大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を日記にしています  

2016年03月

社用車で、繰上返済計画がスタートする。



今日から、新しい車は、燃費のいい車に変わった。


毎月6万円のガソリン代が、2万円になる。


4万円経費が減る。


当たり前といえば、全くその通りなのだが、


仕事への自覚が乏しくて、やってこなかった。






その車を購入する300万円は、


手持ちのキャッシュでは支払わずに、個人でローンを組んだ。




ローンを組んで浮いた分


小ぶりな収益物件を購入した残ローンを繰上返済する。


残り5年、5万円の支払いだ。


これで、その物件に対する毎月5万円のローンの支払いがなくなる。 


これが、とても心理的に大きい。




マイカーローンの支払は、


個人の通帳から毎月5万円と利息2.55%を


支払うことになる。



でも、その車は、法人にリース契約を結んだので、


法人から毎月5万円プラス5%の入金がある。




法人では、個人リース料が経費で落ちるメリットがある、


その経費分は、ガソリン代が浮いた分で補えるので


利益は変わらないはずだ。


これでいい。・・・・と思う。





あと数年で、ローンを返したら、


次は、自動運転のベンツでのんびり走りたい。


そんな目標をたてて楽しく努力していく。




毎月の手取り金額が減らない。


通帳に残る金額が、少しずつ増えていくのは楽しい。


この下降していく利回りに対してそんな対応をする。


それは、目に見えるやりがいにつながってくと思う。





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今まで、物件ごとに、その地域の銀行、


信用金庫を利用してきた。


その通帳で、家賃収入が入金され、確認し、


ローンを支払った。



それは、その場所での、新規融資にいいと思っていたが、


結局使わなかった。



そのローンも終わってきた。





それじゃ展開を変えよう。



郵便局に変更していこうと考えている。


全国で使える、振込料が安い、通帳でATMが使えると便利だ。



管理するにも、入金チェックが、この1冊で行える。


購入するにも、これで全国どこの場所でもすぐ買える。



そう気が付いたので、今後は、JAとともに使おうと思う。


これで、全国どこにいても、確認することができる。


アイホンで連絡して、その場所に行かなくて要件が伝えられる。



みんなと同じ方法を使わなくもいいんだ、


そうわかったら、気楽になってきた。


俺は適当にやっていけるスタイルにしていこうと思う。


所有する物件には、行きたい時にいく。


そんな大家業は楽しい。





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借入をすることができたので、レバレッジがきいて


事業を拡大してきた。



本には、法人なら借入をいかにするかが大事、


自己資金には手を付けるなって書いてある。



無借金を目指す経営は失敗だと書かれている。





でも、なんだろう、今、借金は重く感じている



それは、以前と違って利回りが低い投資になったからだろう。


それが、大きな要素である。


将来の大家業に不安を感じているのだろう。


今後、資産の組換えをしたら、次は、利回りが低くなると感じている



やり方は、人それぞれだ・・・



楽しく大家をする、借金に対して重圧を感じるなら返した方がいい。


そこが、今後のポイントになってきた。




心のコントロールは単純だった・・・・


いくら総資産が何憶になったって不安はある。


毎月、通帳にお金がたまってくれば楽しい、安心だ。


そんなタイプの大家は、返済比率は下げていくのが気楽だ




親しい友人は返済比率が80%あるが、全く気にしていない・・


そんなタイプはそれでいい。


ただ、彼は、土地値の高い有り余る土地をいくつも持っている。




結局、人それぞれの資産形成があり、ライフスタイルがある。





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宮古島は、過去2年間 交通死亡事故がゼロの記録がある。


その後、残念ながら、発生したが、非常に少ない。




事故の原因も、島の土地柄、飲酒運転が原因なのが多いので


その取り締まりが強化されて、安心して運転できる場所といえる。





本土の事故の原因は、よそ見運転、スピードの出しすぎ・・・


結局は、急いで運転しているからだ。





ゆっくり走ろう・・・そこが、宮古島の、また、いいところ。


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最近、ぶつけられたが、・・・・それは、他の車の飛ばしすぎ、


その理由は、急いでいるからだ、そんな心理だとつまらない。


ゆっくりできる環境が大事だ。




大家業も同じことが言える・・・


のんびり長期戦略で、やるのがいいと思う。



購入したら、長期で向き合うことになるが、以外とそんな事は


考えないで経営を始める場合が多い。


でも、長いローンが終了するまでリスクとの戦いなのだ。


そのために、購入が難しいこの時期は、いろいろリスク回避できる環境を


つくるの時間ができたと思う。






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時々見に行かないといけない物件は、


定期的に点検にいくことにしている。




特に、住む方が、移動した時は必ずいく。



今回は、これから入るアパートと、入ってもらったマンション。




これから、入るアパートは部屋が臭くなっているので、


排水の水を流した。



入居者に電話し、挨拶をして、どうしますか?って聞いた。




例えば、単身者が初めて遠くから引っ越してきた時、


とりあえず、照明はあったほうがいい、カーテンもあったほうがいい。





当日、ガスの手配はしてあるのか。


そんなことを聞いて、できるだけの事をした。





最近、入ってきたマンションは、掃除をしてぶらぶらする。


すると、以前から住んでる方が、


気が付き声をかけてくれる、


お茶でもどうですか?って、そして話が弾む。


すると、情報が入る。




今回入った人、ゴミの分別の袋が間違っていますよって具合である。


青色と黄色で燃えるゴミと燃えないごみが違う。



今日は、こちらで、直しておく。



そして、客付けした不動産屋さんから


電話してもらう事にした。

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ちなみに、このマンション、いつも掃除の方が綺麗にしてくれている。


それが俺の自慢である。


住んでいる方に、その事でお礼を言われるのが心地いい。


シルバーの女性で、丁寧な仕事をする方に出会えた、それまで8年かかった。




結局、不動産屋もお金を払っても適当、掃除のおじさんも適当になる。


掃除は、実際、やると大変だからしょうがないと思っているが・・・・





だから、感謝したい、でも、そんな方は本当に謙虚である。


いつも、きれいにしてくれる、それってとても大変な事
・・・・


大家をして、こんなに人に出会えたこと・・


ありがたさを、管理する不動産屋さんから御茶菓子を手渡してもらう事に


した。



ただ、不動産屋さんに会ったら忘れていた、いい方だが、・・・


自分の物件じゃないから、所詮そんなもんだ、気持ちがこもった方は少ない。



だから、自分の物件は、自分が自分の自宅と思って、日々対応することが大切。


そんな当たり前の事が、忘れがちにならないように定期巡回は大事だと感じた。


それを継続できるパワーは、人と人のふれあいで楽しくやれるのだ。






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