大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を日記にしています  

2017年03月

岐阜の物件は、


中古アパートの購入に


ローンを利用して


購入した。


そして、



ローンが終わるまで



一度も空室がでなかった。




これは、優良物件だった。






しかし、


ここで、一部屋が空室になった・・・


そこで、

見積もってもらったら、


なんと、


現状回復だけで65万円もかかる。




俺が、


購入する前から


長く住んでもらっていたので、


この費用は、もらえないだろう・・・・


でも、これが大家業だ。


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さらに、


今風に新しい設備をいれたら、


100万円になる。



今後の



家賃収入は5万円。



原状回復費用を


全額支払って


これを回収するだけでも、


1~2年はかかる。



もし、


今、毎月のローンが


この部屋に対して


まだ3万円あったら、


それも支払うなら、


回収に


何年かかるのだろう?




利回り15%で、


買って良かった。


でも、ぎりぎりだ・・・




だから、


今まで利回り20%で買ってきた。






利回り10%で買っていたら、


まだ

今もローンは支払っていた。



どうですか。






この現実を、わかって



フルローンで、


大家をやりますか???



これが現実だ、




そう言いたい。




だからこそ

必死に安く買う、


または、


どうにかして


自己資金をいれる。



そして、


早く無借金になっても


この程度の薄利多売です。


( ただ、自由な時間は手に入っているので

   満足ですが・・・)


もし、


まだ借金が残っていたら、


めいっぱいストレスの仕事だった。





だから、楽しく仕事をするには


ポンコツ流の仕入れ方法で


十分である。




将来、空室が増えるのがわかっているので


そう思います。








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照明が切れたのに気がついたら


すぐ行くことにしている。


最近は、子供も、少し手伝ってくれる。



そして、


一緒に楽しんでいる。



将来は、


自分でも、


大家をやりたいと少し考えているようだ。




そうなると、

電球の交換にいっても、


今までと、見方がかわってきた。





アパートの入り口には、


随分前、



デイツーで安く購入して


自作で取り付けてきた照明灯がある。




防犯上何か明るくしたい、


そう考えて


四苦八苦して取り付けた。


当時、お金がなかったから、


1万円を少し超える金額で


スタッフの力を借りて苦労して


つけた。



自慢の作品だ。




その外灯の良さに、


今頃、子供が気がついてきた。

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ボルトで固定するが


下がコンクリートなので


大変だった。




子供から、


「最近、つけたの?、


これいいんじゃない」って


そんな感じ・・・






これは、5年以上前からつけているのに・・・・


必要性を住む人の立場になって考えてきた。


いいことである。


そう思った。・・・・









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大家で成功していた誰かのブログを


随分前に読んだとき


自己資本比率は70%以上が健全だと


書いてあった。





それまでは、そんなこと気にしていなかった・・・


その時、50%以下でもいいじゃないかって思っても



いいことは学ぼう。


そう思った・・・これは多い方がいい。


チャンスだ。



そう考えて3年、


努力した・・・


今70%を超えた。


すると、


ローンは、


もう残高が、4870万円に減っていた。



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その結果がいい。



さらに


団信保険に入っているので、


亡くなったらゼロになる。


残された子供に対して安心、


良かった。





過去には、


借入金が


マックスで1億円になっている。


その時、簿価が3億円でも、


俺は、借入金が多いと


気になるタイプなので


楽しくなかった。






そんなタイプの人は


レバレッジをきかせて


運用して、


自分なりに自然に


回るシステムを作ったら


70%以上を目標にするのも



いい
と思う。


やってみたら、気楽になったから・・・・・



また、


その比率を上げることは一瞬でできる。


下げることは難しい。




ローンのことは、


公庫しか経験していない。



だが


4800万円まで、担保があれば


すんなり借りれた。




その後、自然に実績ができたら


9800万円まで簡単に増額できた。




裏技などしらない。


こんなもんでも、


コツコツやれば


毎月のCFは100万円に到達した。



そして、


あと5年で、物件は保有したままで


自然にローンは終わる・・


それは、


ローンの期間を短くした上に


返済比率を下げたたからだ。





60歳を迎えたらゼロ。





それまでは、


まだやることはある、




それは


投資が回るシステムを改善していくこと・・・・


楽に回るようにしたい。


新規の投資資金も


使うことになるかもしれない。



そのためにも、


返済比率や自己資本比率を


よくしていることがいいと思う。




悩んだ日々もある。




不思議だ。


勤めていたときは、


会社が500億円借りて


それを運用しても


全く気にならないものだったが・・・・




自分の資産の運用となると


気持ちが違うものである。





そのために、マイホームを手放した、


競売もやった、退職金もつぎ込んだ、


でも、


自分の資産では


ローンは少ない方が


気楽なのだ、


ストレスが少ない。


パソコンは、青い海を見てする、


一日を、穏やかに時間を大切にする、


それが、できる環境の人たちと


過ごす。




自由な時間を得るのには、



小心者の


俺にはそんなことも大事だった。



これから、大家をやると、


そう感じる人も多いと思う。







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最近は、外でお酒や食事にお金を


使わなくなってきている。




それは、血圧が高くなってきたので、


日々ストレスを受けないようにして


毎日、トマトジュースを飲んでいる。





すると、血圧もさがるし、


お金も貯まるので、これはいいことだらけだ。



そこで、設備にお金を少しずつかけている。




ここで、マンションをLEDに変えたら



とても明るくなって、


防犯にもいいと感じた
ので


アパートも変えようと思う。





値段も手頃になってきている。



交換も長期にしなくていいのもありがたい。


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平成に入ってから、大家さんを、新築時から


長い期間、集金してきたことが


ある。



その成功者は、家賃が毎月入ると


そこから無駄遣いせず、毎月必ず積み立てをしてくれた。


そして、コツコツ直しながらやっていた、


これが、先輩大家さんを見てきて学んだ教訓である。







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いつの間にか、外灯が割れていた



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犯人捜しもいいけれど、共用部分にはカメラを


つけていないから、わからないだろう。


これじゃ、明るくないから交換しよう。


しゃんめえ、


直そう。



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同じものはないから、回りと明るさが


異ならないように配慮して


40Wで、見積もりをとってもらった。


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これで、明るくなり、怪我もなければ


安いもんである。






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