大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら、ポンコツの俺でもできた。 その後、宮古島でのんびり生活していたら、 今は築浅高利回りは見つからない。 もし、今後購入するなら投資スタイルを変えないといけないと感じています 日々感じた事を適当に日記にしています  

2016年09月


管理会社に丸投げして、成功した事例を聞くが・・・・。


はたして本当なのか??


それは、一部のことだと思ってしまう。




だって、そんなに儲かるなら自分が買うでしょ・・・・


自分では買わないと言う。

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いい場所の土地を所有していたなら、


別ですが、・・・・



それでも自分でも管理に


携わるべきだ。




その物件を管理する方の気持ちや、


その経営を考えると管理料5%じゃわりがあわない。




管理のあまり必要でない新築物件ならありえる、


築10年までなら採算が合う。 





厄介な物件は大変だ・・・


管理者は、時間とお金とストレスがかかる。


管理会社にお願いしながら、


大家の自分も労力と資金を投入しないと


あわないと思って仕事をしてきた。


それが、現実だと思うし、それでいい関係になれると


考えている。




だから、丸投げで大丈夫だろうと甘く計画をたてないで、


厳しく考えたほうがいいと思う・・・



厳しくといっても、モーレツサラリーマンの仕事ほど


苦労はしない。






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不動産屋から建物の現状を把握できる管理表が届いた。


最近、2部屋管理を依頼した会社からだ。


これは、サービスなのか・?




これを見て、ありがたいと思った。





現場にいってしっかり見てくれている。




それを見て、


階段に青こけがあることが住む方に不快な


思いをさせていると思い、


すぐ掃除に出かけることができた・





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今後、これを参考に必要なのは修理を依頼したり、


自分で直せることはしっかりやっていこう。




なかなか、背中を押してくれる人がいないと


近所じゃない物件は、つい、おろそかになってしまう。






これから、適正に判断して、実行していこう。





今『都民ファースト』と言って実行している小池知事の行動が


素晴らしく感動している。



それなら、『入居者ファースト』で行くべきだ。


それを前提にいく、それにはお金もかかる、


やっとローンも減ってきたが、大家業はそんなもんである。








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5年ほど前、管理委託を条件で購入をして始めたアパート。


安いだけあって、現存した入居者とのすったもんだトラブルに


管理会社と協力してきた。


ありがたいが、そこは商売なので、コストがかかる。


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その後、力をつけるべく、そしてコストを下げるために


自主管理を始めた。


客付けは、各不動産屋さんにお願いして、不良入居は退去させてきた。


修理業者は相見積もりをとって安く修理をしてきた。




すると、コストも下げれた、良いアパートに再生したら


入居率も上げらることができたのだ。





苦労もしたけど、無借金にむけて、トライしてきた。


そうやっていると、ローンもあと5年になった。


築10年で購入した物件も次第に古くなり、


大家も古く(年取った?)なった。


つかれて、最近は掃除も手抜きしてきた。


( そこは喝をいれないといけないが )




今後は、方針を変えていこう・・・


今後、部屋ごとであるが、


自主管理から、管理の依頼を始めた。


空室を決めてくれたら、その不動産屋さんに


その部屋は管理依頼する、そんな感じである・・・




俺でもできる掃除、リホームはやっていく。


しかし、掃除も定期清掃にしよう。




自主管理をしたことでノウハウを覚えたことが


財産になった。


ずっと管理を依頼したら、わからなかったことが学べた。


若いうちに学ぶべしと思う。


すると、この俺でも、随分判断力がついた。



今後、自由な時間を優先するなら、管理は依頼したほうがいい。


一括管理ではなく、部屋ごとの管理は、隣とのトラブルや、建物の


修理などで、面倒になるケースがある。


しかし、自主管理を経験して、上手に回せた後では


大家の対応次第でさらにいい住まいを提供できると思う。






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マンションの配管の掃除に立ち会った。


キッチンの排水が悪い。


一階はつまりやすいのだ。

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ブラシや薬剤という手もあるが、


ポンプでも駄目なので高圧洗浄をした。


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通常はこれで終了なのだが、排水にどろが混じっている


こうなると、配管が外れている


カメラをいれてみると、配管がはずれていた。


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その原因がわからない。しかし・・・


こうなると、配管をつながないといけなくなってくる







厄介なことになった。


こんな時はストレスとの戦いも生じてくる。






専門家がみて原因がわからない時、


お客さんにそのそぶりを決してみせてはいけない。







そのために、他の部屋を開けておく。


その部屋に移動してもらい調べることにしている。



「どうにかなるさ」・・・開き直って仕事をする。





時間と労力をかける時がある。




特にマンションは、木造と違ってそんな時がくるのである。


それが大家業である、


そこを乗り越えるたび強くなり、


仕事が楽しくなるのだ。



入居者さんには迷惑かけるけど、あやまればいい。



これは仕事を学べるチャンスだと、


翌日考えなおせたら現場にいこう・・。






そうやって仕事をしてきた。


中古マンション経営は、そんな前向きさが大事だった。






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台風で瓦がずれた、その修理を頼んだ。



写真を送ると、すぐハシゴをかけてすぐやってくれた、


ありがたい。

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実はこの瓦のずれを、近所のおばさんが教えてくれた。


自宅で、洗濯物を二階で干してみると、気が付いたという。


すこし離れている距離の方がきがつくものである。


そして、気がついても、わざわざ教えてくれる人はいない。


近所付き合いは大切だ。



大家は、管理会社はどうだ・・・・


アパート経営をしても、物件の屋根を見ることがないのだ。





この補修の際、ハシゴで上に上り全部を見てみたら


てっ辺でも、瓦が一枚少しずれているのを発見した。



こんな場合は無視しよう、


危ないからである。



もしやるなら、二人でやる方がいいと思う。



時々落ちる奴がいるが、大けがをすることになる。





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