大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

2016年02月

繰上返済した物件の抵当は外そうと考えている。


根抵当がついているので、お願いをすることになる。

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これを、外そうが、外すまいが、貸付先にかかっている。


嫌だと言われればそれまでだ。



受け身の立場になる、だから、公的機関がいいと思っている。


公庫なので、今回すんなり解除になる連絡を受けたので提出する。




融資は自分の裁量で自由になるようにしていく、


これは大事な事だと思う。



無担保になると、このまま気楽にこの物件をみることができる。


今後、いつでもすんなり売ることもできる。


また、これを担保に借りることもできる。



住んでいる人の要望に応えるのに、その資金を用意することで


しかめっ面をしなくていい。



大家って、管理する不動産屋や入居者の立場から見ると、ここを直して


ほしいとか要望をいうと、いやがられるんじゃないかと思われて


本音をいえないでいる場合が多いからだ。


そんな関係お互い楽しくない。




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久しぶりに予定では汚い部屋が退去だ。


引っ越す前に、猫ハウスを捨てていたが、


ひっかき傷がすごかった。


でも、属性はいい人なので支払してくれそうだ。


この方は猫を長期で飼っていた。




これはチャレンジと考えよう・・・猫特有の臭いがするはず。


クロスにも傷があるはずだ。


そして、退去に立ち合いをした不動産屋さんから連絡が入っている。

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前向きに発想をかえてみる。


猫を嫌がる大家さんは非常に多い。


しかし、猫を飼いたい入居者は多い。


ならば、入る人がいい方なら、猫オッケーの大家になろうか。


そういう発想である。




猫カフェなるものがあるらしい、猫ハウスなんてアパートも存在してもいい。


そんな妄想をしたが、現実に戻ろう・・・まず、この臭いを消さないと・・・


クロスの全面張り替えて臭いはとれる、ダメなら猫用消臭を使おう。



そこから始めよう、前向きに・・・



その後、やはりいい方の退去だった、クロス代消臭代など支払ってくれる。


良くみると、柱に傷はない、常にゲージに入れていたようだ。



これなら、傷がつかない。




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隣りの土地に変化があった。


まず、西側に、レオパレスが建った。


新築だ、俺も住んでみたい、新築家具家電付。


だが何日かで飽きるだろう、友人もいないし、東向だ。


単身赴任の方が入るようだ。


長期勤務になった時、南向きで広いこちらのアパートに移動する人もいる。

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そして、全面道路の大きな家が取り壊されて、更地で売りにでた。


戸建が建つようだ。

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その戸建は、購入したいと思わないが、この道路に興味がある。


買えたら、こちら側からも住む人は入る事ができるので、便利になりそうだ。


少しずつ、周りがかわってきている。


スペースのある場所を買うと、後でどんな風に変わるかわからない。


少なくとも、南向きに建たないのを買ってきた。




今まで買わなかった物件の一つに、


隣りの更地に将来建物が建ったら日当たりが悪くなる物件なら


、随分利回りのいい築浅で、しっかり建てられている物件は売りにでていた


のを見に行った記憶がある・・・



今もそんな物件は有るのかもしれない。



そう考えると、そこをひとひねりすれば、いい物件も買えるチャンスである。



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中古のRCの購入にあたって、構造のことなんか


全くわからない。



大体、新築のRCを作る際に、プロでも、建てて数年経たないと


コンクリートがいいものに仕上がったかわからないと


有名な方から聞いた記憶がある。


俺は、他の人のブログでこんな物件はどうだろうって


話をしていたのを見た、・・


・実際に現場にいって、そしていいんじゃないかって話していた。



しかし、ここ何ヶ月で3棟買ったから買わないと言っていたのだ。



じゃ買おうってそんな感じだ。



地元の不動産屋さんに現場に行ってもらって客付けできることを確認した。




不思議なことに、専任物件だったが、仲介の方はブログの方と会っていない。


今考えると、そんな風に調べて購入できる方だから何十棟も変えるのだろう。



その後、そのブログは閉鎖されている。


無料ではやらないのか? 忙しいのかはわからないが・・・




このRCを上手く回せると、


その余力で小ぶりで無借金の物件を作ることができた。




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今日は、確定申告をしてきた。


今は、税務署ではなくて、レイクタウンで行う。


少しおしゃれ、・・・映画館の隣が申告場所だった。


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専業大家を始めたとき、すぐ法人を設立した。


役員報酬は自分で決めれるから、実力もないのに


かっこつけて毎月100万円支払ってきたので


住民税や、健康保険の支払いも多かった。




最近は、今一いい方法かわからないが、


アパートの敷地の一部を個人にシフトして、


土地の賃料を適正額払う事で、役員報酬を減らしてきた。


買替の特例を利用して課税の繰り延べをしている。


税務署で聞いて、脱税にならない様にやっている。




節税を考えて税務の勉強を若いころしてきたが、


結局、自分のは適当に所得税は払うことにしている。


税金は払って、その税金は子供の将来のために役立ってほしい。


貧乏から成り上がれたことに感謝しよう、


頑張って稼いで支払えるなら支払おう。




法人税の節税はしているが、問題は相続税の支払いだ。


何時亡くなっても支払える準備をしていこうと思う。



まだ亡くらないと思っている時に、


亡くなった大家さんは残された家族が大変だ、



支払えなくて大変な場合や


申告をした後、まだ、資産が見つかることもよくあった。



これからは、子供には資産を継げるように少しずつ教えていこうと


改めて思った。




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