大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を日記にしています  

2015年12月

宮古島の店舗の換気扇の交換の件で電話した。



今考えると、なんて頓馬な事をいったのだろう。



その日は、「今年はお世話になりました、よいお年を・・・


      年末はゆっくり過ごすのですか・・・そうですか、ゆっくりですか、


      旅行ですか、」なんて話をしていた。
   


その感覚で、なんとなく、年末までに直さないとと、思って・・・


     「来年はいつからですか?」 なんてアホな事を言ってしまった。


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島の感覚とずれている。


夏のお盆や、正月は稼ぎ時だ。


休むわけはない。・・・・・・




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何でだ?誰だ?。


掃除をしてくれていた。


ここのアパートのゴミ入れは、住んでいる方が多いので、



毎月最低一回は段ボールがいっぱいになり


捨てに行く。


( この地域は、持って行ってくれない。 )




「大家さん、段ボール捨ててありますよ」って連絡があった。


誰なんだろう???


・・・いいことをしてくれる、ありがたい・・・・


確かに捨ててある、カメラで確認できた。

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テレビなんかは持っていく人がいるが、


段ボールは始めてで、綺麗に掃除してくれている。


この大掃除の時に嬉しい出来事だった。





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縁があって、駅近の自動駐輪場を安く購入できたら面白い。


これも、楽しいんじゃないかと思う。


兼業大家さん向きである。


何故か?


一括管理、・・・・自主管理もできるが機械代が高い。


100円が基本である。


24時間100円、8時間100円は最高だ、回転もするし、


オーバーすれば、延長料金が入る。


この100円で推移していくと思うが、いっそのこと50円・・・


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50円で採算があえば負けないと思う。


そのノウハウは・・・・・・である。


自己資金を入れれば、預金のように利用もできて、利回りがいい。


ローンを組める属性のサラリーマンには向いている。



いろいろな投資がある。


だから、面白い。




専業大家も、規模が大きくなると面白そうだ、


立体設備があり、毎月月額で徴収している。



土地を保有していた地元の大家さんと話すとそう言っていた。


また、その月極駐輪場の管理の方と話をすると、


この仕事に生きがいを感じて


いる方何人かにお会いした。



朝と夕方の仕事になるが、親しいお客さんとの会話も楽しいと言う。




それに引きかえ、お願いしているアパートの掃除は孤独だ、


一人でやっていると、仕事していて会話もなくて全く楽しくないからだ、


だから、ちょくちょく連絡している。








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大家を始めて、たまたま市街化調整地域の物件は買わなかった。


キャッシュフロー重視の投資なので、購入する機会はあったが・・・



場所により、調整地域でも需要がある場合もあるが、知らない土地では


ババを引く可能性が多いし、今時そのリスクをカバーできる利回り30%以上なんか


ないからである。



元々、市街化ではなく、調整地域の意味からして賃貸の需要がない。


そんなところに新築を建てるべきではない。それを業者が進めて建てる。


そして、空になる、それを無理に満室にして売りにでる。


いいと思って購入するが、いずれは空になるという構造だ。



そんなの購入したら、楽しくない・・・・

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お金や土地がない人が、最初に投資する場所は、


まずは、高利回りでいい場所につきる。



近所で利回り10%よりも、


日本中で、縁があって確実に


利回り30%だったら、そのほうがいい。



なぜなら、利回り10%は回収するのに、20年かかる。


利回り30%を購入した物件は、5年で回収できた。


今後、空室がでても、困らない。


やってみて、できたから、そう言える。



同じ時期の、利回り10%の人は、まだローンが残っている。



最初、苦労しても、必死に、高利回りを回収する。



そうしたら、借金なしの土地持ちの仲間になれる。



お金や土地がある人だ。



おのずと人脈もできている。


その近くで、次が購入できる可能性が広がる。


その時は、利回り15%でも、スタッフが自然にいるはずなので、楽しい。


サラリーマン時代は、場所は2か所に集中させた。


時間がない・・・・


その場所が、第二の故郷となった。


そこで修理をして、掃除をして、人との交流ができて、絆が生まれる。


お客さんには、前の大家さん違う、売らないでほしいといわれる。


スタッフと汗をかいて仕事をする。




それから、近所や好きな場所で、低利回りを購入してもいいのではないか・?


近くは経費がかからないのと、行くのが楽だ。


その物件のローンの返済や家賃の値下がりの不安があるが、


もうすでに、苦労してローンの完済した物件の売り上げが助けてくれる。



サラリーマンをやめなかったら、その収入もあるのでそうしていただろう、


兼業大家は、だから楽しい。



専業を選択すると、もっと収入は必要だった、生活できない。


2か所で、たくさん高利回りは見つけられなかったのは失敗かもしれない。


お金はなくても、時間はあるので、必死に探したが、中々ないので、


違う場所になってしまったが、やはり高利回りがいいのだ。



場所は増えても、いい場所を選んで高利回りを見つけたら、


回収できている、あと5年で回収する。


やってそうなのだから、間違いない。

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そういう安いのは、業者が買ってしまう。


それをどうにか購入するわけだ。



買えない不動産屋さんから購入したことがあるが、


千三つの確率である、だから場所なんかいってられない。




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