大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

2017年11月


今日は、展望台から海をみにいった。

その

お店の店頭では

貝殻が売っていた。

きれいで魅力もある。


写真 2017-11-28 11 42 38

でも

海にいけば、

よく見ると

みつけることもできた。

だけど

だれも、拾わない。

写真 2017-11-27 14 51 35 (1)


洗って、少し加工しないと

綺麗で魅力がでない。

綺麗にして・・・

商品になる。


投資不動産も同じだった・・・

少し加工しよう

そこだ~


何を加工すると

お宝になるか

気がつくのが大事だ。


ポンコツでも、できた・・


例えば更地に、

広告看板をたてて

3年たった、利回り15%で

変わらない。

アパートの空室損失を

助けくれている。





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中古アパート物件の購入は

ある程度増えたら

増やさなくなった。


中古アパートは

全国には、たくさんあるが・・・

利回りがいいと、手間もかかる。

写真 2017-11-25 12 25 22


やってみればわかる・・

やってみないと

わからなかった・・・



その理由とは

自由な時間で

やりたいことを

楽しみながら



その他の時間で

アパート経営をしてみると

何年かすると

必ず空室が発生する

そして

時間のかかる修理や掃除に

出くわした。



その時、

誰だったら

お客さんのニーズにあう

綺麗にする気持ちがあるか

それはオーナーしかいなかった・
・・

自分でやるしかない


そんな作業をするのことが

大家の楽しみでもあるが・・・




管理会社に

綺麗にしてと

すべて任せて

業者に見積もりをとってみても

古くなると


コストと利益の関係から

綺麗にはならない。



・・・

お客さんからよく言われるのは

家賃が上がることは嫌だ・・

でも綺麗なアパートに住みたい・・




だから、古いアパートが

売りにもでるのだが・・・


この商売は

薄利多売なのだ。


大事なことは、

住む人が

快適に過ごせるように

できる人が

所有すべきである


そう感じた時から

考えがかわってきた。




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今回空室を満室にした

自分へのご褒美を

もうひとつ用意してきた。


それは、

物件の近くの方との

コミュニティをもつプランの

実行・・・

今回は

テニスサークルの大会に

参加した。


話し下手で、会話が

得意じゃないから

事前からデビューを

用意してきた。

写真 2017-11-28 8 24 341


まず

その地域に、

移住した人と

仲良くしながら

その地域に馴染んでいくのが

俺流・・・


そして

楽しく過ごせると、

また、明日から

新たな気持ちで

仕事に向かうことができる。


ゴルフコンペ、カラオケ大会

下手でもチャレンジしてきた

自然に地元の方と

仲良くなれた。


そんな事を、

繰り返してきたが

やってみると、

楽しいです~




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仕事をするとき

目標を設けて

目標をクリアしたら

お金をかけずに

自分への

ご褒美を用意してきた。


今回、その目標は

修理費を安く上げよう。

急に増えた空室を

満室にしよう。


そしてノルマを達成できた。


ご褒美は、

ANAのプレミアムクラスの

利用だ。・・・・

いつもは、遠い物件には

飛行機の

普通クラスでいっている。

料金は、片道でも

仕事が忙しくて

予約が直前だと

普通の席で6万円するが

今回プレミアムクラス早期割引だと

2万円でいい席を使い、

かえって安くいけた・・

経費の削減にもなっている・・・


早めに予約しておいたので

安かったが、

目標をクリアできるか

不安もあったが

ぎりぎり達成することができた。


まず、空港のラウンジで

感動した・・・・

お酒が飲み放題なのだ。

写真 2017-11-25 16 32 37


ブログを書きながら、

焼酎とビールでへろへろになっている。


塗装24万円を4万円であげた・・・

満室になったので、

空室ならゼロ円が

21万円入ってくるぞ・・・


そして、何より少し

この仕事に対して

自信がついたことがいい・・・

と思っている。


しかし、いいイスだな~


写真 2017-11-25 16 32 59



サラリーマン時代は給料が

あった。。

・・・だから

その分なくなったから

どちらが得かわからないが

確かにいえることは、

俺の給料なら

少ないから

専業に転身して金銭面でも

よかった。

それと、

一緒にこの仕事で汗をかいて

泣いて

くれる仲間ができた・・・・



それに感謝して

さらにもう一杯のんで

おこう。

一人酒でも上手い・・・


儲かったよ~


そして、また空室は

発生する

その繰り返しが

これからの時期だ





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単身者アパートは

何かと退去してしまう

回転率が

早い。


その時、

管理会社が

何かと協力してくれるので

助かっている。

・・・・が、

俺の場合

特に

ある地域では

管理会社さんが


その案内して入れてくれる方を

長期に入りそうな人を

選んでくれている。

だから

その地域で

回転率が低い。


そんなアパートがあるので、

薄利多売な

中でやれている・・


ここで、

退去があったが、

塗装が忙しくて

つい忘れていたら

「決まりました」って連絡が

あった、


安定した仕事の方を

入れてくれた。

感謝感謝です



・・・そのおかげで

他の地域のアパートの空室率を

カバーしている。


今年は、

LEDと

夜間に自動照明に

なるようにしたが、

もっと喜ばれるように

していこう。

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これは

どうしても

地域性があるので

回転率が高い理由が、

工業地域などでは、

その時の

景気で一気に

でて、また入ることになる。

どうしようもない・・・



だけど、大家業を長く

楽しくやっていくには

日頃から

全体の中で、長期に入る人の

パーセントを上げていかないと

つかれちゃう・・・


楽しくない。

だから、

俺は

地域は

数カ所に散らして

経営している
作戦でやっている。






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