築淺高利回りの
ボロマンションを購入
再生した時のことを
思い出した。
地方だから利回り20%
これを取得できたことは、
大きかった。
( 利回り10%では
失敗する。 )
知らない地域で
購入するにあたり
即買うには基準があった。
土地勘がなくても
地方なら
県庁所在地だったら
極端に安くても
破綻しない
大丈夫ではないかと
賭けてみた。
木造より、
RCなら
耐用年数が長いので
より長く30年先でも
廃れないから
場所には
こだわった。
小心者なので、
再生なんて上手くできなくても
古くなっても大丈夫なことも
選択している。
日当たりと
部屋や駐車場が広いこと
それともう一つ
その場所に行くことが
楽しめる所であること
修理や掃除をするのは
大変だ、温泉、テニス、食事と行くのが
楽しくないと続かない・・・
だから、今大家業が
楽しいのである
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2017年12月
一人経営と築浅物件のススメ
木造築浅10年は
経営が
気楽だった。
物件の善し悪しが
見やすい時期である・・
家賃収入から
ローンの返済が
半額だと半分残るように
設定すると・・・・
ローンの返済額と
減価償却費が
同額なので、
経営がわかりやすい。
一人経営として
長期にやっていくとき、いろんな局面に対応できる。
例えば、歳をとってから・・・
俺は、当時は
利回りが20%を買ったので
フルローンができた。
今の時代の購入は、
融資期間が重要だ。
それに足りなかった分
自己資金を入れればいい。
それで、
一人法人を
設立し、
3棟買えたら
楽しく自由な仕事ができる。
明るい未来が
見えてくる。
減価償却費が
終わってからは
それまで
丁寧に扱ってきたら
その後、多少のお宝になり
将来の
年金資金になる・・・
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新築も中古も古くなる 〇〇勝負だ
新築は
中古と違って
空室が、修理が、
ずっとない
そんなアホな話はない。
新築を
斡旋したことがあるが・・。
そんなの見たことがない。
売ると
中古になった。
いつからか?
翌日からである。
その
建物は維持するのに
お金がかかる。
ローンが
完済するまで
苦労するのは
中古も新築も
同じだった。
そして築20~30年で
ローンは完済になる。
そこからが次のステップで
大事なことに気がつく。
古くなると
住む人が
本当に居心地がいい物件か
どうか、はっきりしてくる。
だから、
再生できる
築淺中古を
安く買って
住む人が住みやすいように
自分で直すと、
長期的に続く利益になる。
新築を、土地を含めて
安く買った人は
直しにくい欠陥があとで、
見つかる。
〇〇だったり
地盤が傾いてきたり、
壁が薄かったり
する。
オーナー(建てる人)が喜ぶように
作った弊害がでてくる。
〇〇とは、自分が住めばわかること
例えば、部屋が狭い、場所が今一
住民の環境が、
日当たりが悪い等である
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家族のためなら不安なことをしない
お金をかけない失敗は成功だ
成功したいなら
お金をかけないことが
長期的に
利益率をあげる最善方法だ。
素人だから、
失敗したくない。
・・・って思って
頼んでいたが、
その時
お金が
なけりゃ自分でするしかない。
例えば
塗装なんか、5分で嫌になって
そして
綺麗にならなくて
失敗ばっかりだったが、
別に
お金がかかっていない
これって成功だ。
預金減ってないし、ローンも増えていない
100点じゃ無けりゃいけないのか。
それは、
物件を買って業者に頼んだ人の話
そんなの、
借りて住んでいる人は
望んでなかった。
何度も失敗しても
最後綺麗になればいい
へたな塗装しながら、
掃除も毎回する。
40点でもいい。
ゆっくり
価値をあげていけばいい
大家の仕事は・・・
住んでいる人に
喜ばれることすれば
だから、楽しい。
失敗しながら
物件とともに
学ぶことが
成長していくことが
成功につながる。
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お金をかけないことが
長期的に
利益率をあげる最善方法だ。
素人だから、
失敗したくない。
・・・って思って
頼んでいたが、
その時
お金が
なけりゃ自分でするしかない。
例えば
塗装なんか、5分で嫌になって
そして
綺麗にならなくて
失敗ばっかりだったが、
別に
お金がかかっていない
これって成功だ。
預金減ってないし、ローンも増えていない
100点じゃ無けりゃいけないのか。
それは、
物件を買って業者に頼んだ人の話
そんなの、
借りて住んでいる人は
望んでなかった。
何度も失敗しても
最後綺麗になればいい
へたな塗装しながら、
掃除も毎回する。
40点でもいい。
ゆっくり
価値をあげていけばいい
大家の仕事は・・・
住んでいる人に
喜ばれることすれば
だから、楽しい。
失敗しながら
物件とともに
学ぶことが
成長していくことが
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