大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

2018年02月

情けないが

ポンコツで

浪費家である。

・・・が

すでに6棟以上、

無借金だ。


きっと

いい所もきっとあると思う。



ゼロから始めた。


がめつい親戚が病気だから

助けてほしいと、

突然、俺の家族から

相続を放棄させられた

親戚は

一等地のアパート一棟を相続したが

まだその借金が1億残っている。

資産価値は4~5億だ・・・

それは成功か??

家族は2人いる。

いずれ、

もめないか今心配しているが・・

そんなのを

見てきた。

放棄は

失敗したが、

この経験を成功に代えよう。


だから、

ゼロからコツコツやってきた

それしかなかった。


その時

浪費家なのに

何ができるのか?

不安だった・・


だけど

通帳にお金がない時は

浪費ができないかった。


それが良かった


これは、以前金融機関で

働いていたので

直接、資産を売った人を

みてきたが、

必ず、

預金があると

大きな無駄な買い物をしていた。


それを

見てきたので、

通帳に

お金があるときは

アパート等を購入する時

常にローンを

少なくして

無理をして

現金をいれて

安く買ってきた。


運用できる資産を

増やすのだ。


すると、

家賃収入が

1年後から回り始める。

収入からローンを引いても

預金が増える



それを見たから

家族からも

支援してもらえた。


09



また、満室が続き、

預金が増える。


すると、成功したアパートを

恨めしく思う

友人から譲って欲しいと

言われる。


だから、

手放すと、

また、預金ができる。



そして無駄遣いを少し始めた・・・


それに気がつき、

預金は全部使って

安く購入すると、

無借金の棟数が増えた



自然に、安定経営になった・・・



無駄遣いするタイプは

預金は持たないのが教訓である。


そして、失敗を繰り返して

無駄遣いをする人と接触しない

心をコントロールできるようになってきた。


白い砂、青い海で

何もしないで

ぼっと過ごす時間は

心地いい・・・


結局、

無駄遣いは、個人では

少ししかしていない


車も外食も旅行?も・・

いつの間にか

浪費家ではなくなっていた。





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損をしたくない。

でも投資は

最初だから

自信がない。



過去に

そんな時、

勧められるままに

新築プランで

契約してしまった。


そして、すぐ

手付金の倍返しで

解除をしている。

損をすると

気がついた。


購入した翌日に

売れば、

資産価値がさがるからだ。



写真 2018-02-08 21 29 00


今なら

お任せ管理の新築

シェアハウスや

民泊にして失敗しただろう。

楽な話にのるべきではない・・


その後、

手直しすれば

すぐ価値が上がる

中古を購入した



へこたれずに

かなりの指値を

入れて

購入した


翌日に

売れば、

利益がでるのを

購入した。



そんなのが、

損をしないのが

一歩目にいい。



足場をみたら、欲しくなった。

今迄は高い車が欲しかったが・・・

これがあれば、ペンキも、照明も、屋根にも

登れるぞ・・・



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ここで

内々で

少し売りに出してみたら

すぐ、買い付けが入った。
 


自分の心は

実際そんな時、

やってみないと

わからない。

やってみて

そんな時

 率直に

嬉しいものである。

写真 2018-02-07 8 20 21

購入後、

いろいろなトラブルを

克服し、

再生させてきた

その思い入れがある。


買い付けをみると

指値が入っていた。



そんなの

どうでもいいと

思った。

いい人なら・・・・


手放したい。

だけど、相手の顔が見えない。

仲介業者は

抜かれるのを心配している。

そんなことしなのに

様子をみたい。・・


これを

購入して

徳をする人、

入居者が困らない人に

売りたい。・・・


それが一番だと

感じてる。



それが

好きになってきたこの場所で

長く続くと思うからだ・・


ゆっくりと楽しもう

売るのも

楽しめている。


今まで

安く購入してきた訳には

相手と向き合う時間を

作れて、相手がこの人に

手放したいと思って

いただいたからである。







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10年以上前は

新築と中古を

検討していた。

その期間は

1年以上かかっている・・・


そして、

不安もあったが

セミナーで勉強したり

して購入した。


たまたま上手くいったが・・・

やったことで、

実績が評価されて

実力がついた・・

そこがいい、


やらなと

評価と経験はゼロだ。


写真 2018-02-19 12 41 50




その後、

5年ほど前だろうか


セミナーに参加して

その後飲み会に参加した。

すると、

8年もいろんなセミナーに

参加して

購入は

まだ検討している人がいた。



確かに、

いつか見たことがある。


あの人は

慎重派だから

もう買わないだろう・・・


時間を無駄にしている


そう思った

経験をするために、

損をしないのを選んで

買えばいいのに・・




それだけの期間には

買えるチャンスは

あるはずだ。

プレッシャーは

聞くことで

背負ったりしては

いけない


動けなくなる。


聞いたら、

上手く受け止めて

動かす力にかえよう。


現場にいくとか、

どんどん指値を

いれるとか


買わなくても

踏み込むことが大事だ。



そう思った。





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大家のやり方

それは

人それぞれなのだが・・・

ゼロから

資産家までも道のりで

大事なのが

自分の力で、運用を

コントロール
できること

だった。


経済や

地震などでも

左右されない

経営基盤
、・・・それは1億より

大事だ

写真 2018-02-19 17 54 59


その1つの方法は

返済比率を

自由に操れること



例えば

返済比率を

高く50%以上


返済期間を短く設定できると、

早く融資がへる

早く無借金になれた



・・・が、空室や修理代で

自分の心が

しんどくもなる。



それは

預金が

毎月減ったからだ




そうなれば

今度は

返済比率を

下げればいい


それができる経営基盤が

できているか


大事である。

すると

手取りは

なんてことはない

同じになる。



その後、

時代の変化に

対応して

1人大家法人を

早期成功させたく

なったり、

事業承継を

考えたらある程度、

預金も必要になる・・

そんな今後は、

返済比率を

少し上げればいい



下げたのを、

上げるときは、簡単だ。



だから、

今年は少し上げてみる。



だったら、もともと

最初から

返済期間を30年以上


返済比率は

低く抑えればいい
んじゃない

・・・ってことになるのかな~


いい場所の

築浅の高利回りを

融資で買えたらであるが


それが難しい・・


・・・融資期間と高利回りは反比例するのだ・・・







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