大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

2015年11月

去年購入した高利回り物件の修理はどうするか?


  高利回り物件には素人にはわからない落とし穴が潜んでいる。


当然、俺は素人大家なので、ある程度落とし穴に落とされて購入した。


それを、直していく事になるが・・・(それが大家業と承知している)



その一つが、想定外の直しである。


前オーナーが素人だったので、適当にリホーム業者のカモにされていた。


外壁修理である。


屋根の塗装を適当にしているが、これは大丈夫・・・


いずれ、壁を全塗装してもらいたかったのだろう。


ひび割れを適当なモルタル修理??をしていて雨水が入ってくる。


クレーム内容は「シャッターの隙間から、店舗に水が入ってくる」のだ。

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 だけど、これ、また、地元の知らない業者に頼むと高くつくし、


 俺じゃ直せない。


 また、意外に、遠くの仲間のスタッフに頼んでも


 一日の修理で上手く行かない場合が


 ある。


 ・・・こんな時は、住んでいる方に直してもらおう・・・・


 高利回り物件には、住んでいる方の中に、器用な方がいるもんだ。


 状況は住んでいる人が、一番わかるし、


 直した後、雨が降った時の経過もわかる。



 ハシゴをかけて、下からのコーキングで済ませて終了して、


 雨が降ると駄目だったなんてパターンはよくある・・


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 だから、上の人に完璧に直してもらった。


 しっかり養生して、上から見ないとわからないが


 シャッターと壁の間に隙間が


 空いているのを埋めた、ここが、今までわからずにいた場所だ。




 こういう作業をする前に、


 下の方と上の方と良い関係を作ってから始めた。



 そして俺と上の方と酒を飲み、人間関係を作ってから作業にはいった。




 そんな技術じゃない部分が、修理をスムーズに行えたと思う。



 昨日、上の人に直してもらって、それを確認して、感謝として飲みにいった。


 いろんなことを聞きたい。



 こんな素晴らしい時間を大家は、住んでいる人と共有できるので楽しい。



 俺のような話下手で歌が下手でもそんなの関係ない。話を聞けばいい。


 住みやすい生活の場所がいいと思う共通の話題がある。 



 大体、そんな時、聞く話はとても面白くためになる。




 これから、この物件はよくなっていく、それは外観よりも、


 アパートは上下の方とコミュニケーションを上手にとることにある。


 ・・・・と思う。



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俺のような低所得のサラリーマンが、



 辞めて
専業を目指すには、購入の順番が大事だっだ




 最初に楽をしてしまうと成長しない。



最初の一棟は、高利回りで、返済期間を短くして早く終わらせよう・・・


それまでは、コツコツ増やしていく。


すると、一棟目が完済すると、所有物件全体の返済比率がさがるのだ。



ただ、楽に購入できる物件には、いい物件は絶対なかった。



購入に不安があれば、小さいのから始めればいいと思う。


土地値以下からはじめればいい。


まずは、利益をだすシステムを作る事だ




コツコツ、面白い物件を購入していこう。


何棟か増えると楽しくなる。


そして、棟数が増えたら、一つこけても大したことはない



お金が貯まると、家庭生活に余裕ができた、それがいい。


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自然に、収入からローンを引いて利益がでる金額が増える。



すると、お客さんに感謝したくなり、言葉で伝えたいが、


こちらから伝えられないのが大家だ。


大家から直接の電話なんて住んでいる人はうれしくないのだ。



たまに、お客さんから、連絡があると、クレームしかない。


今週は2件あった。


夜中に隣がうるさいがとかで、びびりながら対応する。


でもどうにかならなかったことは10年で一度もないし、


それで、仲良くなったことしかない。



物件はすぐに古く錆びれててくるが、人との絆は深くなっていく。


直接クレーム対応すると退去は減って、自然と客付けがしやすくなる。


それが、利益を出すシステムだと思う。





それなのに、嫌な思いはしたくないし、失敗したくないので、


サラリーマンの属性で新築、長期ローン、


首都圏の物件を一つ買ってしまう場合が多い。


この選択が楽だ、・・・最初はそうしようと何度も考えた。



全て業者がやってくれる、管理もだ。


収入でローン以上の利益が少しある。


こうすると、二つ目が買えない場合が多々あるのだ


何かと将来不便がでてくる場合があるようで、


こんな俺に相談してきたことがある。



この場合の成功例は、年収の高いお金持ちや、


土地持ちの資産家の選択としてベストである。


属性のいいサラリーマンを定年までやる片手間にやるのには、


ベターである。


いくつも買える力があるし、預金がたくさんあるから・・・






なぜか、そこまでではない人が


楽に稼げる夢をみて背伸びしたがる場合が多い。


・・・それは業者は売りたいから「いいですよ」っていうのだ。


「私には、無理ですけど、あなたならお似合いです」よって・・・



買える属性と、人生の選択肢としてベストなのとは違うと思う


困れば、売ればいいと思っても、


物件は、購入した翌日から価値が下がるからである。





購入した翌日から価値が上がる物件は、手直しが必要な物件であるが、


わかっていても、内覧すると、綺麗なのを購入してしまう。


それは、不動産投資としてはアウトなのである。


コツコツ持っている資産を増やしていくのがいいと思う。




一番は毎年上がる利益だ。




そして、本当の利益とは、お金だけじゃないことも、最近わかってきた。


自由な時間がもてる事・・・自分の裁量で仕事ができること


・・・家族が幸せに過ごせること




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利回り20%自販機の土地の収益物件を購入して


1年半やはり解約になった。


・・・商事ですがお久しぶりです。電話がきた


「・・・の自販機解約したのですが・・・」という感じ

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毎月1万円固定で入ってきた。仕入れ値は60万円だから


ちょうど20%・・・


 どう見たって毎月そんなに売り上げがないと思えるのを購入した。


案の定毎月の売り上げが2千円だから、利益はないはずだ。


よくもった。これは売主が・・・議員という力で////・・・・


自販機の会社が損をしてまで設置、固定収入の契約を


したのだ。


そろそろ解約するかというタイミングである。






・・・中途半端な土地を売りたかったのだろう。


駐車場の端の土地である、駐車場としてのスペースはない。


仕込み済みの物件である。


不動産投資って、こんなのだらけである。


本件はとてもいい方だ。



でも、18万円は回収した。


仕入れを40万と考えればいい。



首都圏なので、土地値は、それ以上あるが、


そんなのなんの足しにもならん。


逆に、固定資産税が多いマイナスだ。



ここから、頑張ろう。。。予定通り



電気の配線を引くのに10万はかかるが、設置済み・・


これがいらないのがいい。


それを利用できればいいと思っている。



もし、ダメなら、隣の駐車場とあわせれば、大型車用の駐車場になる。


そのために隣の駐車場は空にしておいたのだ。


初めてのコンテナ投資もできる。


もともと、チャレンジするために買っている。




これからの時代、不動産投資は、アパート経営だけじゃないのがいいと思う。


チャレンジするには、リスクの少ない金額からトライしていく。



ポンコツ的発想は、たとえ小さな一つが赤字になっても、


学ぶことが必要だと思う。



お金を払って、セミナーを聞くこともとてもよかったが、


経験することの重要性を痛烈に感じて仕事を楽しんでいます。



・・・大家って楽しい・・・




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アパートの借金を減らしていこう。


それは、アパート経営をやめることではない。


今は、規模を拡大する時期ではないからだ。




将来、アパートを増やすタイミングがあれば、購入したい。


そんなタイミングがあるか、誰もわからない。




では、それまで、どうしたらいいのか。


買えても我慢するのだ。


その時に、買えるようにしておきたいと思う。


預金を用意しておこう、借金がしやすい状態にしていこう。




そう思うと、借金は減っているほうが、借金をしている金融機関に対して


印象がいいと思う。


別に聞いたわけではないが、信用と実績、そして資産内容で判断されるはずだ。



俺の場合は、一つの会社で、一つの物件のみの根抵当の枠で購入している。


だから、借金が減ると、自然に枠が広がる。




実際、借入をして、その借金が無くなってみたら、返済比率が自然に下がるので、


今後、物件が古くなると発生してくる、予想以上の修理代に充てることができる。


だから、借金は少ない方がいい。




もし、もうすでに、回らなくなっていたら自己資金をいれることだと思う。


これは、最初に入れるのがいいと思うが、今からでも遅くない場合がある。


回らなくなると、修理ができず、空室、家賃の値下げ、


周りからの信用がなくなっていく。




 (まだ、回らなくなったことがないのに、偉そうなことは言えないが・・・)



お金がなかった場合の一つの方法として、退職金を投入した。


また、資産の処分で、資金の調達をした。



・・・借金の返済に困っている人の取立をしたことがあるが、それはみじめである。


  連帯保証人の資産を差し押さえた。・・・




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近所の不動産屋さんから、都内、駅前2分の土地の紹介があった。


掘り出し物だそうだ。


「この土地に建てて、利回り11%」だそうです。


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今まで、都内で、10年そんな話で買えたことはない。


本当なら購入するが、今後、聞いてみよう。


一番信用すべき人は仲介業者だが、その方の話がいつも不自然だ。



・・・・そんなのが、不動産。・・・



隣り近所の方に聞いてみるのが一番いいと思う。


そうしてきた。



ボケた顔をしてのんびり話をしよう。



購入したら仲良くする方たちだ。


そうしたら、いろいろな話が聞こえてきた。



どうやら、借地権でもめているようだ。



今、投資物件全体のローン残が、丁度6500万になった、慎重にいこう。


いい物でなければ、同額のローンを背負うことはアホらしい。




この相続を考えたとき、子供が二人いるので、さらに、もめる要素になるだろう。


家族が幸せに過ごすためには、リスクは避けるのがいいと思う。




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