大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

2016年01月

いいのかは別として、


ローンを完済する楽しさが止まらない。


無借金になった物件は、どうころんでも、安心である。


今度は、長崎の駐車場を繰り上げ返済しようと考えている。


DSC09075



 この物件の収入は、その地域で通帳を作って手をつけていなかったが、


完済できるだけ、貯まっている。


利回り20%の駐車場である。



当時は、バカじゃないと言われたが、支払いが終われば


これもなんの問題もない。



売却して、組み替えて、成功している方が、多数いるが、


・・・売らないで維持する方もいる。





と思うので


売らずに、老後現場に住んで、釣りをしたり、地元の職人さんと酒を飲みながら、


駐車場に付随している住んでいない戸建てを修理しながら楽しみたいと思う。


こんな物件は老後にいい、


なぜなら、駐車場は、修理はかからない。




大家をこれから始める人にブログで伝えたいこと、・・・



・・・・物件で、お金を儲ける以上に


    現場では、自分を成長させていい仲間をつくってくれる


    そのことが、それ以上の儲けだ。 ・・・



 地方の方は、ハートが暖かい・・・ 



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民泊って流行なので、いつかは一度はやりたい。


・・・って思っているが。



外人をやっと退去してもらってきたので当分は見よう。


全くマナーが悪かった。


始めはいい人かと思ったのだが・・・



中国人はハンパなかった、殴り合い、バックがいたり金をとられた。


集団で喧嘩するイラン人、カレーの匂いで隣にも迷惑かけた インド人、


隣の人から金を借りる韓国人、タバコをポイ捨てするベトナム人


お金がないペルー人、ブラジル人の夜間溜まり場になったり


事件を起こして警察や、俺も、怪我をしたりした。




みんな部屋を貸したことあるのだろうか???



夜間トラブルがあった時、そこに入るって命がけだった。


特に、お隣さんを守らないといけない。



賃貸併用住宅で貸すなら、家族が、安らぎの住まいが


ストレスのたまる時間になってしまう。




管理を任せていても、夜間警察がくるまでは、自宅を貸していたら


自分で対応しないといけない。




1ヶ月だけやるならいいが、10年やるなら、腹を決めないといけない。



住む方に仲間がいたり、酒が入ると、トラブルは日本人の比ではない。




・・・エールを送りたい、がんばってほしい。・・・





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たまたま、縁があって、無借金物件が増えている。


大家を初めて見ないとわからないが、俺には合っていた。


そんな経営をしたいなら、最初の一棟目が大事だと思う。



俺は、最初、高利回り大型RCを、公庫融資で購入できた。


それに、根抵当をつけて、短期ローンで毎月100万円支払っていたから、


毎年1000万以上の融資枠が増えた。



 だから、小ぶりな物件を何も苦労しなくて融資がついた。


これ以外、担保をつけたことがない。


生活公庫は、営利目的じゃなのので、いつでも繰り上げ返済できる。


事業として、利益をあげれば、認めてもらえる。



1000万以下の物件は、気楽だ。


少なければ、尚更いい、例えば、近所で融資で購入した500万円の物件。


ローンの返済額が、収入を超えてしまった。


今、全体で、毎月のCFが、200万あるので、ローンの途中で繰り上げ返済できた。


この物件は、もうローンがない、気楽だ。



最初に、大きなRCで、毎月のCFを多くすると、その後、小さな物件が買いやすい。


デメリットは、高利回りのRCで場所がよくて築浅は、構造に欠陥がある。


平成築なら、直せる範囲だ。


ただ、前オーナーも直せなかった理由がある。


それを、克服できたら、いい。


俺の物件は配管に欠陥があった。


水道工事は厄介だ、直せたらお宝になった。



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今まで、建物の価値を見て、


融資を受けて購入し、経営戦略を考えてきた。


・・・そのつもりだったが、・・・



そんなの結局わからなかった、



安いのを適当に買ってきたようだ。



購入して、ずっと経営するだけなら、いいのだが、・・・


それを売る場合、


次に、購入する方の事を考えると難しい。





融資は、建物では、法定耐用年数までしかつかないのが基本だ。




木造の会社と、RCの会社を所有しているが、全く違った結果になっている。




築18年で購入したRCは、その後6年後ローンは終わった。


もう、無借金である。


そして、まだ、何十年も残耐用年数があるので、


今後、欲しい人は、高利回りで売れば、フルローンがきくだろう







それに引きかえ、木造は築14年で、購入して数年が経ったが


まだ、ローンが6年残っている。


このままだと、ローンが終わるときは、建物の残耐用年数も無くなる。


その後、欲しい方は、建物以外の土地とレントロールと属性で融資を引くことに


なる。




融資は、RCの会社より難しいが、


経営は、木造の方が高利回りで買えば、簡単だ。





今市場では、それ以上の残耐用年数が少ないのが出回っている。


それに手を出すだけの能力がないので、中々買えない。




修理がかかる、そして、直すのは難しい、・・・。





でも、そこにチャンスを見出さないと買えない。


自分で、直せる力がある人が生き残れるとと思う。






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ポンコツな俺でも、無借金の物件が増えている。



適当だったが、安く買ったからだ



そのストレスは半端なかったが、修理前のボロ物件や、


そして、何より変な入居者がいる物件を、相場で安く買ったのが


早く借金を返せたと思う。 


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 ・・きれいで安いのも、偶然購入できたのもあるが、例外だ、


  (  しかし、その物件は利益を生んでくれている )・・・ 




数年は苦労したが、物件に対して借金がなくなった今では


それを買って良かったと思うものだ。



大体、お金がないんだから、こんなのしか買えなかったが・・。



・・・でも、生活できるようになるともういいやと思う。・・・



やって感じたのは、物件を直すより、変な奴のほうが、厄介だった。


・・・変な奴は直せない・そこを知ることが大事だ。


だから、安い。


相場値で、安く買えるが、満室でわからずに安く買わないとNGだ


そこの見極めが、難しい。


買わないと他に流れてしまうし


・・・・・・・・・張り込まないとわからない。売主は隠すし・・




俺は、「追い出しちゃおう」って、退去させた。



簡単だ、俺のほうがもっと変な奴になればいい・?、


話のわかるようでわからない大家・・


すると、出て行く・・・


変な奴は、もっと変な奴は嫌いなのだ、だから、面白い。



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 追い出すと、いい物件に戻るのだ。

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