大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を適当に日記にしています  

2015年10月

アパートに住む人には、安心して住んでもらえるのが一番だ。


そのために、防犯カメラを設置したりした。


近所に変な人が住んでいないのが何よりだ。


そのために、入居者の選定をしてきた。


不動屋さんからは、面倒な大家かもしれない。


でも、いいんだ。


ここで、中国でネット販売している人から、どちらが売れると思いますか?


って、二つのパターンを見せてもらった。


一つは商品を並べている

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二つ目は、手で商品を持っている。

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明らかに、二つ目の方が売れる。


安心感があるらしい。


アパートで言えば、アパートを見たとき、花が植わっていたり、いつも共用部分が綺麗だと


安心感と、安らぎがあると思う。



そして、挨拶だけでも、住んでいる人と人との交流がある方が、断然安心感がある。



いろいろな場所で、物件を購入してみると、地方の物件ほど、人に優しい人が多い。


それが、安心で住める住まいだ。





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今は、毎月のキャシュフローが100万円になった。


今後、これを維持していきたい。


ずっと、維持できる物件について考えてみた。




個人で、地方のいい場所の、木造高利回りの購入が、簡単に維持できた。


これで、複数棟所有すれば、簡単に、修理をすれば10年は持つ。


また、自己資金の投入が少ない。


あとは、古くなるので、順次回していくのがいい。


その物件は、すでに売却してしまっているので、この投資戦略からはアウトしている。




その木造アパートを、売却した後に、失敗に気が付いて


すぐ、新たに法人を設立して、部屋数の多い築浅高利回りを、近場で購入している。


これは、あと4年でローンは終わる。



ただ、いい場所でないと、地方のいい場所の方が、はるかに楽である。



弱点は、所有して決算を何年もすると、木造の耐用年数は短いので、終わってしまう。


そして、毎年、融資の評価が下がる。


売却をするのも、手だが、部屋が広いので、売却していない。


修理しながら、維持してみると、だんだん内容がよくなってくる。


最初の投資の失敗の経験から、法定耐用年数とは、


別で、建物はあと10年、15年は持つことがわかった。


その期間は、あわてずに、大家を楽しむことができえる。




でも、無限ではない。築40年のアパートは中々ニーズはない。


そうすると、維持できる期間は、10~20年だろうか。


それ以上は、維持できない。







もう一つの会社で購入した積算評価の高いRCの購入を考えてみる。


ローンはあと2年で終わるが、もう築24年になってしまった。


RCの構造は大丈夫かと悩んだ時期もあったが、


大規模修繕をしたら、その後は全く問題がない。


これは、何時までもつのだろうか。



サラリーマンの時に働いていた会社のRCは、今はもう築50年経つが無事だ。


そう考えると、RCは構造が大丈夫だと、まだ最低30年はもつし、


地震が来ても倒れないメリットがある。



融資も、あと30年以上建物にも価値がある。


そうなると、このようなRCを一棟もてば、売却しながら物件を回転していかなくても、


長期に維持していくことが、わかった。





・・長期に維持していくのは、自己資金の投入が多い欠点はあるが


RC、高利回りだ。 タイル貼りがいい。

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もちろん、購入で、融資を長期に引くことでその欠点を解決できる。



購入には、フルローンもできるが、仕入れを間違えると、破たんというリスクがある。


構造の欠陥があって、直せないとアウトだ。



ポンコツと言える高利回りの投資方法なので、10年のローンで購入したことが、


ローンの引き方としては、失敗なのかもしれない。




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ここで、もう一度、法人の試算表を見てみる。


建物の構造も場所も大事だが、


毎月のキャシュフローを長期に継続するのは、物件に対するローンを終わらせて


、個人からの借り入れを無くして、法人として自立して


行くことが大事だ。


・・・個人からの借入金は、資本金にも組み替えれるが・・・

築24年にもなると、換気扇から音がかなりなる。


交換時期だ。


使い方が悪いわけではない、寿命である。


お疲れさま・・・

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部屋数全部だと思う・・・全く、お金がかかる。



これが大家だ、責任である。適当にごまかして住んでもらうのは


いい仕事とは言えない。


自己資金を使ってでも、直す。




エアコンも交換時期だ。


「ガス会社を変えると無料ですよ」って甘いささやきが


こんな時、聞こえてくる。




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大学生の駐車場に、勝手に2週間も、車が止まっていた。


犯人をすぐ、割り出して撤去させよう。


こんな時は、さっつさと警察に連絡する。


そうすると、1時間もしないうちに、現場に来てくれる。



ナンバーからすぐ、所有者が割り出せた


今回は、所有者がこの近くにいないようだ。


借りて使っている。


そうなると、やっかいだ。


一軒ごと、聞いて歩くしかない。


こんな時、いつも、住んでいる方からの情報が何よりだ

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30分で犯人がわかった。


隣のアパートの、おとなしそうな大学生だ。


でも、おかしいと思って、直接話にいったら中国人である。


俺のアパートには、いれない。


・・・が、近くのアパートに入ったらこちらにも、被害がくるので


気を付けたい。


なんせ、常識が違っている外人の、日本での滞在は困る。


今回も悪いとは思っていないからだ。


騙されるのがいけないと思っている。


大学で、日本の常識を教えてほしいもんだ、・・これで駐車場は良くなった。


草をむしって帰ろう。

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大家さんは、学生さんを入れている人が多いが、


今までは縁がなかった。




ここ1年で始めて入れたので、初心者である。




ここ数ヶ月前に入った学生から、連絡が来た。



「インターネットがつながらない」って・・・


じゃ行くしかない。



3時間かけて車で出かけた。あと一時間でつく頃


直りましたとメールが届いた。



折角だから、取り扱い説明書を渡しにいった。


ベトナムからの留学生である。


行くとわかることがある。



一人暮らしで契約していたのに、どうやら二人で暮らしているようだ。




それが、いいのか、わるいのかわからないが、同居人の氏名を追加して


もらうのも大家の仕事だと思った。



それと、バイクを利用しているが、駐車場が占領されてはいけない。

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近所から情報を得たいと思っていたら、


丁度、猫を飼ったいる人と会えたので、それも心配で聞いてみた。



すると、学生なので、友達が来たときは、自転車があふれて、


駐車スペースが無くて大変な時があったそうだ。


嫌な親父だと言われても、そのことを伝えないといけない。



どうしても、若い人は、そんな所に気が付かないでトラブルになる場合が


あるようだ。


ましてや、外人は尚更である。




猫を飼っている人と話をしてみて、


この部屋からは、猫の匂いと鳴き声がない。


とりあえず、猫の心配は、大丈夫かなって思った。



その情報を得てから、留学生とかたことの日本語で話をした。


でも、目を見て話をして上手く伝わったと思った。


現場にくると、わかることがたくさんある。



もう一人の男性の大学生は、バイクを駐車していたが、


いつの間にか、赤くてミッキー好きな車になっていた。


挨拶をすると、知らない車が、いつも勝手に止まっていると言う。


・・それは、まずい ・・・


面倒でも、これから調べよう。


これが大家の仕事だ。





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