大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

2016年12月

ここで12月決算の法人の準備をしているが・・・


地方RC投資、3棟30世帯での計画で進めてきた。


これで、専業で生活できる予定の利益が


確保できる予定だった。





ところが、いま、5棟35世帯、


さらに駐車場、駐輪場もある。


よかった?・




いや違う。





それだけの規模までしないと


安定した利益が確保できなかった。


そして、ゆっくり長期的に適切な税務処理をして、


10年以上決算は黒字で推移することができた。


ここもポイントだ。

25


その内容にもよるが、


2棟追加しないと利益がでなかった。


RCは固定資産税、大規模修理もかかった。



そして、長期的利益の確保を考えると、


修理のかからない駐車場も2割いれないといけなかった。





今後、長いスパンを考えたとき、


無借金でも運営できる


経営体質の構築をしよう・・・それである。




その後、新規の借金による投資は、


ここから、資産価値の場所を選んだりや


団信保険を上手に利用して


相続対策にシフトしていく。





天才肌の人たちは


二頭を同時におこなっている。




ポンコツを自覚しているなら


別々が楽しい。


ストレスフリーの生活がそこにはある。




首都圏の土地の価値がさがろうが、


地方の家賃が半額になっても


生活できる。





ポンコツなことに早く気がついてよかった。


自分のキャパシティと


相談しながら大家はやるのがいい。








        ブログランキングに参加しています。よかったら応援お願いします

          ←これをポチッとクリックしてね     

     にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ   ←これもポチッとクリックしてね




物件も、17年もたてば、錆びだしてくる。


あと3年もたそう・・・・そう思ってもやるべきこと


塗装やさんに頼むまで自分でやろう。

19




とりあえず、やれば錆がひどくならないから、


まだまだもつことになると思う・・



素人だから、塗装は中途半パンになってもいいのだ。



30


手の届かないところはどうするか・?


はしごがあるが、やらないのが俺流である。


怪我したらしょうがないからである。


DIYの作業、車の運転など、


長期で見てきたら、必ず怪我があった。




だから、無理しない


これでいい、完成・・・・








        ブログランキングに参加しています。よかったら応援お願いします

          ←これをポチッとクリックしてね     

     にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ   ←これもポチッとクリックしてね

誰からも褒められなくて、

孤独な作業でもある大家の仕事・・・


そんなのが毎日の日々


時々入居者さんと挨拶して会話して楽しくなる




でも、そんなことを10年やって見ると・・・



人は見ている。不動産屋さん、お客さん、

自治会の人など・・・

21



なれない作業やしゃべるのが下手でも


かっこ悪いのは


その場、その時だけだった。




結局、努力して仕事をすれば報われるのが大家である。



一人社長で起業してよかったと思う。


時間に自由がある中で、


仕事のことを考えながら楽しく過ごせる。


自由時間の中で、テニスをするのもよし、


明日はペンキを塗るのも、掃除をするのも、仕事に


かけた時間は、見返りがくる。


他の仕事はセンスがかなりいるが、大家はそんなにいらない・・



だんだん住んでいる人とも仲良くなれる。


その時の関係がいいのだ。


お互いに暖かい・・・・



今この年末をのんびり宮古島で過ごしている。


その場所で穏やかにすごせるのも、


この地域で仕事をしてきたから


友人ができて仲間がいることで、


観光以上の楽しさがある。

23


日々この仕事しながら遊ぶ、それが今後のスタイルだ。






        ブログランキングに参加しています。よかったら応援お願いします

          ←これをポチッとクリックしてね     

     にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ   ←これもポチッとクリックしてね






購入して、すぐ家賃を半額にした物件がある。




それまでは4万円で募集していたようだ、


この物件は、


築年数と大きさにもよるが、相場は3万円だった。





だから、2万円で募集したらすぐ埋まった。



その後、更新時に3000円アップしても



文句など言われたことがない。




それで維持して


6年がたった。

31



これは、現金で購入したが、


ローンで購入したとしてもローンは終わっている。


確か750万だった。


利回り20%以上である。





よく利回り星人になるなっていう・・・・・人がいるが


その本人が購入するには、


実は安いのがほしいというから


それに伴う手数料の恩恵がほしいのだろう。





・・・投資とは相場より安く買う、それしかない。・・・・




その地域は、もう2~2.5万円が相場になっている。


家賃は1万円以下にはならないものである、


部屋数で勝負することができる。





結局、需要と供給のバランスで


長期的にみると


家賃の値段は決まる。




そこでも、楽しくやれるのは、


ローンに縛られないが絶対条件である。








        ブログランキングに参加しています。よかったら応援お願いします

          ←これをポチッとクリックしてね     

     にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ   ←これもポチッとクリックしてね








新規で大家を始めるとき、


その見積もりが甘い場合が多い。


いらぬ苦労すると楽しくない。



自分もその甘さで苦労したので


苦労してほしくない。




自己資金と労働力を


追加投入することとで、


環境を改善したので


数年前からは大丈夫になりました。


今は楽しい。


それは、空室が続く不安がない。


多少値下げしても


持ちこたえる力がついている



家賃が半額になっても大丈夫な力をつけれたら


・・・・・楽しくなる。




ローンと給料などの経費を超える売り上げを上げないと


パンクします。


32


将来も、それに対応できるのは


経費を超える安定した売り上げ以外ない。


または、ローンをおわらせるか・・・・


ただ売り上げを維持できるのはお客さん次第なのだ・・・



新築から10年を超えるとかなり下がります。


ただ、築18年と26年ではそれほど下がりません。



でも、将来はわかりません、


だから、かなり余裕をもつこと・・・




楽しく仕事をする、


それは、相場より少し安く貸すこと
です。


大家業は自由なのがいいのだけど、


これから、10年後もローンで縛られる計画の場合は


心配です。






         ブログランキングに参加しています。よかったら応援お願いします

          ←これをポチッとクリックしてね     

     にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ   ←これもポチッとクリックしてね






このページのトップヘ