大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら、ポンコツの俺でもできた。 その後、宮古島でのんびり生活していたら、 今は築浅高利回りは見つからない。 もし、今後購入するなら投資スタイルを変えないといけないと感じています 日々感じた事を適当に日記にしています  

2015年12月

大家を始めて10年だ。


本に、なんとなく買いてあった資産の組換えを、そろそろやらないといけない。



そのために、組換えしやすよう小ぶりにシフトしてきた。



ブレーキをかける準備で、土地の形状にもこだわってきている。



寂しくなるので、世帯数は減らしながら、ある程度の棟数は維持していきたい。


そうなると棟数は目標を超えてから、超えた数で調整したい。



今後は、修理のかからない土地貸を比率にいれたい。


近所だと、戸建再生にもトライしていくべきだろうと思うが、できるのか?。




そんなシュミレーションをしていく中で、


毎月の売上からローン返済と利息を差し引いた純残高を増やすことがいいと感じてきた。



売上を目標まで増やしてきたが、


やり方次第で、今後、売上を減らすことによって


毎月の純利益が拡大していくことに気が付いた。



これが、資産の組換えなのだろう・・・・慎重にいこう



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久しぶりに福島から連絡があった。



災害の助成金の更新の件、


そんな電話があると福島の景色を思い出す。



ここと違い、とても寒い、行ってみないとわからないがそうなのだ。



苫小牧は、寒いので、灯油ストーブは必需品、凍結防止の対策はしてある。



福島は寒いのに、灯油ストーブは部屋付けではない。



それに、凍結防止をしていないので配管が凍ってしまう。


当然スタットレスでないといけない。


だから、最近は秋までに車で行くことにしている。


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物件を買って、冬を越すには、とても暖房費用がかかることを知った。



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隣のアパートなのだが、滞納して消えたらしい。


そのために、荷物をだして処分している。

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中国人はやはりだめだ。


常識しらずなのだ。


民泊・・・・簡単にやってしまう方、大丈夫なのかな。




中国人は、文句を言うと、暴力沙汰をおこして、国に逃げる。


集団で住居で乱闘もあれば、詐欺なんか、日本人はバカだと騙してくる。


そんなのを何度も体験し、大家をしてきた。



物件は長期で維持しなければいけないのに、それができなくなることは


避けたいものだ。





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昨日もメールがきた、この不動産投資は儲かりますって業者はいうけど、


儲かるのは、売る業者なのは間違いない。




儲かる場合もあるが、苦労する場合が多いのだ。


だから、利益を生み出すキャッシュフローが全てだ。



購入し、長期でローンを組んで、その満期まで物件は今のままで、もたないよ~。


家賃が下がる、修理はかかる・・・


そんなのが多い。



中古物件を、12棟もっているのでそう思います。


楽しく自由な時間は手に入っているけど、持ち出しのお金がかかります。





昔、少し新築も売ったこともあるけれど、土地持ちにしか売っていない。


しかも、駅から徒歩10分以内、それ以上は、スタッフでやめとこうっていっていた。


責任があるから、地元で恨まれたくない。



購入して、儲かる年度もあるが、修繕のかかる年もある、所有している物件は


空はないけれど、明らかに、周りの物件は空きが増えている。



その結果を受け止めると、いずれ空くと思う方がいいのだ。


空かない努力もいいけれど、その場しのぎにならないか?。


10年後、空かない根拠がない。



だったら、空いても採算があうのが気楽だ。




そう思うと、物件を増やして、目標まで売上を上げたら、返済するのが安心だ。



もし、高く売りさばけたら、今度はそれを購入した人に恨まれることになる。


3者両得が仕事では基本だと思う。



住んでいる近くで大家をする場合は尚更で、恨みは孫まで続く。





最近は、少し首都圏の土地が高いのを購入したが、物件全体では一部の比率しか


所有はしない。


サラリーマンじゃないからもう利回りの低いのはストップだ。


物件全体で利回りが20%はいかないと、役員報酬をとって、そして返済ではきつくなる。





専業大家は、キャッシュフローを、一番に重視すべきことは今後も変わらない。



12棟のうち、最初の頃の、高利回り物件が他の物件を助けています。


・・・それが現実なので、これから始める人は、購入は慎重に・・・

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この時期は、ふるさと納税をする方が多い。


各地の特産品が購入できるのは、いいなあと思う。


でも、もらっても調理しないので、やめてしまう。




その地域に活力を与えることができるのに・・。


そして、節税と、商品が手に入る。





今回、自分のために、寄付を選択した。


寄付金控除、節税である。



やってみると、寄付は思いを伝えることができることを知った。


そこがいい。



税金では、使い道が明確にわからない。



寄付は、自分で働いた利益が、何に使われるのかわかる。



国立がんセンターに寄付をした、少しでも治療に役立ててほしい。



寄付してみて、またしたい、・・・そう思った。




もっと稼ごう・・・・そして、誰かの役に立つために寄付していこう。



これで、エンジンのギヤが、自然に上がってきた。



積極的に仕事を取り組む原動力に繋がっている。



お勧めです



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