大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を日記にしています  

カテゴリ: 物件の価値

最近、香川の小豆島の

ある醤油の工場に見学

出かけた。。

古くなるにつれて

酵母が発酵して

味が出るようだ。

写真 2019-03-25 9 40 11


建物って

どうしても、新築から10年で

一つ古くなり

そして、また、10年と価値が下がり

収入が減っていく。。。



その過程で、時とともに

価値が上がっていくのは

楽しい。


はじめが、

築年数より古く見えるのは

その後

だんだん

新しくなっていくと、

実に面白い。。。


そして、それを維持する楽しさは

大家業の

面白さの一つである。





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今日は定期清掃にきた。

そして敷地の隅から前をむいた。

去年から

アパートの横に

レオパレスができている。

12世帯、新築借金で建てている。

狭いけど、

綺麗だから住みたい・・・


噂だが

写真 2018-06-13 10 36 32

蕎麦屋さんで、

もう年配なので

更地じゃしょうがないってことで

アパートを建てたそうだ。

全てお任せ、自分で掃除もしなくていい。

そして

土地値より、アパートの方が高そう。

つまり、相続対策

いいことだ。

借金は子供が引き継ぐことになる、


将来は古くなるので

新築時より家賃がさがるので、

手取りは少なくなるデメリットがある


だけど、噂では、

貯金がかなりあるらしい。

借金は返しちゃえばいい。



気楽だ、

だから、楽しく生活できる。

メリットもあるのだ。

だったら、これもありかな・・・




隣りのアパートは

借金は残り1500万円になった。ほぼ無借金


24世帯、部屋は広い

・・が、


何もしないと

ぱっとしない

だから、掃除をして綺麗にしている。

めんどくさい。


中古は

部屋が広いと家賃は下がらない

噂によりと、

貯金はあまりないらしい。

しかし

手間はかかるが、

法人なので、株式評価をすると・・・


相続税はかからないのは一緒である。

借金がなくなれば、全て手取りになる。

そして

売れば、売却益が退職金になる。

だから、楽しく生活できる。


これもありかな・・・


それぞれである

物件の価値は同じだ。

生活スタイルにあわせよう







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お金を借りてそれを運用して利益を上げる。


それが商売だ。 


では、いつやるか。



人がやらない時がいいと 思う。


みんながやり始めたら、競争になるのでレバレッジは効きにくい。
 

だから、不動産投資で購入する時期ではないと考えている。
 



厳しいから・・・・


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 今やることは、価値を上げていくこと。


ある程度所有していないと、中々できないが、


長期的にキャッシュがでるものに


変えたい。




本来、資産価値の低いものから高いものへ転売が簡単だ。





地方から都内とか、調整区域から市街地へとか整形地へ・・・・





ただ、そんなことをみんなすると、将来、価格が下がるので・・・・
 



歪みを起こしたくない。



そう思うので、まずは、物件の価値をあげることを優先したい。


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今は、以前より不動産投資はレバレッジは効きにくい時期だ。


それを理解した上で、長期のローンを組むべきである。






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今の時期は、資産の価値を高めよう。


お金をかけて物件の付加価値を高めることによって、


住んでいる人が楽しくなるからだ。


大家は、お金がかかるが、将来への投資となる。



リホームの融資が簡単に低金利で借りれるので行いたい。



何も購入だけが投資ではない。



購入して数年が過ぎた。物件はあきらかに古くなってきた。


塗装が落ちてきた、設備が古くなってきた。


だから、お金をかける、そんなのが大家業である。

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住んでいる人は、きれいなアパートに流れるのである。


専業大家をして10年。


かなり資金に余裕をもってやらないと、仕事は楽しくできない。


それには、自己資金、所有土地、


それがないならお宝物件をかわないと


首が回らなくなる。



購入することは簡単だが、長期に運営することとは別なのである。



楽しい、そして自慢できる仕事をしよう。


出口は高く売却することではない、


仕事の楽しさを伝えること・・・・





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自販機の設置が、ダメだって言われていた場所。


その理由の一つに、置ける幅の面積がない。


でも、メーカー次第だった。


薄型もあった。

 
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近隣でライバルが多いからダメだと言われる場合もある。


でも、前位向きに、この商品の方がいい、場所がいいと発想をかえると、


そのお客さんを取り込めるチャンスでもある。





そうすることで、ささやかではあるが物件の価値があがった。


そのささやかな利益は、物件に還元していこう。




物件の外回りや塗装につぎ込むと、


周りの環境がよくなり、


そして、気分がよくなると楽しくなっていく。






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