念である。


この地域は

治安が悪かった。

車のパンクや

花が盗まれたりした。

今迄大家をやってきて

こんな時のために、

防犯カメラは重要だった。

ボイスレコーダーも・・・


お金が動くこの仕事では

何度も経験した。

犯人は嘘を必ずつく。

ゆるい性格だと、

犯人が知りあいだと、

犯罪を隠すために

逆にはめてくる。

そんな時、証拠が重要だった。

違う言い方をすれば、

証拠をとっていないと

犯人はわかっていても

危険になる。




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不動産屋さんなど


「FAXします」って言われる。



・・そんな場合が多い。


でも


世界では、もうFAXは使っていないらしい。



そして、コピー機も国内では以前のようには


売れなくなっているらしい。


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俺は、会社には

いないのでFAXは困るのだ。


大体、郵送も困る、


「印鑑をおして返送してください」って言われる




自由が楽しいので

外にいる。


アイホンをもっているので

メールとLINEで済ませるようにしたい。







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先月、先々月は、


個人と法人の申告書を提出した。



俺は、


今まで、


一度も税理士には頼んでいない。


そして


最初の申告から14年たった、


早いものである。


その関係の仕事をしてきたからできるとも


いえるが・・・・


毎年の通信簿のようなものだった。


その積み重ねが信頼を得ることになった。


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自分で作ったり



仲間に、大枠を依頼している。



そのなかで、


毎年、税法も変わる、


経済の循環もかわる。



こう思う・・・



結局、


本人が理解していないと


内容がわからないし


今後の作戦が立てられない。・



長期で大家をするなら大事な事だ・・



本当は


自分で人に


アドバイスできるぐらいのレベルに


してないと


意味が無いとも思う。
・・・






将来を考えた経営目標


そして申告・・・・・


ここを考える時は、



さすがに

ポンコツの俺でも


人には任せっきりにしていない・・・・








経営の大事なポイント、



柱だと思うからである。





大体、


誰に依頼したにせよ、


最終的に


利益が想定金額から



動く場合が


多い。





それは、結局、


自分のことは


自分で見ないといけないからだ。





他人はそれほど深く見ていないから


これは

自己責任である。






たとえば、決算修正で発覚する・・・


減価償却の計算ミス、


前受金の収益振替え違い


売却損益など・・・




大家業は


人に依頼しながら、


最後は、


自分でチェックしていくのが


正解だと思う。










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今日は寒いから、新設会社の経理をしよう。



これで、4社目である・・・



パソコンに、「税理士いらず」のソフトをインストールして、



会社の情報を入れる。


そして、仕訳を入力する。


今後、決算で利益がでるか確認していくことになる。


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次は、定款の目的と


これで、融資を今後受けれるか調べよう。


これは直接、融資先に聞きに行く。



「新会社でも代表者が同じでは、


同人格になりますよ」って


言われた。


だから、代表者を今後、子供に変更しよう。


仕事を教えて、本人が融資を受けに行くことになる。






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ここで12月決算の法人の準備をしているが・・・


地方RC投資、3棟30世帯での計画で進めてきた。


これで、専業で生活できる予定の利益が


確保できる予定だった。





ところが、いま、5棟35世帯、


さらに駐車場、駐輪場もある。


よかった?・




いや違う。





それだけの規模までしないと


安定した利益が確保できなかった。


そして、ゆっくり長期的に適切な税務処理をして、


10年以上決算は黒字で推移することができた。


ここもポイントだ。

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その内容にもよるが、


2棟追加しないと利益がでなかった。


RCは固定資産税、大規模修理もかかった。



そして、長期的利益の確保を考えると、


修理のかからない駐車場も2割いれないといけなかった。





今後、長いスパンを考えたとき、


無借金でも運営できる


経営体質の構築をしよう・・・それである。




その後、新規の借金による投資は、


ここから、資産価値の場所を選んだりや


団信保険を上手に利用して


相続対策にシフトしていく。





天才肌の人たちは


二頭を同時におこなっている。




ポンコツを自覚しているなら


別々が楽しい。


ストレスフリーの生活がそこにはある。




首都圏の土地の価値がさがろうが、


地方の家賃が半額になっても


生活できる。





ポンコツなことに早く気がついてよかった。


自分のキャパシティと


相談しながら大家はやるのがいい。








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