大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

2016年05月

楽しく大家の仕事ができることはとても心地いい


でも、初めは楽しくなかった、その後いろいろあって今は楽しい




1棟目、2棟目、3棟目購入まで楽しくなかった。


その時、現地、苫小牧に、契約以外行っていなかった。


長崎は、契約も郵送で済ましている。



だから、その後、空室、修理が発生すると、


こんなはずじゃなかった、


不動産屋に騙されたと思った。




退去、修理の連絡が怖くて、電話にでたくなくなった。


そんな時、管理する方に、「どうかしてください」と無理に頼んだりした。


そして、いつも不安なので、東京のセミナーに行くと、


「それは騙されましたね、新築にしなさい」とアドバイスを受けた




全く、現場にいかなかったわけではない。


何度かいった・・・しかし現場にいっても、手土産をもって管理会社にいっても、


何をしたらいいかわからず、1時間もいたらすぐ帰ってしまった。



全くこんな大家業はつまらなかった。








でも、その時、仕事もやめてたから、俺は、もう引き返せなかった。


それが良かった。


何もできなくていい、もう俺はポンコツなことを自覚していた。



だから、現場で職人さんの仕事を毎日見て、


毎日、不動産屋に客付けを依頼する。


部屋はイヤってほど空いているので、現場に泊まってできることをする


でもね、現場に住んでみると、やることは、いっぱいあった。


自治会長の家にいく。草むしりをする、花を植える。仕事をする方に差し入れをする。


朝住んでいる人が出かける前に掃除を必ずする


内覧する方に作業着で挨拶しよう


部屋に芳香剤を置き、


窓をあけ部屋の空気の循環をよくする、


水を流さないと部屋は臭くなる


・・・・、いつも内覧のとき、誰がしてきたの?


誰もしていない・・・入ってほしかったら大家でしょうと思った。



・・・・これだけは言える、現場にずっといれば楽しくなる




  物件を大切にしないと、苦楽を共にしないといけないのに、


  そんな大家は少ないのだ・・・



  大家をする中で、少し仲間ができたが、


  そんなことをやはりやらない。


  楽をしたいようだ、それも有りだろう・・・


  空室がでたり、クレームが来ても、現場に率先していき、対応しない


  本当に困らないとやらなかったり、それでもやらない人もいる。


  ・・・一番困るのは、お客さんや不動産屋なのに・・・


  今日も、大したことができないが、現場にいく。


  店舗の床貼りの続きである、また、今日は自販機を設置する日だ。



  現場にいると、将来が見えてくる、予想できるのだ。




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俺の所有するマンションの近くで


「これも買わないですか」って言われていた物件。


金額は8000万程度で話がきていた・・そう一年前だ。



採算が合わないと考えてやめた経緯がある。


( 5000万ならいいかな・・・ )

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それが、いつの間にか、2億で売れていた。


高い〜〜


ヒ〜・・・それが今の相場なのか?


融資がきくので買えたのだろう。


きっと、本人は高いと思わないので購入したのだろう。



まず、業者が買い取って、転売したようだ。


購入者は、どうメリットをかんがえたのだろう?


お金が余っているのか?


そんなこと、下々な俺にはとってはどうでもいいが、


問題は、これでは購入者が楽しくない大家ライフを送る可能性が高い。



俺は、公庫しか使わないから、もし、この案件を持ち込んだら、


担当者から、一蹴されただろう。



この規模の物件で融資をフルローンで組んだら、専業なら破綻だ。



勤め人だから、どこぞの銀行で融資がきいたのだろう。


きっと融資を長く組める属性の方だ。



でも、様子を見ると、・・・・


今、空室が増えて躍起になっているようだ。


「どうかして〜」「どうにもなりません」


だから楽しくない投資になっていると考える。



空室の補填を、本業からの持ち出しで、持ちこたえれることを願いたい。


こんなパターンよくある・・アウトにならない前に転売して


   損きりをして、今は成功している方にあったことがある。





一流の会社に勤めてなんで大失敗するのか、


それは、いろいろな要因があるが、まず小さい規模で経験してからやるべきだと思う。



それと、重要なのが、管理会社から買うべきだ、今後の付き合いを考えないと・・・。



管理会社は、購入者にその後の管理の責任をもっているから、


むやみな高値で売らないからだ。


売主と買主のことを考えて値段をつける。


今回、売買専門の会社から購入したのがミスであると思う。







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自販機を一度撤収した場所に、


今度は外の大手メーカーの方が


設置してくれる話がきたので、打ち合わせをした。

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とりあえず、毎月定額⚪️⚪️⚪️⚪️円で設置することになった。


(  ラッキー・・・ 前回の半額になったが、それでいいのだ。)


来週、設置して契約になる。


いろんな業者に依頼するのがいい、紹介してくれた不動産屋さんに感謝・・・




この自販機の業界は戦国時代に突入している。


それは、乱立しているからだ。


俺は大変だと思いながら、


土地を貸すだけの立場は気楽だなと思った。




ここでは、駐車場を経営している・・・


この駐車場経営というのは楽だ。


ただ、楽すぎて、草むしり以外やることがない、専業の仕事ではない。


なんだか、これはサラリーマンの副業向きだから、手放そうと思ってきた。




新築で利回り10%で買うなら、駐車場を利回り10%で買ったほうが


効率がいい。


それは、修理費が、全くかからないからである。



きっと、利回り12%以上になる金額で売れば、購入者も喜ぶだろう。



俺はもっと年取って、動けなくなってからでいいようだ。





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天井から水が漏れた。



天井を剥がしてみたら、排水管から



水が漏れていたのだ、それを修理する。



配管を交換して上の部屋から配管に水を流してテストした、こぼれない。


・・・これで、大丈夫、修理終了。

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ある程度、築年数がたつと自然にこんなことはある。


・・・新築はいいなあ~


ついでに、週末は風呂の中も修理しよう、剥がれてきたからだ。

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首都圏で高利回りの購入だから、建物は古くなる、


当然なことだろう。






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「天井に穴があいた」って連絡がきた。


千葉の店舗の方からだ。ラインで写真が届いた。


突然の、水浸しで、困っている、・・仕事道具も濡れている。

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どうしよう・・・わからない。


水道屋に頼もうか?


時間がかかる、店は閉まってしまうだろう。



すぐ、上の部屋の方の部屋に入って調べないと・・



こんな時は、大家は何よりも現場に急行しよう。


エコカーに乗って駆けつけた。


いく途中、上の人に電話したら、「知らない、関係ないよ」って


「お隣さんじゃない」って・・・


そして、お隣さんに電話した。「ウチのわけがない」って言われる。


よくあるパターンだ。___


「でも、見てみるよ」・・至急きてくれる?


有難いお言葉・・・


現場に着いたら、すでに、天井を剥がして、潜って、見てくれていた。






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「上の部屋に入って水を流してくれる」了解・・


上の部屋に入って下から叩いてもらったら、洗濯機の配管が繋がっていた。


しかし、通常ははずれているのだが、外れていない。


とりあえず、水を流そう。・・・

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すると、天井裏の配管から水があふれ出した、これで原因がわかった。



配管が詰まっているこの部分を切って、交換しよう。



店舗の方、真上の部屋の方、隣の部屋の方の有難い協力のお陰で原因が


早期にわかったので、翌日、部品をかって交換する作業に入る段取りをした


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みんな、この事件で初めて顔をあわせた。


この件で、協力し、会話をすることで仲良くなった感じがした。


明日、また、この現場にいって修理をする。


こんな時、スピードが大事だと思う。


いい入居者さんとの出会いに感謝して飲む酒はとても上手い。







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// 余談になるが、こんなことを繰り返してポンコツ大家をしてきた。


  そして思うのが、こんな後、退去するわけもなく、


  長く入ってくれている、住みやすい場所になるようだ、


 漠然としているが、居心地がいい住みやすい部屋は、こんなところにある。


 




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