大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら、ポンコツの俺でもできた。 その後、宮古島でのんびり生活していたら、 今は築浅高利回りは見つからない。 もし、今後購入するなら投資スタイルを変えないといけないと感じています 日々感じた事を適当に日記にしています  

2016年12月

配水が、突然逆流する場合がある。


原因は?


ただの詰まりだけではないようだ。


地盤がやわらかい場所なのか、地震の影響なのか?


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それは、配管内で油が固まることだった。


多少なら、薬剤や、ブラシで対応できる。


油で詰まると、高圧洗浄しないといけない。


すると、経年劣化や地震で


配管が弱っているので


亀裂が生じることになる。



これが逆流になる。





できることは、


油を流させないことであった。



地震や、配管の太さなどは、


変えられないから・・・


優しく扱う、



そんなことを考えて


これからも大家をやっていこう。







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経営がいつも順調ならいいが、


上手くないときもある。


空室や修理、減価償却の見積もりの甘さで


簡単に赤字や資金がショートする。

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そんな時、1棟目なら、


お金が原因なら工面しなければならない。


絶対、売るべきではない。


これで実績を上げないと評価されないからだ。


親からの援助や退職金である。


決して、融資先に泣きつかないほうがいいと思う。




失敗は今後は成功する糧になる。




複数棟所有してきたら、楽である、処分すればいい。


その時に、売却益がでるように、


資金が会社にプールできるように


それまで運営していなければならない。


ここが経営の醍醐味である。


売り値からローンを引いたとき、お金がいかに残るか。


そこであった。



もともと、最初に買ったとき、


すぐ売れば益がでるのを買えば


ポンコツでもできる、気楽でいい。



それは、複数の買い付けの中で購入することになる。


現金買いである。


それは、相続案件の空室物件を満室にすることであった。




そもそも、売らないのがベストだ。


よく分析すると、無駄な支払いも多いのがこの仕事である。


いつまでも、所有し維持することは、


いろいろ学べる場であると思う。

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それを経験し乗り越えることで、少しずつ大家になれた。


所有し続けていれば、無借金になる。


手入れを続ければ、毎年果実はおとずれる。






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最初の投資で



購入する物件に支払う金額の内訳である



土地、建物の比率は、建物の比率が多いほうがいい。





その方が、一般的にキャシュフローが良くなるからだ。




欲をかいて最初から土地値で購入すると、専業では食べれない。


( サラリーマンの副業ならいいが・・・・ )



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土地持ちの資産家は、土地の比率がなくて建物のみの支払いである。



だから楽なのだ。




食べれるようになってからでも、土地は購入することができる。


余裕がでて土地が無借金で手に入ったら


すこしではあるが、資産家の仲間入りをすることができた。




その時に、資産価値のある首都圏に進出すればいい。



才能のある人は、


新築で土地込で利回り13%以上というが


素人はその真似などできないのである。






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今まで、地元の土地持ちの方にアパートを斡旋した時は


相続対策として将来も土地を残すことを考えていた。


10年後も、資産を残そうと・・・・


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その後、自分がファイナンシャルプランナーとして、

資産形成を考えたとき


また、セミナーを受講して聞いていた時


将来いかにして稼げるか、そんな感じ・・・


10年後も、まだ若いと思って計画している場合が多い。




実は、俺もそうだった、見積もりがあまい。




でも大家業は、長い期間融資を使う、


想像以上に早く物件が古くなる。




・・・・が、それ以上に、


自分を含めて家族が年をとるのだ。



その過程で、まず親が年をとり、

家族が、突然の事故や病気、そして学費など

お金がかかり、心を強く持たないといけなかった。

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見積もりが甘い計画が多い。





大家のいいところは、


不動産は果実を生むのだ、



ここが大家のいいところである。





余裕の見積もりが大切である。







・・・長期に安定するキャッシュフローを重視すべきである。・・


   短期的な計画が多い。







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この街、そしてこの町にも

縁があって大家をさせてもらってきた。

不動産をもって維持すると、その外観でその街に貢献することができた。


いつまでも、綺麗にしていると、汚かった当初と違い防犯でも貢献している。

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これは、大家としての楽しさである。


今日も花壇にこしかけて、電車を見ている人がいる。


毎日散歩して電車をみてゆっくりして他の人と会話している。




広い駐車場では、自転車でおっかけっこしている子供たちがいる。


ここは、掃除を週2でやっている。


実に楽しい・・・これも大家の楽しみである。



おっと・・・


自販機で時間をつぶす郵便局の職員が暖かいコーヒーを片手に


くつろいでいる・・・


ここは道路に穴が開いていたのでセメンを詰めてもらった。


そんな場所も提供しているのを見れば、仕事は楽しくなっていく。



やることはたくさんあるのに、気がつかなくて大家をしてきた。


頭の中でお金を稼ぐことから離れて、


お客さんや街のことも考えるとやるべきことはまだある。



・・・よく地域貢献を看板に建築に携わってお金を稼ぐ人は、


  全く何もしていない場合が多い。・・・・






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綺麗な海が好きだ、でもこれを維持するために地域の方が


ボランティア活動でゴミを拾ってくれている。


観光客が捨てたゴミを・・・情けない話だ






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