大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を日記にしています  

カテゴリ: 買い方

最初の仕入れから

15年たった。


そこで

見えてきたことが

ある。


原状回復への修理代が

随分かかるである。



それは

とても費用が

かかるので

物件によっては

困ってしまう。



例えば、古屋を100万円

利回り18%で購入した。

5年経って空いたので

現状回復に300万円かかるのだ。

これでは損したと思う。


例えば、その隣の駐車場

利回り20%250万円で買った。

今、現状回復費など全く発生しない。

儲かった


このとき、駐車場だけ

買いたかったが、

そう上手くはいかない。

両方でなら、売ってくれるということで

購入している。

写真 2018-04-16 15 50 08


そして、

ぼろかったRCマンション

原状回復に

今まで4000万円かかった。

でも、

直すのが大変で

そんな物件だったから

それが理由で

かなり安く買えた

そこがポイントだ


儲かった。


いろんな癖のあるアパートを購入した、

毎月毎月直してきた

安く買ったので

修理代はたくさんかかったが

儲かった

だが、耐用年数が

短いので、すぐ

償却が終わる

複数を購入して運用した・・・



それら経験して

修理代は

思ったよりかかる

だから

仕入れは慎重にしてほしい。


資金繰りに余裕をもとう


たまたま、少し

融資枠に余裕が

今あるので、いつでも

借りることができている

そうじゃないと

大家業は楽しくならない。








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買うのに

悩んでいる。


それは、

買って欲しいという人が

こちらで

値段をつけてほしいと

言うのである。

そんな事できるわけがない。

58

だけど、

今年お願いしますと

言っていたが

最近遊びにいったら

来年になっていた・・


それが救いである。


本人は

売りたいのは

事実で

今部屋を

整理している。


もう、何だか

買いたくないなあ



もう一つぐらいいいかとも

思ったりもするが・・・


もう買いたくない理由は

いい場所なのだが

空室が発生して

それを埋めるのに

時間がかかるように

なってきたからで

ある。


その上、値段を

こちらできめてほしいって

そんな事、悪くてできない。


この感覚、10年以上大家を

やってきた人は

とてもわかることだと思う。


買うのは

やる気がある

元気な頃

買うべきである・・・


最近特にそう思うようになってきた。


どちらにしても

友人から

大家として

買う場合は

それを売る方の気持ちを

希望を叶えて

いく、

これだけは絶対守らないと

いけない。





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貧乏浪費家の

不動産投資の

成功への

一つの戦略
として・・


通帳にお金が

ないことだ

これでは使えない



でも、臨時収入等で

あるときもあった。

そんな時

何かいいものを

衝動買いしたい・・


浪費したい・・・


そんな時、

逆らわずに

使ってきた



例えば

300万円預金ができた・

これで、

車が新車でほしい

ローンも入れて、クラウンが

買いたかったが

これは、無駄遣いだ

1年は我慢しよう・・・



そのお金で・・・・

自分を変えるために

ボロ資産を買う


収益物件をつくる

行動しよう

チャンスだ、

気合をいれよう


そして

千葉市の小ぶりな土地を

200万で購入した

加工し広告看板で

収益不動産にした


写真 2018-01-23 8 27 16


長崎の平戸で

小ぶりな戸建てを

200万で購入した

それを募集して

賃貸収入を得た。



その時も、

車が買いたかったが・・・

1年我慢した。


使うことで、

消費したことで

とりあえず

満足感
を感じて、

駄目な自分を

かえたくて
我慢した


そしてそれを

加工したことで、

毎月

利益を生むので

達成感があった。


その時、

車は古い

オデッセイの

ままだったが、

そのおかげで、

荷物をつんで

現場にいけた。

ケルヒャーや塗料、

梯子をいれたて、綺麗にした。




そして、

車の価値観がかわった


そして、もう一年我慢できた

燃費を

意識して

プリウスの新車を

個人でフルローンで購入した。

法人では

個人から

リース契約
した。


使う癖が止まらないなら、

欲しいものを

1年我慢しよう


そんな土地を買うのが

ポンコツには

良かったのだ。。


今後

目標利益より、

儲かりすぎた時

クラウン等に乗る
つもり・・・


だけど、その熱がさめてもいる。


そして今は、

飛行機に

乗るのが楽しい。


それなら、今は

仕事にしちゃおう

・・・って考えています。


意識改革

浪費を仕事の利益にかえちゃおう

無駄な消費癖を直そう。




( 現在 )

千葉の土地は、

打ち出の小づちに


なって

今も所有している


長崎の戸建は、その後

空室になった。

・・・が、そのおかげで

住みたい人に600万円で

売却できた

その利益に

少しプラスして

宮古島で


小ぶりな収益物件を

購入
した。


当面、

車はプリウスで満足しながら

レイクタウンに

高級車は見に行っているが・・・



つまり、

高級車を、

買うのは、少し伸ばして

それだけで

物件は2棟増えた。


毎月の

利益が増えている。


そして

車の燃費が

毎月5万円へった分で

その経費で

今、毎月飛行機に乗って

現場に行っている。


そして

これを、楽しみながら

また、頑張って

次への事業へ繋げたい



現金300万円の運用方法


一つの例だが

これらは、無借金なので幸福だ。

今も将来もローン返済がない。







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フルローンで

購入希望者の

融資が却下された。

購入者は購入できない

売り主は売れない


今回

こちらは、

売る側なのだが・・・


急いでいないので

良かったと思った・・


写真 2018-03-09 13 17 45


相手の懐は

わからないが


ここで、

数棟購入している

サラリーマンのようだ。


無理はしない方がいい。

担保余力が

ないのだろう・・




融資は

そんな時、

ストップが

かかったチャンスだ。


実績をつんで、トライしてほしい

とエールを送りたい

融資残高が減れば

また、自然に

購入することができるからだ。


問題は、

今までの融資を

長期で組んでいると

融資残額は

なかなか減らない。


これは奥が深い


だけど、人生は長いし

一棟じゃ不便だが

何も拡大するだけが

未来は、

いいわけではない。









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損をしたくない。

でも投資は

最初だから

自信がない。



過去に

そんな時、

勧められるままに

新築プランで

契約してしまった。


そして、すぐ

手付金の倍返しで

解除をしている。

損をすると

気がついた。


購入した翌日に

売れば、

資産価値がさがるからだ。



写真 2018-02-08 21 29 00


今なら

お任せ管理の新築

シェアハウスや

民泊にして失敗しただろう。

楽な話にのるべきではない・・


その後、

手直しすれば

すぐ価値が上がる

中古を購入した



へこたれずに

かなりの指値を

入れて

購入した


翌日に

売れば、

利益がでるのを

購入した。



そんなのが、

損をしないのが

一歩目にいい。



足場をみたら、欲しくなった。

今迄は高い車が欲しかったが・・・

これがあれば、ペンキも、照明も、屋根にも

登れるぞ・・・



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