大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら、ポンコツの俺でもできた。 その後、宮古島でのんびり生活していたら、 今は築浅高利回りは見つからない。 もし、今後購入するなら投資スタイルを変えないといけないと感じています 日々感じた事を適当に日記にしています  

2016年03月

社用車で、繰上返済計画がスタートする。



今日から、新しい車は、燃費のいい車に変わった。


毎月6万円のガソリン代が、2万円になる。


4万円経費が減る。


当たり前といえば、全くその通りなのだが、


仕事への自覚が乏しくて、やってこなかった。






その車を購入する300万円は、


手持ちのキャッシュでは支払わずに、個人でローンを組んだ。




ローンを組んで浮いた分


小ぶりな収益物件を購入した残ローンを繰上返済する。


残り5年、5万円の支払いだ。


これで、その物件に対する毎月5万円のローンの支払いがなくなる。 


これが、とても心理的に大きい。




マイカーローンの支払は、


個人の通帳から毎月5万円と利息2.55%を


支払うことになる。



でも、その車は、法人にリース契約を結んだので、


法人から毎月5万円プラス5%の入金がある。




法人では、個人リース料が経費で落ちるメリットがある、


その経費分は、ガソリン代が浮いた分で補えるので


利益は変わらないはずだ。


これでいい。・・・・と思う。





あと数年で、ローンを返したら、


次は、自動運転のベンツでのんびり走りたい。


そんな目標をたてて楽しく努力していく。




毎月の手取り金額が減らない。


通帳に残る金額が、少しずつ増えていくのは楽しい。


この下降していく利回りに対してそんな対応をする。


それは、目に見えるやりがいにつながってくと思う。





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今まで、物件ごとに、その地域の銀行、


信用金庫を利用してきた。


その通帳で、家賃収入が入金され、確認し、


ローンを支払った。



それは、その場所での、新規融資にいいと思っていたが、


結局使わなかった。



そのローンも終わってきた。





それじゃ展開を変えよう。



郵便局に変更していこうと考えている。


全国で使える、振込料が安い、通帳でATMが使えると便利だ。



管理するにも、入金チェックが、この1冊で行える。


購入するにも、これで全国どこの場所でもすぐ買える。



そう気が付いたので、今後は、JAとともに使おうと思う。


これで、全国どこにいても、確認することができる。


アイホンで連絡して、その場所に行かなくて要件が伝えられる。



みんなと同じ方法を使わなくもいいんだ、


そうわかったら、気楽になってきた。


俺は適当にやっていけるスタイルにしていこうと思う。


所有する物件には、行きたい時にいく。


そんな大家業は楽しい。





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借入をすることができたので、レバレッジがきいて


事業を拡大してきた。



本には、法人なら借入をいかにするかが大事、


自己資金には手を付けるなって書いてある。



無借金を目指す経営は失敗だと書かれている。





でも、なんだろう、今、借金は重く感じている



それは、以前と違って利回りが低い投資になったからだろう。


それが、大きな要素である。


将来の大家業に不安を感じているのだろう。


今後、資産の組換えをしたら、次は、利回りが低くなると感じている



やり方は、人それぞれだ・・・



楽しく大家をする、借金に対して重圧を感じるなら返した方がいい。


そこが、今後のポイントになってきた。




心のコントロールは単純だった・・・・


いくら総資産が何憶になったって不安はある。


毎月、通帳にお金がたまってくれば楽しい、安心だ。


そんなタイプの大家は、返済比率は下げていくのが気楽だ




親しい友人は返済比率が80%あるが、全く気にしていない・・


そんなタイプはそれでいい。


ただ、彼は、土地値の高い有り余る土地をいくつも持っている。




結局、人それぞれの資産形成があり、ライフスタイルがある。





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宮古島は、過去2年間 交通死亡事故がゼロの記録がある。


その後、残念ながら、発生したが、非常に少ない。




事故の原因も、島の土地柄、飲酒運転が原因なのが多いので


その取り締まりが強化されて、安心して運転できる場所といえる。





本土の事故の原因は、よそ見運転、スピードの出しすぎ・・・


結局は、急いで運転しているからだ。





ゆっくり走ろう・・・そこが、宮古島の、また、いいところ。


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最近、ぶつけられたが、・・・・それは、他の車の飛ばしすぎ、


その理由は、急いでいるからだ、そんな心理だとつまらない。


ゆっくりできる環境が大事だ。




大家業も同じことが言える・・・


のんびり長期戦略で、やるのがいいと思う。



購入したら、長期で向き合うことになるが、以外とそんな事は


考えないで経営を始める場合が多い。


でも、長いローンが終了するまでリスクとの戦いなのだ。


そのために、購入が難しいこの時期は、いろいろリスク回避できる環境を


つくるの時間ができたと思う。






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時々見に行かないといけない物件は、


定期的に点検にいくことにしている。




特に、住む方が、移動した時は必ずいく。



今回は、これから入るアパートと、入ってもらったマンション。




これから、入るアパートは部屋が臭くなっているので、


排水の水を流した。



入居者に電話し、挨拶をして、どうしますか?って聞いた。




例えば、単身者が初めて遠くから引っ越してきた時、


とりあえず、照明はあったほうがいい、カーテンもあったほうがいい。





当日、ガスの手配はしてあるのか。


そんなことを聞いて、できるだけの事をした。





最近、入ってきたマンションは、掃除をしてぶらぶらする。


すると、以前から住んでる方が、


気が付き声をかけてくれる、


お茶でもどうですか?って、そして話が弾む。


すると、情報が入る。




今回入った人、ゴミの分別の袋が間違っていますよって具合である。


青色と黄色で燃えるゴミと燃えないごみが違う。



今日は、こちらで、直しておく。



そして、客付けした不動産屋さんから


電話してもらう事にした。

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ちなみに、このマンション、いつも掃除の方が綺麗にしてくれている。


それが俺の自慢である。


住んでいる方に、その事でお礼を言われるのが心地いい。


シルバーの女性で、丁寧な仕事をする方に出会えた、それまで8年かかった。




結局、不動産屋もお金を払っても適当、掃除のおじさんも適当になる。


掃除は、実際、やると大変だからしょうがないと思っているが・・・・





だから、感謝したい、でも、そんな方は本当に謙虚である。


いつも、きれいにしてくれる、それってとても大変な事
・・・・


大家をして、こんなに人に出会えたこと・・


ありがたさを、管理する不動産屋さんから御茶菓子を手渡してもらう事に


した。



ただ、不動産屋さんに会ったら忘れていた、いい方だが、・・・


自分の物件じゃないから、所詮そんなもんだ、気持ちがこもった方は少ない。



だから、自分の物件は、自分が自分の自宅と思って、日々対応することが大切。


そんな当たり前の事が、忘れがちにならないように定期巡回は大事だと感じた。


それを継続できるパワーは、人と人のふれあいで楽しくやれるのだ。






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