大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を日記にしています  

2016年06月

築20年を超えると、この部屋も、そろそろフローリングが色あせてきた。


南向きで日当たりがいいから当然の事。・・・予定通り


フロアタイルを貼る時期である。


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毎月利益がでたら、少しずつ綺麗にしている。


そんな事が大事だった。


だから、薄利多売の商売と心得ている、


まとめて修理をすべきではない。




「これも、やる時期だ」と思って発注した。




部屋数だけやっていくことになる。


エアコン、洗面所、換気扇はほとんど交換した。


これから、キッチンも交換していくことになるだろう。



これでいい・・・


それが、苦痛なら大家業には向かない・・・と思う。


それは、資金に余裕があることだ。



もし、なかったらどうするか・?


大家を続けたいが、資金がないなら・・・


家賃が少しでも安いほうがいい人も沢山いるから、


安くするのでこれでどうですか」と直接言えばいい。


小さい子供のいる家庭はその方がいい人がたくさんいた。


中々退去しないので、その間に資金を貯めるのもいいと思う。








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法人をもう一つ新たに設立した。


そして、現存する法人から無借金物件をその資産に移動してスタート。



そこまで10年かかった。



ようやく、この会社では、小さな資産家として、


土地持ちの方の不動産事業に追いついた実感がある。



ローンがない会社だ〜。


しかし収入は入る。


株の評価を下げるのは、今後俺の裁量で行う。


そのための対策としてローンを組むかもしれないが、


それは今までと目的が違う。




だから、今、自分に褒美をしよう。



何をするか?



全く物欲がない俺が一番に考えるのは


最近行っていない現場にいってみたい。




宮古島に行くことにした。


長崎か香川かと、どこにいくか悩んだが、夏休み前でまだ値段が安かった場所にいく。


今なら、一人でいっても5万円でいける。


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ただ・・・・レンタカーが借りれない、混んでいる。


バイクを借りて島で物件をみて回る予定



・・・これができるからいい。専業大家は自由だ〜・・・




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最近、いつも考えている。


事業承継はどうするか。将来のことはわからないが・・・




そんな中、子供に梅酒をつけてもらった。


一年後から飲むことができるらしい。


そして、時間とともに、だんだん美味しくなっていくようだ。





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事業も、同様に考えよう。


緩やかに、計画をたてて1年後、そしてその後と


考えていかねばならない。


これが大家の大事な仕事
だ。


その準備をしていこう。


単純に子供の数だけ、法人を作って分散したが、


俺の会社も作ろうと思って実行しはじめた。


( 株はまだ譲渡していない、まだ、仕事も継ぐかはわからないが、


 子供はそのつもりらしい。

 
 やめたくなったら、法人を誰かに譲渡するのがいいと思う。 )



俺は、死ぬまで現役でいたい。大家が好きだ、そんな法人を作ってみた。


無借金の駐車場から始める。


順次、現存する法人の無借金の資産をもっていく予定。



何をどうしたらいいのか?どれを選択するかはみんな違う。


その中で、毎年、法律は変わってきた


だから、柔軟に対応できる形態にするのがいいと思う。



また、今後、空室率が上がっていくことに対して、その対応もしないといけない



法人の人格を利用して対応するのが俺のスタイルだ。


個人の相続税の基礎控除が下がる意味を考えたとき、それがいいと思う





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店舗でも事務所なら、クロスを貼り換えたほうが、客付けをしやすいと思う。


やってみて、そうだったからそう思う。



昨日は天井を除いた横を貼った、・・・これでいくぞ。

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貼る前だと、内覧する方から貼った後が予想できないと・・


それに、コストがかからないほうがいいようだ。


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最初は、古いクロスのままだと、内覧も来なかった。

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入ってなんぼだ、空いていたらその損失は大きい。


例え、半年分でもいい、


埋まっていると、町内が活気ずくのだ。





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雀荘は、今まで28年使っていた。


だから、空部屋になって、このタバコのヤニを消すのに


三か月かかっている。


こんなもんだろう・・・


綺麗になるまで、全て掃除をするから、時間がかかる。


手抜きをすれば、次の入居者が困るから、コツコツやる。


暇なときに少しずつやっている。

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一つ終わると、また、ここもヤニの汚れがこびりついている場所が


発見される、そんな繰り返しをしている。


こんな事が大事だと思っている。
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空部屋にはいると、臭いのは、水回りが多いが、掃除屋さんは


時間がないので、換気扇やキッチンの中を掃除する時間がないから


臭いがとれないので消臭剤でごまかす場合がある。


手の届く場所ならしっかり自分の手でやろう。・・・




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