大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

2017年12月

築淺高利回り

ボロマンションを購入

再生した時のことを

思い出した。


地方だから利回り20%

これを取得できたことは、

大きかった。


( 利回り10%では

  失敗する。 )



知らない地域で

購入するにあたり

即買うには基準があった。

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土地勘がなくても

地方なら

県庁所在地だったら

極端に安くても

破綻しない


大丈夫
ではないかと

賭けてみた。



木造より、

RCなら

耐用年数が長いので


より長く30年先でも

廃れないから

場所には

こだわった。


小心者なので、

再生なんて上手くできなくても

古くなっても大丈夫なことも

選択している。

日当たりと

部屋や駐車場が広いこと





それともう一つ

その場所に行くことが

楽しめる所であること


修理や掃除をするのは

大変だ、温泉、テニス、食事と行くのが

楽しくないと続かない・・・

だから、今大家業が

楽しいのである










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木造築浅10年は

経営が

気楽だった。


物件の善し悪しが

見やすい時期である・・



家賃収入から

ローンの返済が

半額だと半分残るように

設定すると・・・・


ローンの返済額と

減価償却費が

同額なので、

経営がわかりやすい。

 

一人経営として

長期にやっていくとき、いろんな局面に対応できる。

例えば、歳をとってから・・・


写真 2017-12-28 11 13 39





俺は、当時は

利回りが20%を買ったので

フルローンができた。





今の時代の購入は、

融資期間が重要だ。

それに足りなかった分

自己資金を入れればいい。



それで、

一人法人を

設立し、

3棟買えたら

楽しく自由な仕事ができる。 


明るい未来が

見えてくる。




減価償却費が

終わってからは

それまで

丁寧に扱ってきたら

その後、多少のお宝になり

将来の

年金資金になる・・・

 






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新築は

中古と違って

空室が、修理が、

ずっとない

そんなアホな話はない。

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新築を

斡旋したことがあるが・・。

そんなの見たことがない。


売ると

中古になった。

いつからか?


翌日からである。


その

建物は維持するのに

お金がかかる。

ローンが

完済するまで

苦労するのは

中古も新築も

同じだった。


そして築20~30年で

ローンは完済になる。



そこからが次のステップで

大事なことに気がつく。

古くなると

住む人が

本当に居心地がいい物件か

どうか、はっきりしてくる。



だから、

再生できる

築淺中古を

安く買って

住む人が住みやすいように


自分で直すと、

長期的に続く利益になる。



新築を、土地を含めて

安く買った人は

直しにくい欠陥があとで、

見つかる。

〇〇だったり

地盤が傾いてきたり、

壁が薄かったり

する。

オーナー(建てる人)が喜ぶように

作った弊害がでてくる。

〇〇とは、自分が住めばわかること

例えば、部屋が狭い、場所が今一

住民の環境が、

日当たりが悪い等である






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家族のために

大家を始めよう、

そして始めた。


・・が、本人が不安になるのは、

家族への態度に表れる。

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なぜだろう、

サラリーマンは気楽なのだ。

一人商売は

実績を積むまで

自分のお金なので

不安が伴う。


家族にとって親父は、

強くなければ

いけない。

そこが、

俺の失敗でもある。

1億の新築資産に1億の負債より

純資産100万でも、毎月30万入る

打ち出の小槌が

強くなれる



だから、

自信がもてる

できることから始めよう。


大家の仕事は

長期経営だから

慌ててはいけない。




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成功したいなら

お金をかけないことが

長期的に

利益率をあげる最善方法だ。


素人だから、

失敗したくない。


・・・って思って

頼んでいたが、

その時

お金が

なけりゃ自分でするしかない。


例えば

塗装なんか、5分で嫌になって

そして

綺麗にならなくて

失敗ばっかりだったが、

別に

お金がかかっていない

これって成功だ。


預金減ってないし、ローンも増えていない


100点じゃ無けりゃいけないのか。

それは、

物件を買って業者に頼んだ人の話

写真 2017-11-16 8 04 21


そんなの、

借りて住んでいる人は

望んでなかった。


何度も失敗しても

最後綺麗になればいい


へたな塗装しながら、

掃除も毎回する。

写真 2017-11-21 15 30 07

40点でもいい。

ゆっくり

価値をあげていけばいい


大家の仕事は・・・

住んでいる人に

喜ばれることすれば

だから、楽しい。

失敗しながら

物件とともに

学ぶことが

成長していくことが

成功につながる。







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