大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

2016年09月


管理会社に丸投げして、成功した事例を聞くが・・・・。


はたして本当なのか??


それは、一部のことだと思ってしまう。




だって、そんなに儲かるなら自分が買うでしょ・・・・


自分では買わないと言う。

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いい場所の土地を所有していたなら、


別ですが、・・・・



それでも自分でも管理に


携わるべきだ。




その物件を管理する方の気持ちや、


その経営を考えると管理料5%じゃわりがあわない。




管理のあまり必要でない新築物件ならありえる、


築10年までなら採算が合う。 





厄介な物件は大変だ・・・


管理者は、時間とお金とストレスがかかる。


管理会社にお願いしながら、


大家の自分も労力と資金を投入しないと


あわないと思って仕事をしてきた。


それが、現実だと思うし、それでいい関係になれると


考えている。




だから、丸投げで大丈夫だろうと甘く計画をたてないで、


厳しく考えたほうがいいと思う・・・



厳しくといっても、モーレツサラリーマンの仕事ほど


苦労はしない。






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不動産屋から建物の現状を把握できる管理表が届いた。


最近、2部屋管理を依頼した会社からだ。


これは、サービスなのか・?




これを見て、ありがたいと思った。





現場にいってしっかり見てくれている。




それを見て、


階段に青こけがあることが住む方に不快な


思いをさせていると思い、


すぐ掃除に出かけることができた・





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今後、これを参考に必要なのは修理を依頼したり、


自分で直せることはしっかりやっていこう。




なかなか、背中を押してくれる人がいないと


近所じゃない物件は、つい、おろそかになってしまう。






これから、適正に判断して、実行していこう。





今『都民ファースト』と言って実行している小池知事の行動が


素晴らしく感動している。



それなら、『入居者ファースト』で行くべきだ。


それを前提にいく、それにはお金もかかる、


やっとローンも減ってきたが、大家業はそんなもんである。








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5年ほど前、管理委託を条件で購入をして始めたアパート。


安いだけあって、現存した入居者とのすったもんだトラブルに


管理会社と協力してきた。


ありがたいが、そこは商売なので、コストがかかる。


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その後、力をつけるべく、そしてコストを下げるために


自主管理を始めた。


客付けは、各不動産屋さんにお願いして、不良入居は退去させてきた。


修理業者は相見積もりをとって安く修理をしてきた。




すると、コストも下げれた、良いアパートに再生したら


入居率も上げらることができたのだ。





苦労もしたけど、無借金にむけて、トライしてきた。


そうやっていると、ローンもあと5年になった。


築10年で購入した物件も次第に古くなり、


大家も古く(年取った?)なった。


つかれて、最近は掃除も手抜きしてきた。


( そこは喝をいれないといけないが )




今後は、方針を変えていこう・・・


今後、部屋ごとであるが、


自主管理から、管理の依頼を始めた。


空室を決めてくれたら、その不動産屋さんに


その部屋は管理依頼する、そんな感じである・・・




俺でもできる掃除、リホームはやっていく。


しかし、掃除も定期清掃にしよう。




自主管理をしたことでノウハウを覚えたことが


財産になった。


ずっと管理を依頼したら、わからなかったことが学べた。


若いうちに学ぶべしと思う。


すると、この俺でも、随分判断力がついた。



今後、自由な時間を優先するなら、管理は依頼したほうがいい。


一括管理ではなく、部屋ごとの管理は、隣とのトラブルや、建物の


修理などで、面倒になるケースがある。


しかし、自主管理を経験して、上手に回せた後では


大家の対応次第でさらにいい住まいを提供できると思う。






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マンションの配管の掃除に立ち会った。


キッチンの排水が悪い。


一階はつまりやすいのだ。

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ブラシや薬剤という手もあるが、


ポンプでも駄目なので高圧洗浄をした。


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通常はこれで終了なのだが、排水にどろが混じっている


こうなると、配管が外れている


カメラをいれてみると、配管がはずれていた。


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その原因がわからない。しかし・・・


こうなると、配管をつながないといけなくなってくる







厄介なことになった。


こんな時はストレスとの戦いも生じてくる。






専門家がみて原因がわからない時、


お客さんにそのそぶりを決してみせてはいけない。







そのために、他の部屋を開けておく。


その部屋に移動してもらい調べることにしている。



「どうにかなるさ」・・・開き直って仕事をする。





時間と労力をかける時がある。




特にマンションは、木造と違ってそんな時がくるのである。


それが大家業である、


そこを乗り越えるたび強くなり、


仕事が楽しくなるのだ。



入居者さんには迷惑かけるけど、あやまればいい。



これは仕事を学べるチャンスだと、


翌日考えなおせたら現場にいこう・・。






そうやって仕事をしてきた。


中古マンション経営は、そんな前向きさが大事だった。






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台風で瓦がずれた、その修理を頼んだ。



写真を送ると、すぐハシゴをかけてすぐやってくれた、


ありがたい。

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実はこの瓦のずれを、近所のおばさんが教えてくれた。


自宅で、洗濯物を二階で干してみると、気が付いたという。


すこし離れている距離の方がきがつくものである。


そして、気がついても、わざわざ教えてくれる人はいない。


近所付き合いは大切だ。



大家は、管理会社はどうだ・・・・


アパート経営をしても、物件の屋根を見ることがないのだ。





この補修の際、ハシゴで上に上り全部を見てみたら


てっ辺でも、瓦が一枚少しずれているのを発見した。



こんな場合は無視しよう、


危ないからである。



もしやるなら、二人でやる方がいいと思う。



時々落ちる奴がいるが、大けがをすることになる。





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