大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

カテゴリ: 修理・リフォーム

塗装は

プロが油性で

素人は水性と思っていた。



ちょうど

今住んでいる高層マンションでは

ペンキを塗り替えている

大手のプロの業者が

駐車場の壁を塗っていたので

聞いてみたら

これは下塗りをしたあと

水性を4回塗ってます。

水性で大丈夫

そう言われた、・・

・10年保障もついている

見ていてると

4回も塗っているのかな?

本当かなって

思っている矢先・・・



写真 2018-02-06 14 50 30


雪が降ったので

先日、

アパートの掃除に出かけた


下塗りのシーラーを

がっつり
塗った。

その後に

厚塗り用

水性塗装


2回塗ったた場所に

いってみたら

汚れている場所を

水ふきしても

大丈夫だった。


今迄、こんな時は

塗装は落ちていた


やった~

こんな時は

楽しい時間が過ぎる・・・


暖かくなったら

もう一度塗ろう

粛々とやっていく・・・

その中でステップアップがあった。

そんな積み重ねが

大事である。






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エアコンを

交換した。

でも

自宅のエアコン・・・



最近、

工事現場のように

うるさくなって

眠れなくなって交換した。

結局、変なところでケチなので

安いのを付けたのだが・・・

十分だ

写真 2018-01-17 12 08 56

しかし

その日から、

新しいと

音が静かになって

臭いもせず

快適である。


こんなに

違うのか・・・

実感している。


経営している物件は

全部新しくしている。


それは

結果良かったと感じた。


これからも、

そんなところは

ケチらずに、

効かなくなったら

すぐ交換しようと

思った。




RCマンションは当時

利益がでた時期だったので

いい電気屋さんに頼んで

経費で

購入してきた。

もし、お金がなけりゃ

いいガス屋さんをみつけて

タダでつけてもらえばいい。



木造アパーは、当時

利益が少なかった時期だったので

いいガス屋さんに無料で

つけてもらって

儲かっている。



それ以上に

この場合

故障した時

すぐ、無料で

修理に行ってくれるのが、

ありがたい。



だが、こればっかりは

どうしても地域性がある。


 

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成功したいなら

お金をかけないことが

長期的に

利益率をあげる最善方法だ。


素人だから、

失敗したくない。


・・・って思って

頼んでいたが、

その時

お金が

なけりゃ自分でするしかない。


例えば

塗装なんか、5分で嫌になって

そして

綺麗にならなくて

失敗ばっかりだったが、

別に

お金がかかっていない

これって成功だ。


預金減ってないし、ローンも増えていない


100点じゃ無けりゃいけないのか。

それは、

物件を買って業者に頼んだ人の話

写真 2017-11-16 8 04 21


そんなの、

借りて住んでいる人は

望んでなかった。


何度も失敗しても

最後綺麗になればいい


へたな塗装しながら、

掃除も毎回する。

写真 2017-11-21 15 30 07

40点でもいい。

ゆっくり

価値をあげていけばいい


大家の仕事は・・・

住んでいる人に

喜ばれることすれば

だから、楽しい。

失敗しながら

物件とともに

学ぶことが

成長していくことが

成功につながる。







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防犯カメラは

16カメまでできたが

安く取り付けているので

4カメにしている。



今まで、

それでよかったが

入居者さんからの要望で

裏から入られた時

犯人が分かるように

してほしいと言われた。


安心に暮らすために

必要とされている。


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大家として

つけてきて

よかったという思いと

今後の責任感を感じた・・




早速、

この街の電気屋さんに

頼んだ。

そして、

追加をしてもらった。


( それだけだと、

 何もない作業

 自分でも簡単にできる

 思われるが、

 やろうとしてもできなかった。 )


一つはずして、

新たにつけた。

外部からの見栄え、

その角度と

素人にはできない。


ここは日陰に

ボックスをつけてあるので

本体はまだもちそうである。


ただ、

外国製でメーカーが

バージョンアップしてくれないので

古いアイホンでしか

見れないのが難点である。





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防犯カメラは

取り付けて

数年たつと、

自然に故障や、

壊れてくる。

これを寿命と呼んでいる。

特に、日の当る場所に設置すると

壊れやすい。

対策として、ボックスの中にフアンを

回しているが・・・

写真 2017-11-22 15 09 53

1年以内だと、

通常は、不具合なので

たたいたり、

差し込みを直せば

大抵は直る。




そして、寿命が、

訪れた場合、

その一つとして

本体から

大きな雑音がする。




こんな場合、

現場にいないと

入居者さんからは、

中々連絡が

来ない。

連絡がきたときは、

かなりクレームが

たまっていることになる。



そして、寿命といっても

まだ、治療方法がある。

その修理方法だが、

チューナーの部品が

いかれている。

だから、

一旦はずして

その部品を交換すると

また、

機能しはじめるが・・・



ポンコツ大家の例では

その地域のカメラには

もう一つ予備が用意して

あったので

その翌日で直せた。


それもこれも、

すぐやってくれた

街の電気屋さんのお蔭に

他ならない。

感謝、感謝である。



その地域の

街の優秀な電気屋さんと

仲良くできるかが、

大家業として

必要で、それが難しい。




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