大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら、ポンコツの俺でもできた。 その後、宮古島でのんびり生活していたら、 今は築浅高利回りは見つからない。 もし、今後購入するなら投資スタイルを変えないといけないと感じています 日々感じた事を適当に日記にしています  

カテゴリ: 修理・リフォーム

いつもアパートの外壁塗装をするとき

所有する各地の物件で、

誰に頼むか

実に悩んでしまう


最近は、まず、そんな時、

楽しもうと考えている

その環境をつくることから

始めることにしている


現場で直接見て、

なんども、確認している


例えば、たのしめた最近の物件・・


共用部分の階段だけ、

1人親方の職人さんに

直接頼んでみた

職人さんと楽しめた。



ただ、金額があわない

その後、

数社見積もりして、

値段が安く、その実績の

ある塗装したアパートを見に行って、

ここだと決めた。


それでも、まず一棟だけにした。

塗装ほど、わからないもである。

塗装している最中なんども、

現場に行って

確かめた。

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この人が誠実だ、

間違いない

そう気がつけたたら、

何よりも代えがたい

今、そう感じている。



それから、信頼関係のあるお付き合いが

はじまる。


人生、大家を、初めて還暦を迎えて、

これからの大家仕事と

向き合っていくことになるが

これが、専業大家業の、醍醐味、

面白さであると思います。




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外壁塗装はいつやるか

どうしても

塗り替える必要があった時だと思う

逆算から考えて、

利益重視として

一つの方法ですが

まず、例えば中古のアパートを購入した場合

残存耐用年数のある

外壁も、それほど綺麗じゃない物件を

その分安く、ローンで安く購入する

・・綺麗に直しているのだと、その分高くなる・・

(それでも、融資が通る物件は積算評価がある。。)

外壁は、とりあえず

できる範囲で自分と誰か仲間で直す

適当である、それでいい、借金は増えない

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ただ、部屋は綺麗にしなければ

いい入居者さんは入らない

そして

決算をしてみると、

建物の減価償却費もかかるから、

利益はそこそこになる


まずは、早く借金を完済しよう

下手でいい、現場に行こう

減価償却が終わる頃に、

外壁をプロに直してもらう

直さないと、利益が出すぎてしまうし

もう、そんな時期になる

仲間も、いい入居者さんも、

頼る管理会社も自然に

できている

そこに住んでも楽しいし、

宮古島でスローライフも

苦労した分

楽しい老後が待っている・・・・

外壁修理には、この時、団信保険をかけて

ローンを使おう






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築20年を越えたアパート

退去後、補修をした

例えばコーキング

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例えば、木部塗装等必ずやることにしている

換気扇は寿命が短いので、高くつくが、

音がしたら交換する

お金と手間がかかるが

綺麗な部屋を維持するって、

そういうことだった






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洗面化粧台が

古くなってきた

そう感じる

そんな時、新しくした方が

いいと思う。

では、どうしようか

お金をかけたくない

そこで、ガス屋さんに

無料でつけてもらうことにした

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空いた部屋につけて

もらっています

評判は、いいです







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現場の仕事

特に空室を

綺麗にする際の

その現場は、

任せずに

参加しよう



いろいろその後の展開に

大きく影響を及ぼす

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例えば、

その空き部屋を見ていたら

次に発生すべき空室の部屋を

どうするか

直してくれる方から

話を聞くことによって

わかることが多々ある

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そして、

エアコン、

モニターホンはガス屋さんで

無料にしてもらおう

など展望が

見えてくる


結局、長期に不動産の維持を

どうやっていくかは

大家の選択に

かかってくる

そして、迷ったら・・・

それをサポートしてくれるのが

いい管理会社さんなのである









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