大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

2016年08月

一階のアパートの入居者さんから


「天井から水漏れがしています」って言われた。


現場で、世間話をしている中で言われた。


こんな場合は、そんなにひどくないパターンである。


そして、通常は、上の人の洗面台の下のホースがずれている。



そこで、上の部屋を見てみた。


あれ、「はずれていない」


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こうなると、自分では直せない


すぐ頼むことにしている・・・・



こんな時、やってくれるスタッフが、今はいることに感謝である。


そして、怒らない入居者さんにも感謝だ。


この関係には時間がかかったが、お蔭でストレスがない。


これから、天井をあけて、配管をみる作業にはいることになる。



どうしても、年数とともに、配管にヒビやずれができて、修理が発生する。




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前回の強風で、屋根の下の外壁がはがれてしまった。



今日は、台風が近づいているので、早く修理をしたいが・・・



仕事は慌てないのがいいと経験している。


事故がおこるからである、失敗するからである。


だから、しっかり足場を組んだり、クレーンを使って落ちないように


したい。



慌てない事だ。・・・


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大家は何をするのか?


急がせないで、頼むことである。そして段取り良くやってもらう。


そうしないと、失敗してきたからだ。


全体をみる気持ちや資金に余裕を持たないとできなかった。




今まで作業をしている中で、ケガはおきた、失敗もあったから、


それが無いようにしていく。


現場にいかなくて依頼するにしても、これが、大家としての責任である。





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不動産屋さんから自販機の業者を紹介して頂き


所有している駐車場に新たに自販機を設置してもらった。



それが縁で、他の収益物件にも、自販機を設置して頂いて


楽しく仕事をしている。





そして、自販機を設置する楽しさは、


売り上げだけじゃなかった。





いやそれ以外の方が楽しい・・・




まず、自販機の専属の電気屋さんがきて、


自販機のために、物件に新たにコンセントをつけてくれた。


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その現場で、電気屋さんのその仕事振りをみて、


この人に今後頼みたくなる。


そして、店舗のエアコンの見積もりをしてもらっている。


業務用のエアコンをつけなくても、家庭用でも大丈夫のようだ。




自販機をつけるために、


今まで設置していたガスボンベをどかすために


日頃付き合いのなかったガス会社に連絡をして


仕事をするのも楽しかった。


担当者は、服が汚れてしまっても、嫌な顔もしないでどかしてくれた。


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それに、感謝して3万円の給湯器を新しく設置するお願いした。


「これからもずっと使います」って・・・・


そんな関係で仕事をしたい。


すると、今後10年はお付き合いすることで給湯器が


無料になった。






自販機の新規設置つながりで、また、新たな楽しい仕事ができている。




だから、自由な時間がとれるので仕事に集中しやすい


専業大家業は楽しいのだ。








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空室が、今後不動産業界全体で加速していく。


将来、みんなが「俺のだけ、空室にならない作戦」を展開している



ここに知恵を絞り、



お隣さんより自分のアパートが入るような気持ちで


仕事をしている。





戦後、大家で食べてこれた祖父たちの大家業と違う。


みんな助け合って生活をしていた。


そんな仕事をカッケーと思って憧れてきた。






例えば、ローンを差し引いて毎月100万円必要なら


以前は、常時満室でそれができた時代はそれでいい。




今後、空室率が20%なら、


空室でもあせらずに、毎月のローン返済額を少なくする努力をして


毎月100万円に対応したい、


節約をすればいい・・・すると健康にもいい


それが、穏やかに大家をできることだと思う。


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俺はポンなので難しい算式はわからないので法人で購入して、一棟、そして


また一棟と無借金物件を増やすのだ。


理論上、一番簡単なのである。



確かにコストを下げるために修理代などコストカットしてきたが


それ以上に・・・・ローン返済だと思います。




それを無視して、供給過剰な市場に


「あなたのアパートだけは特別なので満室になります」建てましょうと


今日も、属性でローンを組んでアパートは増えていく。




実に面白い、そして悲しい・・・



そこで、将来も楽しくやるために、相場より少し安く貸すことが


大事である。


その方がお客さんも喜ぶ、多少の融通もきく・・すると、大家も楽しくなる。





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外壁の塗装などは、巡廻で気が付くが・・・




屋根の修理が必要なことや、天井の水漏れは


入居者の連絡でわかる。



今回も住んでいる方の連絡があって気が付いた。


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今まで、剥がれていたが、巡回では全く気が付かなかった。



こういう事は、住んでいる人が


連絡しやすい相手になっていないとだめだと思う。





半年も過ぎて、管理会社や大家に連絡があるときは、


住んでいる人は我慢の限界をこえて連絡が来る・・


部屋の中にカビや、壁が剥がれたりした。



このタイミングの遅さが、失敗だ。




だったら、そこを改善していこうと思って


今後もトライするのがいいと思う。







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