大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら、ポンコツの俺でもできた。 その後、宮古島でのんびり生活していたら、 今は築浅高利回りは見つからない。 もし、今後購入するなら投資スタイルを変えないといけないと感じています 日々感じた事を適当に日記にしています  

2016年01月

東京に進出しよう。


「世田谷」・・・ってかっこいい。



一度だけ、住んでみたい。



今、この場所へのアパート投資は、路線価より売値が高いから、


俺にとっては、相続対策だと思う。



これは、資産家になって、お金が余った時のブレーキではないか?


戸建賃貸??賃貸併用住宅??


ポンコツの俺には、そんなイメージである。




・・・・土地値が相場より安かった時が、購入すべきだと思う。・・・



でも、わからない分野には、すぐ手を出さない、


様子をみよう。




住んでみるのがいい、そうやってきた。



そこで、借りることにした、これから始まる。


リスクはゼロ、リターンもゼロではあるが・・・


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買わなくても、借りて、住むのだから、世田谷ベース???



楽しく大家をしよう。






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いつの間にか、いろんな都道府県に出かけて


物件を見て、11都道府県に所有していた。


 北海道、福島、茨城、千葉、東京、埼玉、山梨、


岐阜、香川、長崎、沖縄に所有している。 


新潟では友人が購入し、秋田、青森、宮城、群馬、栃木、


長野に、車で日帰りで購入しに行ったが、見送った。




福井では、スタッフが購入し、



大分、佐賀、鹿児島では、飛行機が間に合わず


買えなかった。



釧路や、屋久島は、毎日飛行機は飛ばない。


実に、楽しかった思い出だ。





今も、所有しているので、毎年12都道府県に行っている。


こんな大家生活は、旅行のようで楽しい。


現地の人と仲良くなって、どんどん面白くなっていく。



物件は、毎年、さびれていくが、人との絆は、逆に、深まっていく



出かけるのが、楽しい俺には向いている。



人と話すのが好きで、出かけるのも好きな人は楽しい仕事です。


車で行くので、30万キロも走ってしまった。




こんなことを、体験できるのも専業大家だからだ。






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大家をしてきた中で、危ないときが


いくつかあった。



その一つが、自動車事故だ。



鉄骨の職人さんで、


俺の仕事には、こなかった日だが、


突然 走行中に、記憶を失って、壁に衝突した。



ヘリコプターで千葉に搬送された。



車は大破、ガードレールはボロボロ・・・


歩いていた子供には間一髪・・・



その連絡が、あって病院に駆けつけると、


本人はピンピンして帰るという。



記憶がないからだ、・・・・不死身なやつだ。



こんなことは二度あった。



俺の仕事の途中で、人身事故だったなら


大家は廃業だった。



そんな経験をして、思うのは、


今後、車を買うときは、事故がないのがいい。



最近は、追突しない車があるようなので、試乗しに行くことにしよう。



渋滞で、居眠りしても、ブレーキを踏まなくてもスバルの


アイサイトの車は大丈夫らしい。


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・・・渋滞の中、仕事で疲れて、運転することもある・・・・


最近、バスなどの事故も多発している、


そして、EUでは、車には安全装置が義務化されてきた。


事故のない社会にしたい・・



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仕事でのリスク回避においては、


自分たちで、車で行って直接直さずに、


全て依頼する事によって、リスクは回避できるのだが・・・・。




購入したら、早く無借金になるのもいいと思う。


購入物件に対して、ローンがないのは、安全だ



商売は、長いローンを組んで、自己資金を使わないのが基本だと本に書いてある。


また、短いローンで、採算が合うのを経営するのも基本だと書いてある。


どちらもあっているなら、その内容により臨機応変に考えたい。




どうなんだろうか??


年数とともに、価値が早く下がるものは、


短期固定がいいと思う。


例えば、RCより木造など耐用年数が短い構造、家賃が下がる地域・・・・




借金はいつでも増やせる、減らすのは難しい。 


人件費や設備の投資などの借金の返済が、


売り上げを超えるとパンクする。




大家は、ありがたいことに、年間の売り上げの予想がしやすい。


それを、下回る支払いの目標をすればいい。




でも、借金がないと、評価が高くなって困るという考えなら、


その物件のローンがなくなったら、他の物件でローンを組めばいい。 


・・・評価額はいつでも下げられる




今まで、借金がない資産家がパンクすることは見たことがない。



実際、金の終わった物件が増えるたびに、心に余裕ができてきた







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飲料自販機に、今後参入しようとする大家さん方が多いが、


市場では、自販機の売り上げが減って


いろんな業者が撤退を


しようとしている。




これは、売上が増えている時期にやるべきで、減っている時期から


参入はリスクしかない。




でも、契約によるが、もっとも、大家は、損をしない点がいい




先日、高利回りの自販機の一括貸で損をした、


それは例外で、業者の・・・・である。




基本、儲かる場所では、今後も儲かるし、儲からない場所では



撤退すると、その業者は言っていた。




アパートと同じで、余りに自販機を作り、設置しすぎだ。


すると、売上金額で、自販機の購入金額を償却できないで、


パンクしてきている。





俺のアパートで、設置した自販機で、儲かっているのは、一か所だけである。


それは場所がいい。




去年は、弁当の自販機をやろうとしたが、難しい。


許可がでないし、一緒にやる人がいなかった。






大家の副業として、飲料の自販機に将来のメリットはない、


本来の大家業を進むのが得策と考えている。



いい場所は、・・・・・・の方の力で抑えられているからだ。









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