大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を日記にしています  

2018年05月

物件を仕入れて

それを

長く維持する

本来の大家業を

楽しもう。



そんな考えで

やっていくには

あるていど

正確な未来を

予測しないと

いけなかった。


それは10年後から、

維持するのに

どれだけ

お金がかかるかであった。


建物は

年数の新しい方が

かからないと思ってきた。

そして、

やってみたら

その通りだった。


写真 2018-04-16 15 53 24


俺は

あまのじゃくなので

古いのにも

チャレンジしてみたが、

直して

維持していくと、

採算があわなくなってきた。

そうなると

何もしないほうがいい。


そして

最後は

更地になる。








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この時期

単身者アパートに

まだ、空室があると

なかなか、

決まらない。



そこで

床を貼ったり、

換気扇を新しく、

洗面化粧台

モニターホンを新品にしたり

外壁を

コーキングをしていたら・・・



写真 2018-05-02 12 58 13


管理会社さんから、

決まりそうですって

連絡があった。



嬉しい、決まったかな・・

・・・・が、

申込書をメールで

頂いてから、

オーナーも

この方でいいかなって

チェックして

決まったと

確信して

募集は

ストップすることに

している。


4~5月及び12月は

他で断られている

属性の悪い人もいる。

それと、借りて市場なので

例えば、数ヶ月フリーレントなどが

あって

やっぱり、やめたって

条件のいいのに

返る人もいる。



そこで、申込書をおくってほしいと

連絡したら

翌日の夕方遅くに

届いた。


そこで

次の日に、

募集をストップしようと

したら、

他の不動産屋さんからも

決まりましたって

連絡があった。



うーん、

この時期に

ダブルブッキングである。

有難いが、

もう部屋はない。


そこで、一部屋管理事務室が

あるので、よかったら

どうぞと答えている。

どうなるか、

分からないが・・・









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大家業を一人社長で

1人法人で長期に

成功していきたい。



そう決めたら、ぶれない様に

したい。

経営を大きくしていこう

そんな人とは考えが違う。

人を雇って、こうしてああして

拡大する。

そんなことは、逆になってしまうからだ。


やるべきことは、売上を目標まで

あげたら、中身を充実していく。

つまり

長期で

維持できようにしていく。

それは

難しくもあるが、

楽しい作業につなげれるかは

新たに自分なりの

発想力をつけること
だと

若輩者だが、そう思うのである。


そして

不要なコストを

どんどん下げていく。

すると安定する。

正攻法で

地盤を、かためよう。

写真 2018-05-14 12 10 57


発想力とは

例えば、ある場所で、大家をやっている。

空室が増えると予想される。

じゃ不安だから相談すると

特別なシェアハウスがいいとか、

こんな裏技で

融資が借りれるとかじゃない・・

他人の意見に従うのではない



そんなの正解か

わからないし

人の意見だけに左右されたくない。

やってみてきた感覚で、

リスクを減らしていく


それで

家族を養いたい。

それからの発想では、

俺は

広い部屋で勝負したい

生活に余裕を感じれる

スペースを提供したい。


空室時に、お金がかかるが

かかるからチャンスでもある。

そして

あるものを直して、いく。



借金は少ない方がいい。

融資は貸す側に、なったほうがいいと

思う。


結局、一人経営とは、

守りの経営なのかも

しれないが・・・・

守れることは

一番大事なことだ。






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未来がみたい。


だけど

1年後の予想を

優秀な方が

予想しても

毎年

当たらない。


そんなもんである。




だったら

融資終了までの

道のりなんて

誰もわからない。




だから、

今まで

小心者なので

10年後までの、

リスクから

逆算して

悪く見積もってきた。


それなら、

ポンコツでも

できた。




地震で傾いたら、

空室が半分

自殺があったら、

それらに、

対応できるように

買ってきた。



すると、

そこまで

ひどいことは、

自分の物件には

たまたま

なかった。


だから、

その結果

小ぶりになった

無借金の物件が多くなった。

写真 2018-04-01 13 29 37


無借金なのに

収入が入るのは実にいい。

小心者には

お勧めですよ~~


歳をとると

体力も衰えて

若い頃と違って

どんどん小心者になっていく

無理をしないというメリットもある。

1人経営には

向いてきた。

そんなもんでもある。








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コーキング

やつてみよう



実は

そう思ってから

8年たっている。

当時、

管理会社から200万円

かけて

すぐやらないと

部屋に水が入ると言われた。


そういわれても・・・なあと思って

側面のみやっている。


そのお金を


コストダウンして

借金返済に回した



問題は

側面以外は

自分でやろうと

心に決めても、

コーキング難しいよなって

弱いので逃げてきた。




ここで、

目標を下げて

剥がれそうな部分のみ

はじめた。



日々楽しい

そうか、カッターで剥がすのか


写真 2018-05-18 11 55 16


そうか、マスキングテープをはる。

写真 2018-05-18 11 56 34


そうか、こうやって塗るのか。

写真 2018-05-18 12 00 52

そうか、へらを使えば綺麗になる。

写真 2018-05-18 12 03 09

そうか、こうやっていると

空室の案内で来た人は

気に入ってくれるのか

そして・・・空室が決まった。


そうか、

入居者さんが話しかけてきた。

手伝いたいのですが・・・って感じ


まだ、2日目であるが


・・・今日は、終わった。


急いで車に乗り込んだが

材料が手についていて

でシートが

汚れてしまった。

ふけばふくほどひどくなった。

写真 2018-05-18 12 55 03

そうか、ペイント薄め液で

一瞬で落ちた。

やってみたら

楽しくなってきた。







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