大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を適当に日記にしています  

カテゴリ: 安定経営に向けて

会社の経営に

携わって

ある程度、

順調に推移してきた。


自由な時間がある。


そして、暇な時間がもてた。

暇だと思うと

不思議に、長期的に

全体を見わたせるようになった。

仕事を継ぎたい

子供もいる。


少しやらせたい・・・

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だが、しかし・・・

上手に教えて

いく自信が全くない。


ならば、トライだ。

そう思ってきている。


できることだけでいい

から

伝えたい。

子供が

やることを

見守りたい・・・


後身に仕事を

ゆだねるのは

大事な役割である。


だけど、難しいな~








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会社を設立して

お金が

なかったので

毎期

キャッシュフローで

利益を

出してきた。


すると

数年後

ある程度の運用が

軌道に乗ってきた。

少し

余裕がでてくるのだ。


そう

10年は

保つかなって

思えてきた。


そんな時は

安定経営に向けて

次のステージを

楽しむことに

してきた。



出口をつくることである。


歪みが

出来ていた。



その一つとして

簿価の修正である・・・


売り値である時価と

歪みが生じている。


土地値に近づけることで

安定してくる可能性がある。



静かな場所で

考えてきた。

写真 2018-11-15 17 26 23



例えば、

土地が1500万円なのに

土地値は600万円しかない。


逆に

土地が2000万円なのに

土地値は6000万円はゆうに

ある。


それが、

収益物件なのである。


最後の出口は

土地値である。

そんな考えもある。



そのために

綿密に、計画する


売却益が

どうしてもでるなら

退職金に充てることにしよう。


そして

自社株は

高くはしない。


また、逆の場合

簿価を下げるのは

やっておかないと

面白くない。


そんな作業をしておくのは

後々のためには

大切

・・・かも。







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テレビを

見ていると

都内駅チカ

めっちゃ部屋が

狭いけど

新築で綺麗

少し安い。

寝るだけだから満足

そんなアパートが

増えているらしい。

若い頃なら

住みたいなあ・・・



長く住み、

部屋で落ち着きたい

そんな

部屋は広い方がいい

さらに

建物の周り、

そう外も

見渡せて、

かつ

外部からは

部屋が

見られないのが

いいかも。


そんなニーズに応えていこう。

南側には

スペースをもうけよう・・・

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どっちが

いいのかな~



新築の魅力はあせてしまうのが

怖い。

場所を買うのだろう。

それもいい。


どちらも

入居者さんが

満足する部屋へ・・・







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総資産を増やすのは

簡単だ。

借りて買えばいい。

価値が

上がれば増える。


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だけど

リスクを背負うことになるので

家族を支える人向きじゃないと思う。



個人では、

純資産を増やすべきだ。

相場より安く

買える物件を

タイミングよく

すばやく買ったら、

あとは

毎月の

借入返済を

きっちりできるシステムの構築

をすることで

リスクを回避できる。


それだけで

自然に、

毎月純資産額が

増えていく。



安く買える時、買う。


買えないときは、

お金以外の

資産を

増やすチャンスだ。


買ってはいけないと思う。


それは

ものの見方だったり、

話し方だったり

そんな資産を

増やすというか、

資産が

外部に流れないように

すべきじゃないかと

思う。


いろんな人の申告を

手がけていた頃

減るのは簡単だとも

思ったからだ。



余裕ができたら

ゴルフに

明け暮れている人も

いる。

だが、そんな自由な時間を

使って、

運用を考えていたりも

している。


いや、

そんな時間の使い方だから

見えてくることも

あるのだ。


安定経営っていい。






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アパートを購入した後

毎月のローン返済で

負債が減っているのに

何だが

資産価値の目減りの方が

大きいことに、

気が付くこともある。


不安だな~~


「純資産が減っているのでは

 ないか」そう思えた


アパートは

古くなると、

価値が下がり

利回りを、

上げないと売れなくなる。

そう思うと、売値はさがるかな~


建物も、目に見えて、

古くなると

恐怖も感じて、

これで良かったのだろうか??

そう思えた。


そんな時、

例えば

一棟3000万円を買おうと思ったが

一棟900万円を3つ買ってみた。

残り100万円を修理費に使った。



こんな3つ打ち戦法は、

維持、管理も大変だが、面白い・・・

その分、自由への力がつく。。

写真 2019-04-15 16 00 18



古くなっても、綺麗に手入れしていると

入居者はあるものだ。


そして、純資産は中々下がらない。


そうは、いっても、

古くなると

価値は多少は下がるから

1つ、いいのを売れば何とかなる。

何だが、自信にもつながる。


不安が解消され、経験がつき、

自然に純資産は

増えて、安定していく。








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