大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を日記にしています  

2016年04月

朝はゆっくりするのが日課だ。


デニーズやドトールで過ごす。


平日は空いているが、週末は混んでいる。






いつかは、浅草や世田谷??





そんな中、近所にも、おしゃれなカフェ?ができた。


入ってみると、まだ、認知されていないのか、空いている。


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アパート経営同様、その地域と設備のバランスが重要だ。


値段が適正なのか??・


そこが求められるはずだ。



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今後、お店をみていこう。



今まで、各地で物件を仕入れる時、


スーパーや食事をして必ず地元の方と話をしながら


その価値観を見るのは、いつも楽しい作業だった。



そんなことを、いつかまた、できる環境がくる時がくれば楽しい。




今は、この朝の貴重な時間はのんびり、


将来につなげれる勉強する時間に使いたい。



慌てて、投資目標を下げて購入していいけない・・・・


簡単なようで、とても難しい。








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利回り現況で18%の物件がある。


車で、1時間で着いた。


購入する気になったが・・・・

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何でも、高利回りにはリスクがある。


俺は、このリスクは何とでもなると思った。


・・・・構造がいい、南向き、・・・・



弱点は、隣からの臭いだ。こんなの気にしない人もいる。



そんな場所に住んでいた人に聞いてみた。


考えが甘かった、夏が問題なのである。


臭いは増して、風になって、ハエも飛んでくるからだ。



そのリスクを回避する力が、俺には今ないからやめた。




結局、それをどうにかできる人が成功する。



・・・・不可能ではないいい物件だった。





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今月のガソリン代は1万円も支払っていない。


・・・予定通りだが、ビックリした。

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いつもなら、6万円は支払っている。


この5万円浮いた分、物件のローンの返済に回そうっと、・・・・




また、車のローンの支払いは、個人で毎月5日に5万円だが・・・


法人にリース契約で貸しているから6万円入金があるので


毎月5日に1万円ずつ増えていくことになる。




今後は、接待費、厚生費、会議費の合計を見たら、1社で毎月8万円は


支払っていた・・・・


無駄が多いと思うので、内容を検討していく。


今まで、売り上げを上げるために気にしていなかったが、


購入が難しくなっている今、月並みだが、こんなことをしている。



心に不安があったので、浪費グセがついてきたと思う。




それは、不動産投資に自信がなかったからに他ならない部分が多分にあった。


今、CFが安定して、家庭で落ち着いて生活していると


少しの贅沢で十分心が満たされている。


穏やかに生活できる日々、それが、俺にとっての金持ちの定義だ。


金持ちって、時間に縛られなくて、ある程度の金銭の余裕がある生活だと思う。






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最初は、無我夢中で不動産投資をしてきた。


サラリーマンを辞めたら、


毎月CFが多くないと役員報酬が支払えないからだ。



すると、土地の資産価値なんかどうでもいい、





毎月通帳にお金が残らないと食えなかった。


日々の生活が大切なのである。



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専業になって、毎月のCFを増やすには、新築を買わなければいい。


土地を保有している人がやること、そう思っている。


サラリーマンが副業でやるのがいい、そう感じている。



ゼロから、これで収入を稼ぐなら、


中古で高利回りがいい
、そうやってきた。





そして、次のステップに進んだ


それは毎月のCFが10年後も持続すること。


それには、棟数を増やして組み替えていく





そのためには、減価償却を上手に利用する


購入した資産は、必ず毎年簿価が下がっていく




購入した金額で、いつでも売れるようにすればいい。


ボロを綺麗にする、入居率を上げる、


加工済みの物件でなければ、できることはある



そして、数年後、購入した金額で売ると、


自然に売却益がでるのだ





すると、少しずつ余裕がでて、


人生を楽しめる資産家になっていくことになる。



不動産投資は、最初の一棟目が大事だった。




でも、つまずいても、挽回をしている方も見てきた。


購入したら、いろんな勉強をする、ここがいい。




実は有名な方も失敗している。


それを、わからないように隠しているのだ。


次で成功している。



・・・失敗は成功のもと・・・その通りだ。









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始めは、融資を利用する関係で


積算評価の高い高額資産を購入した。


売上も多いが、修理や固定資産税もかかった。


でも、根抵当を付けたので目的は達成した。

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そこで、高利回りの少額資産の購入をした。


少額資産は購入しやすい。


融資は長くても8年、複数買っていくのがいい。


満期がくると、自然に全体の返済比率がさがってきた。


これは、心地いい。楽しいのだ。



最近は面倒なので、少し手放そうかと考えている。


すると、他の少額資産の繰上返済に回すことができる。


売上は下がるはずだが、


もともと売上が少ないので、気にならないと思う。


やってみよう・・・・



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