大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

2016年10月

LEDをつけてみた。


「本当は、そんなの必要ないよ」って思っていた。


でも、つけて夜みにいくと、明るかが全く違っていた。

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それは、いつも頼んでいる親切な電気屋さんがいいものを


安くつけてくれたからに他ならないが・・・



そんな方がいる地域の物件は他もやることにした。


電気代も半額になるらしい、そしてなによりも


お客さんが家路に着いた時、安心感がある。


それは防犯上もそうだし、夜、車でつく時に遠くから感じられた。



花壇のライトも凝ったものにしようと思う。






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マンションの配管工事を、今、楽しくやっている。




購入当初、楽しくなかった時期もある。


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何もわからなくて、不安だったからだ。


その上、工事の人とは知りあいではない。


住んでいる人とは仲良くない。





お金がかかる、


借りたら追加の融資になる・・・トホホ


借りれるのか?不安だから、現金で支払った。


だから、ストレスがたまる仕事だった。





なんのためにサラリーマンを辞めたかわかりゃしない。





こんな時は、一歩、踏み込もう。


現場に行こう、住んでみよう。


わからないから、直接現場で聞いてみる。



中古の高利回りを購入して、9年たった・・・・


この物件の融資は終わっている。


購入当初とは違っている。




今回「融資を頼むと、すぐ、いいですよ」って言われた。



今までの、実績がある。


120万借りた、金利は1.16%の固定、電話で審査終了。


必要な書類は郵送でいい。





楽しく大家をする。


それは、日々に積みかさねだ。


住んでいる方とクレームに対応して、掃除していたら


自然に挨拶をする。


修理業者も、人を通して、仲良くなった人と仕事を直接しればいい。




楽しくやれたら、一年が早く、そしてローンが終わる。


そのころ、また、ローンが必要になる。





数年後、次は、屋上防水、外壁塗装だ。


その時、また、仲の良くなった職人さんとあって仕事ができる。






これが、長期に楽しくやる大家業だと思う。









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マンションの配管工事は難しい。



高利回りで購入したら、何かしらあるのだ。




あきらめて手放した物件は市場にでる。





諦めて売却したほうが、いい人もある。


面倒なことはいい、お金がほしい場合だ。





また、それを買う人もいるのだ。




融資を使い、レバレッジをきかせる、


商売なんだから、苦労して、直せばいい。



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配管は、勾配が取れていない場合がある。



地盤が柔らかい地域がたくさんある。


日本では、地震で地盤が崩れるのだ。


すると配管に亀裂が生じたり、


勾配の傾斜が悪くなったりする。




直したらチャンスである。




水道屋さん、クラシアンでも、中々上手に直せないのだ。




暇で、ストレスのないとき、少しずつトライしよう。



剥がして、いろんな方法をすることで、知識が身につく。




配管を掃除してカメラを入れる。


床を剥がして、コンクリートを壊して、全てがわかる。



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配管の勾配を見てみる。


配管に亀裂がないかみよう。


地盤の土がどうなっているか、見てみたらよくわかる。



お金がかかるが、


そこまでやると、おもしろい、


力もついてくる。







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先日、離島の不動産の草刈をしてきた。



誰もしないから、大家がやるしかなかった。



その効果がきた。


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住んでいる方から電話があった。



「すみません、・・・・の交換をしたのですが、半分支払ってくれませんか」


・・・・よく聞こえなかったが、


そんな内容だ。


この物件は管理委託している。





だから、そこを通すのが普通なのだが、言えないこともある。



・・・・の交換」は何だろう?




今度、言って話をきこう。


そんなことが、長期的な客付けに大切だと思う。


地元の方と触れ合ってこその商売である。




遠隔地でも、掃除はしっかりやる、それが大家のスタイルである。


できなければ、できる人に手放そう。









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空店舗は、すぐ決まらなかったので


暇なときに綺麗にしてきた。


掃除道具で汚れやタバコのにおいを消してみた。


中々綺麗にならない。


だから、掃除といっても、リホームに近い。



店舗は、普通は住む人が、退去時の現状から最初の状態に直し返す。


中古で購入したので、最初がわかわないから、直さないで退去している。


本来は、このまま貸し出すことになる。




だけど、汚かったら見栄えが悪い、


新たに入る人は、お金もかかるから敬遠される。




だから、クロスを新たに貼ったり、床を貼った。

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使わないかもしれないけど、キッチンを新品にした、照明を代えた。

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エアコンを、給湯器を新品にした。
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防犯カメラをつけた、ネットにつないだ。

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ガスボンベを裏に配置して、自販機をつけた。

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電圧をさげた。


それをしてネット募集の写真をかえてみたら、・・・・決まった。




空店舗が多い地域で、他の物件より、いい条件にしてみたのがよかったようだ。


これから、店舗は、住む方の将来がかかっている。


気合をいれて、入居してくると思う。




大家も覚悟を決めて向き合おう。


「店舗」って、やってみたら、そんな大家業であった。


やりがいは非常にある。・・・・






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