大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

2017年04月


今まで


安く買えた



管理委託の大型物件を購入したら、


自主管理に変更した。


(併用もして協力してもらっている)


なぜなら


変な人が住んでいたし、


手直しもかなりあった。


それは、とてもよかった。


ローンが早くなくなった・・・


また、


苦労はした方が、


力がついたからだ。






だが、疲れた、一休み・・・


そろそろ


また、管理委託にしよう。


(客付けしてくれた部屋ごと・・・)






もう、変な人は


住んでいない。



そんな意味では、


自主管理でいいのだが




なんと無く・・・俺はバカなんだろう



一言でいうとそうなのだ。



これは契約によるが、


3ヶ月、最長6ヶ月でまた変更できる。




管理依頼で


新しいノウハウを


学ぶことも


たくさんあるだろう、??


それが一番かな?。


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それと、



管理物件の方が



客付けをしてくれるはず・・・



また、入居条件において

連帯保証人から


保障会社の方が入りやすいだろう。







今回は、部屋ごと管理にしよう。



少しずつ始めたが、楽しみが増えた。





デメリットもある。



折角、入居者と仲良くなれたのに、


いいにくいトラブルも


言いやすい関係になれたのにとも思う。



修理費用もぼったくられないように


きをつけよう。


でも、なんでも、有りなのが


大家業である。









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木造築22年も経過したら


利回り20%以上は当たり前だ。




売る人は減価償却は終わっているので


所有しても


もう費用化はできない。




成長した木々のようだ。

利益が、これからでるのでいい物件は維持するか、

イマイチな物件は組替える人がいる。

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ただ、縁があって購入できる時、


購入にあたって、


建物と土地の評価の比率で


建物の比率が多いと


今後、満室が続いても、



一棟目なら


家賃収入より減価償却の費用が


多いことが
多々ある。






そこに


初心者大家が


踏み込むなら



値切ろう・・・


これはチャンスである。




(融資がつきにくいし、直しがかかる。)


(さらに、場所が悪く入らない物件だらけだ。)




しかし


最近は、そんな時間を与えてくれない。


即金で買う人がいるからだ




だけど


そんな人と勝負してはいけない


損をするからだ。






自分の心と勝負しよう


待てばいい・・・・


待てるかだと思う。





100件以上トライすれば買える。


築18年以下なら


満室にすれは


初年度から黒字になり



とても採算があう。








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今まで、安いのを購入して

適当に

自主管理をして

修理をしたり、

経理や申告をしたりして

生活してきた。





それができたのは、


安い仕入れを


重視し、


安い分


それに伴う経費を下げてきたからである。





その結果


利益をだすことができて、


ローンを早期に


返済して生活してきた。





今後それは、


なかなか難しいと思う。




いい仕入れがない。



「どうしよう」って、わからないから

よく海を眺めているが・・・

海も引き潮の時は、それに逆らうべきではない。

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ならば、無理はしない。



これからは


住んでいるお客さんの


ニーズに対応しながら長く住んでもらい


その所有している


資産の組み替えに


労力を注ぐべきである





仕入れが難しいという現実を受け入れてみたら


そう思うようになってきた。




DIYのなどによるコストダウンも


とても大事だが


適当に楽しみながら




総資産の中の、

純資産の価値をあげるのが、

今後は、

一番大事ような気がする。







資産の組み替えは


実に難しい。





コインランドリー、コインパーク


月極駐車場、広告看板収入と


数年前に


新たな中古の仕入れに取り組んだ・・・



最初は良かった。


看板収入と月極駐車場は

すぐ買えたが・・



コインパーク、コインランドリーは、

長期に利益がでるのに、

巡り会うチャンスを逃している。




だけど


そんな考えの人が


すぐ多くなり


前のように


仕入れられなくなったからだ。



だから、そう思う。








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アパートを


ローンで購入して


利回りが良かった時は


レバレッジが効いていたので


そのおかげで生活できた。




感謝している・・・・



・・・・が、不動産は古くなる。




だから、


また、


いい物件をローンで購入して


組み替えて


何十年も維持する予定だった。





ただ、


今までと


同じ利益が出なくなってきたら


そんなときが


繰上返済の時期だと思う。




マイナスの思考になると

面白くない


産は拡大しない、


減少するが


ゼロから始めたなら


あるだけで


感謝するべきだ。



それなのに

人間は欲深いものである・・・





それは、


俺には今ではないか?




今、中国船がくる、空母もきている、市場移転、オリンピックってどうなの


俺は、アホだから読めない・・

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今後、物件の

利益率が下がる


そんな将来を予想して


心に負担がかかるのは


楽しくない・・・





理論的には、


繰上返済をしないで


金融資産を残して


スキルを磨いて


いいのを購入していくのだろうが・・






・・・が、ここまで現状が悪くなってきては、


ローン返済は楽しくない。



場の動向を見て動く方がいいと思う。



CF1000万稼ぐのに、


仕入れが1億なのと


10億なのでは危険度が違う・・・






本物の仕入れ10億なら、人に自慢しない場合が多い


下がる可能性が多分にあるのは面白くない。





人それぞれ、資産も、年収も違うからこれと言う


答えはないが、・・・・




確実なことは


仕入れも、物件の維持も


やる人が


やっていて


楽しく感じなくなったら、


その時が、


繰上返済時期だ。










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不動産屋さんなど


「FAXします」って言われる。



・・そんな場合が多い。


でも


世界では、もうFAXは使っていないらしい。



そして、コピー機も国内では以前のようには


売れなくなっているらしい。


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俺は、会社には

いないのでFAXは困るのだ。


大体、郵送も困る、


「印鑑をおして返送してください」って言われる




自由が楽しいので

外にいる。


アイホンをもっているので

メールとLINEで済ませるようにしたい。







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