大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら、ポンコツの俺でもできた。 その後、宮古島でのんびり生活していたら、 今は築浅高利回りは見つからない。 もし、今後購入するなら投資スタイルを変えないといけないと感じています 日々感じた事を適当に日記にしています  

カテゴリ: 物件の価値

資産額は今いくら

それは

資産時価から負債を引いた金額である。


この純資産がいくらあるか

資産形成を安定していくうえで、

大事になる。

変動するからだ・・・


それを

コントロールできる一つの方法が、

借入期間でもある。


資産の目減りしないのは、

借入期間は長くていい

おのずと、利回りは低いが・・・


逆に、資産の目減りの大きいのは、

借入期間は

短期にしないと

純資産はマイナスになる。

だから

利回りは高くないと面白くない


それら

複数の資産を

所有することで

コントロールが

楽しくなった。

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その後

ほそぼそと

毎月、売上で、

借入を返済していく

生活をしていれば

だんだん純資産は増えていく

将来も見えてくると

心も落ち着いてきた

これが、物件の価値なのかも

面白い。







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最近、香川の小豆島の

ある醤油の工場に見学

出かけた。。

古くなるにつれて

酵母が発酵して

味が出るようだ。

写真 2019-03-25 9 40 11


建物って

どうしても、新築から10年で

一つ古くなり

そして、また、10年と価値が下がり

収入が減っていく。。。



その過程で、時とともに

価値が上がっていくのは

楽しい。


はじめが、

築年数より古く見えるのは

その後

だんだん

新しくなっていくと、

実に面白い。。。


そして、それを維持する楽しさは

大家業の

面白さの一つである。





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今日は定期清掃にきた。

そして敷地の隅から前をむいた。

去年から

アパートの横に

レオパレスができている。

12世帯、新築借金で建てている。

狭いけど、

綺麗だから住みたい・・・


噂だが

写真 2018-06-13 10 36 32

蕎麦屋さんで、

もう年配なので

更地じゃしょうがないってことで

アパートを建てたそうだ。

全てお任せ、自分で掃除もしなくていい。

そして

土地値より、アパートの方が高そう。

つまり、相続対策

いいことだ。

借金は子供が引き継ぐことになる、


将来は古くなるので

新築時より家賃がさがるので、

手取りは少なくなるデメリットがある


だけど、噂では、

貯金がかなりあるらしい。

借金は返しちゃえばいい。



気楽だ、

だから、楽しく生活できる。

メリットもあるのだ。

だったら、これもありかな・・・




隣りのアパートは

借金は残り1500万円になった。ほぼ無借金


24世帯、部屋は広い

・・が、


何もしないと

ぱっとしない

だから、掃除をして綺麗にしている。

めんどくさい。


中古は

部屋が広いと家賃は下がらない

噂によりと、

貯金はあまりないらしい。

しかし

手間はかかるが、

法人なので、株式評価をすると・・・


相続税はかからないのは一緒である。

借金がなくなれば、全て手取りになる。

そして

売れば、売却益が退職金になる。

だから、楽しく生活できる。


これもありかな・・・


それぞれである

物件の価値は同じだ。

生活スタイルにあわせよう







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お金を借りてそれを運用して利益を上げる。


それが商売だ。 


では、いつやるか。



人がやらない時がいいと 思う。


みんながやり始めたら、競争になるのでレバレッジは効きにくい。
 

だから、不動産投資で購入する時期ではないと考えている。
 



厳しいから・・・・


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 今やることは、価値を上げていくこと。


ある程度所有していないと、中々できないが、


長期的にキャッシュがでるものに


変えたい。




本来、資産価値の低いものから高いものへ転売が簡単だ。





地方から都内とか、調整区域から市街地へとか整形地へ・・・・





ただ、そんなことをみんなすると、将来、価格が下がるので・・・・
 



歪みを起こしたくない。



そう思うので、まずは、物件の価値をあげることを優先したい。


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今は、以前より不動産投資はレバレッジは効きにくい時期だ。


それを理解した上で、長期のローンを組むべきである。






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今の時期は、資産の価値を高めよう。


お金をかけて物件の付加価値を高めることによって、


住んでいる人が楽しくなるからだ。


大家は、お金がかかるが、将来への投資となる。



リホームの融資が簡単に低金利で借りれるので行いたい。



何も購入だけが投資ではない。



購入して数年が過ぎた。物件はあきらかに古くなってきた。


塗装が落ちてきた、設備が古くなってきた。


だから、お金をかける、そんなのが大家業である。

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住んでいる人は、きれいなアパートに流れるのである。


専業大家をして10年。


かなり資金に余裕をもってやらないと、仕事は楽しくできない。


それには、自己資金、所有土地、


それがないならお宝物件をかわないと


首が回らなくなる。



購入することは簡単だが、長期に運営することとは別なのである。



楽しい、そして自慢できる仕事をしよう。


出口は高く売却することではない、


仕事の楽しさを伝えること・・・・





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