大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

カテゴリ: 安定経営に向けて

情けないが

ポンコツで

浪費家である。

・・・が

すでに6棟以上、

無借金だ。


きっと

いい所もきっとあると思う。



ゼロから始めた。


がめつい親戚が病気だから

助けてほしいと、

突然、俺の家族から

相続を放棄させられた

親戚は

一等地のアパート一棟を相続したが

まだその借金が1億残っている。

資産価値は4~5億だ・・・

それは成功か??

家族は2人いる。

いずれ、

もめないか今心配しているが・・

そんなのを

見てきた。

放棄は

失敗したが、

この経験を成功に代えよう。


だから、

ゼロからコツコツやってきた

それしかなかった。


その時

浪費家なのに

何ができるのか?

不安だった・・


だけど

通帳にお金がない時は

浪費ができないかった。


それが良かった


これは、以前金融機関で

働いていたので

直接、資産を売った人を

みてきたが、

必ず、

預金があると

大きな無駄な買い物をしていた。


それを

見てきたので、

通帳に

お金があるときは

アパート等を購入する時

常にローンを

少なくして

無理をして

現金をいれて

安く買ってきた。


運用できる資産を

増やすのだ。


すると、

家賃収入が

1年後から回り始める。

収入からローンを引いても

預金が増える



それを見たから

家族からも

支援してもらえた。


09



また、満室が続き、

預金が増える。


すると、成功したアパートを

恨めしく思う

友人から譲って欲しいと

言われる。


だから、

手放すと、

また、預金ができる。



そして無駄遣いを少し始めた・・・


それに気がつき、

預金は全部使って

安く購入すると、

無借金の棟数が増えた



自然に、安定経営になった・・・



無駄遣いするタイプは

預金は持たないのが教訓である。


そして、失敗を繰り返して

無駄遣いをする人と接触しない

心をコントロールできるようになってきた。


白い砂、青い海で

何もしないで

ぼっと過ごす時間は

心地いい・・・


結局、

無駄遣いは、個人では

少ししかしていない


車も外食も旅行?も・・

いつの間にか

浪費家ではなくなっていた。





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大家のやり方

それは

人それぞれなのだが・・・

ゼロから

資産家までも道のりで

大事なのが

自分の力で、運用を

コントロール
できること

だった。


経済や

地震などでも

左右されない

経営基盤
、・・・それは1億より

大事だ

写真 2018-02-19 17 54 59


その1つの方法は

返済比率を

自由に操れること



例えば

返済比率を

高く50%以上


返済期間を短く設定できると、

早く融資がへる

早く無借金になれた



・・・が、空室や修理代で

自分の心が

しんどくもなる。



それは

預金が

毎月減ったからだ




そうなれば

今度は

返済比率を

下げればいい


それができる経営基盤が

できているか


大事である。

すると

手取りは

なんてことはない

同じになる。



その後、

時代の変化に

対応して

1人大家法人を

早期成功させたく

なったり、

事業承継を

考えたらある程度、

預金も必要になる・・

そんな今後は、

返済比率を

少し上げればいい



下げたのを、

上げるときは、簡単だ。



だから、

今年は少し上げてみる。



だったら、もともと

最初から

返済期間を30年以上


返済比率は

低く抑えればいい
んじゃない

・・・ってことになるのかな~


いい場所の

築浅の高利回りを

融資で買えたらであるが


それが難しい・・


・・・融資期間と高利回りは反比例するのだ・・・







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看板収入が目的の土地を

購入して2年が過ぎた。

それは

更地を購入して

広告看板の会社に依頼した。

そして

利回り15%になった、・・・

とりあえず、

短期の打ち出の小づちであった。


今までは

実に良かった。


だけど、

これは撤退したらO%になる。

写真 2018-01-23 8 27 16


そこで

リスク対策をしてきた。

(1)

いずれ更地としての売却でも、

購入した時より

高く売れる見込みの土地で勝負してきた。


(2)

看板が4つあるので、撤退しても

いきなりゼロにならない。


今回更新3年目にして、

広告看板が

半分に減ったので

減額してほしいと連絡があった。

すると

利回りが7.5%になる。


商売は難しい・・・


アパートが満室から、

半分空室になったような感じ


だが、よく考えたら

今までも、今後も修理費が

かからない。



高利回りで勝負して

さっさと

回収するのが

一番のリスク回避だ・・・


そして、

複数持つことで

危険率は下がった。

結局、購入してよかった。


いろんな経験をすることは

知識と変な自信も

少しついた。

今後、

新しい展開へ繋がるかも・・・


だから、

これは

安定経営に向かう道しるべ。

適当大家の仕事は、

実に楽しい。




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お隣の空き地の

雑草に

今まで悩ませれていた。

ところが、

その空き地が

駐車場になる。


写真 2018-01-16 13 08 14

良いことだ。

この土地は、

前所有者から

1年前に購入した人が

駐車場にするようである。


生活するための投資としては、

この場所で

そんなことしたら

採算があわないはずだから

嬉しい出来事であった。


自分の裁量で

どうにもできないのが

周りの環境であり

特にお隣さんである・・・


そのリスクを、自助努力で回避しよう。

それは敷地に

スペースを持つことである。





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価値をあげていこう。

それは、

一日ではなしえない。


アパートの価値は、

例外として

その場所の

付加価値が

あがっていく場合以外は

自然に下がっていく。


だけど

掃除や修理など

時間はかかったが

そんなことで

入居者の質を

上げることができた。

それは、価値を上げることだった。


外に、ポンポン捨てて出て行ってしまった住民

写真 2017-12-19 14 39 48


もともと、安く買って

戻す、

それだけで価値は上がる。


価値が下がっていた

その原因が入居者の場合

そんな物件は

昔から敬遠されてきた。

だけど、やれば、価値は上がる。



近所で占有されて競売になったのも

今見ると、全く綺麗になっているから

不思議だ。

根性と気合いだ・・






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