大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を日記にしています  

2018年01月

これからの時期

どうしても空きが出る。

そして古い空いたアパートは

苦戦する。



募集する前に

大家が

できることは必ずしよう。

それは

部屋の生活臭を消すこと・

この忙しい時期

基本料金のクリーニングでは

消えないことが多々ある。


生活臭を感じたら・・・・こうする


クロスは張り替えないと

壁の臭いは消えない。

大家でできること・・

それは予算の関係で

張り替えないなら

クロスを拭くこと。


エアコンが臭いなら内部を

掃除すること・・・


キッチン回りが綺麗なのに

臭い現場もあった
写真 2018-01-31 10 33 33

それはクリーニング料金では

分解して掃除しないからだ。
写真 2018-01-31 10 33 23

錆や、油がこびりついている・・

大家がやることになる。




洗面化粧台で水を流して

臭いのは、配管から逆流している。


新しいアパートでも、

退去する人次第では、臭くなる

・・・だから、すぐ募集して入居するかは

わからないが、大家の仕事は

空き部屋の臭いを消さないといけない。

臭い部屋に住みたい人を

見たことがない。






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アパート60世帯で、

管理会社に

管理してもらっても

お客さんに対して

ベストなサービスが

提供できなくなった。

大変な掃除、

特別なクレーム対応等

難しい・・・

嫌なことはだれもしたくない・・・


そんな時は

自分でも行動して

現在のお客さんに

対して、

努力すべきだ。




アパート経営の

仕入れは

それでおしまい。


それが、

俺のキャパシティーだった。


言い訳にもなるが

その理由は、

物件が近くじゃないからだ。

古く手間がかかるからだ。


修正しよう・・・・

それからは、

方向性を変更して

余力で

少し仕入れてみた。



近くや都内を購入した。

空き店舗である

長期経営してくれる相手が

決まれば

気楽である。


指値で安くなったのは買ってみた。

安くならない時はスルーした。

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サービスをしなくていい仕入れ

駐車場、駐輪場、

看板収入である。


そして、老後等の

人生設計を、お金をかけずに

大好きな

不動産で楽しもう・・・

子供の頃過ごした

懐かしい場所や

あこがれの、

沖縄、宮古島の

店舗の購入である。


それらは、アパート経営と違い

お客さんと接する機会が

少なかった。

それが、

正解だったか

わからないが・・・



でも、

それらも、やってみたら

特に、店舗は

お客さんとの対応は

多かれ少なからず

クレーム対応が発生


掃除やリホーム等をしてきた。

結局は、手間は

またかかった。


だが

その仕事を助けてくれて

一緒に働くスタッフや

働く仲間が増えた・・・

その新たなつながりが

心を支えてくれている。


それが、楽しく、面白かった。


小心者だから

これからは、

楽しみながら

規模を縮小していくことになると思う。







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あっという間に

アパートは、古くなった。


古くなって

気が付いたのは

退去しない人が

どれだけ住んでいるか。

それが貴重価値が

あるアパートになる。



基本は

部屋の狭いアパートが

退去が多いが・・・

29

だけど、

退去しないアパートも

ある。

今まで

どんな大家業をしてきたか


その通知表にもなる。


古くなると

募集しても

新たな入居はしんどい。


退去させないことを

考えて住む人を選定する。

そして、

満足する住まいを

提供する

ことが大事
だった・・・

駅から車で30分、調整区域

洗濯機部屋の外だけど、長く住んでいる

アパートもあった。

頑張ろう





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もうアパートは

購入はしない。


そう決めても

どうしても購入しないと

いけないアパートがある。

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それは

お隣さんのアパートだ。


敷地つながりで、

購入するとき

分筆はしてあるが

今も

駐車場を借りている。

全体で価値がある。

そのお隣さんに

近い将来

購入を直接頼まれている・
・・

今も、仲良しである。

俺には、恩人であり、仲間である。

白い砂、青い海を見て気がついた。



だから

しっかりつきあっていく。

それが、目指していた大家業

だから、

お金を貯め始めている。


そんなことは

楽しい。




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60世帯から、大家を

立ち止まって見つめてみた。

今までの

戦略で良かったか。・・・

新設法人では

30世帯で止めてきたら

法人は

2つできた。

リスクを軽減できる


事業内容も

いいほうが

いい。

10年頑張って、コツコツコストを下げて

返済比率は25%に

融資残額は3000万円以下にした。

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しかし、当然だが

アパートは古くなった。

これからも、地味なことをコツコツやろう。


今後はどうなのか・・・・

大家業の将来の他、

日本の経済の将来を考えると

下降すると思える。


それと、10年各地で

大家をやって

地震等のリスクも経験した。


そう経験しても

思うのは、この大家の仕事が好きだ・・・

1人法人を長く

続けたい。

それを目標として

意識したら

法人の利益率の

長期確保を

一番に考えざるを得ない。

大家業はもとより、

その他も

視野にいれていくことになる。


大家は楽しいから

長くやりたいと思うと

俺にとっては

そんな方向にかわってきた。




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