大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を日記にしています  

カテゴリ: 物件の価値

お金を借りてそれを運用して利益を上げる。


それが商売だ。 


では、いつやるか。



人がやらない時がいいと 思う。


みんながやり始めたら、競争になるのでレバレッジは効きにくい。
 

だから、不動産投資で購入する時期ではないと考えている。
 



厳しいから・・・・


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 今やることは、価値を上げていくこと。


ある程度所有していないと、中々できないが、


長期的にキャッシュがでるものに


変えたい。




本来、資産価値の低いものから高いものへ転売が簡単だ。





地方から都内とか、調整区域から市街地へとか整形地へ・・・・





ただ、そんなことをみんなすると、将来、価格が下がるので・・・・
 



歪みを起こしたくない。



そう思うので、まずは、物件の価値をあげることを優先したい。


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今は、以前より不動産投資はレバレッジは効きにくい時期だ。


それを理解した上で、長期のローンを組むべきである。






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今の時期は、資産の価値を高めよう。


お金をかけて物件の付加価値を高めることによって、


住んでいる人が楽しくなるからだ。


大家は、お金がかかるが、将来への投資となる。



リホームの融資が簡単に低金利で借りれるので行いたい。



何も購入だけが投資ではない。



購入して数年が過ぎた。物件はあきらかに古くなってきた。


塗装が落ちてきた、設備が古くなってきた。


だから、お金をかける、そんなのが大家業である。

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住んでいる人は、きれいなアパートに流れるのである。


専業大家をして10年。


かなり資金に余裕をもってやらないと、仕事は楽しくできない。


それには、自己資金、所有土地、


それがないならお宝物件をかわないと


首が回らなくなる。



購入することは簡単だが、長期に運営することとは別なのである。



楽しい、そして自慢できる仕事をしよう。


出口は高く売却することではない、


仕事の楽しさを伝えること・・・・





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自販機の設置が、ダメだって言われていた場所。


その理由の一つに、置ける幅の面積がない。


でも、メーカー次第だった。


薄型もあった。

 
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近隣でライバルが多いからダメだと言われる場合もある。


でも、前位向きに、この商品の方がいい、場所がいいと発想をかえると、


そのお客さんを取り込めるチャンスでもある。





そうすることで、ささやかではあるが物件の価値があがった。


そのささやかな利益は、物件に還元していこう。




物件の外回りや塗装につぎ込むと、


周りの環境がよくなり、


そして、気分がよくなると楽しくなっていく。






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宮古島にきて2日目、自転車に乗って物件を探してみた。



ネットにいい物件があるわけがない、これが持論である。



だったら、町中を自分の足で探す。



景色もいいから楽しい。


癒される景色があると写真をとって、その場所でゆっくりする。


一人でボっとするのが居心地がよくて、穏やかになれる。


・・・が、このような木々の有る場所は、蚊が凄いので気を付けよう。

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そして、数時間、あった。


ネットにもない売り物件を発見した。

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こういうのを探すのが好きだ・・・・


不動産屋に聞いてみた。


まず、購入にあたって、相場より安くかえたらいいと思っている。


・・・・が、全く相場が分からない。


そんなところから始まり、これをどう利用したらいいのか?


そんなことを考えるのが大好きだが、共有する人でないと話しても


ピンとこないから話し相手を見つける。


そして酒を飲むのが楽しい。





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少し前だが、RCの法人が決算を終えたので


エクセルシートで作成した管理表の簿価を訂正している。




RCがメインの会社では、毎年、減価償却の金額は少ない。


それは、RCは耐用年数が長いからだ。


俺の場合、毎月10万円しかない。


一年間で、簿価での価値は120万円しか下がらない。



だから、残耐用年数までの長い期間、


家賃収入が下がらないように


修理、掃除を


コツコツやっている。


定期的な大規模修繕の積み立てをしていく。

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( タイル張りのRCは維持しやすい・・・ )
 

すると、資産価値は下がらない。


ローンは減っていく。


将来売却する金額の予定利回りは少しずつ上がっていく。





これは、何を意味するか。



そう、次に購入する人も困らない。




また、この資産を子供に引き継いでも大丈夫な基盤を作れることを意味する。




物件を将来も維持することってこんなことではないだろうか?


漠然としているが、今、そう模索しながら大家をしている。




 それは、購入時に、値崩れした高利回りを仕入れ、


土地と建物の比率を調整することから始まる。


定期的にくる大規模修理に対して採算が合わないといけない、


ここが、全てだ、・・・下手をする人はここだと思う。




ローンが完済している人から購入するのが、一つのポイントだ。


業者が、加工前に仕入れるタイミングで購入する。


競合することになるので、中々買えないが・・・・


そうならない物件は、仕入れてはいけない。





すると、 経過年数ともに、いい物件に仕上がっていく。





将来、売却か、承継で終了するが、そこまでが、また面白い。



または、取り壊して、更地という選択も視野にいれないといけない。




RC大家は長期計画で行うものだ。






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