大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら、ポンコツの俺でもできた。 その後、宮古島でのんびり生活していたら、 今は築浅高利回りは見つからない。 もし、今後購入するなら投資スタイルを変えないといけないと感じています 日々感じた事を適当に日記にしています  

2015年10月

特別な修理が、大家をやっていてストレスである。


結局、知識不足なわけだが、例えば先日の天井に穴があいた部屋。


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こんな時、理由がわからない。


経験値が大切だ。


掃除屋さんが直してくれた。


上の階の水漏れを突き止めて修理し、その後、天井を乾かすのに、一週間。


スタッフの、大工さんに直してもらった。


年配の大工さん、さすがいろいろ経験しています。

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直ってよかった。


その間、住んでいる人は、3階の社宅に住んでもらった。


こんな場合、修理の期間、近場に住まいを確保しないといけない。


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上手な掃除屋さんの掃除が終わった。


流し台をみると一目でわかる、・・・綺麗になっている。

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現場であって確認するが、ここからが真骨頂・・・



洗面台、CFを貼り換えたのち、水回りのチャックを必ずして


報告してくれる。


その時に、他も、住む人が使いやすい提案をしてくれる。

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そうして、掃除が完成する。


古くなってくると、どうしても、水回りの補修が必要になってくる。


退去時は、住んでいる人がいないので、配管をのぞいたり


時間をかけて部屋のチェックができる。


そう考えると、退去時は、定期診断をするタイミングでもある。




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駐車場を経営してみたら、これも、利益重視がいい。


支払いは、主に固定資産税のみである


その他は、草むしり代。


その支払いが少なくて、利回りのいい駐車場が楽であった。




でも、最近は利回りが低いのを購入した。利回り13%・・・



これで、ローンを支払っていく。


そんな駐車場経営は、薄利多売な投資なので、同じ規模でも、


その場所での、利益の出し方が大事だ。



駐車場で、競合しても生き抜くのは、安いほうだ。

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昨日、川口の空いていた駐車場に入りたい方から連絡があった。


今、探している最中で、安いのを借りたいと言われた。



相場より、安くすると言うと、すぐ週末契約の話にになった。


これが、この地域の損益分岐点だと思う。


これで、満車になった。


満車はいい。


毎月の上りは、ローンを引いて9000円、アパート経営の余力でやっている。


ローンの残りが240万。


ローンが終われば、毎月5万円入る。


その時は、この地域の土地持ちの地主の仲間入りができる。


あと、5年か・・・




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住んでいる人から、雨の日に郵便物が届くとポストから床に


直接落ちるので、汚れると言われた。


だから、ビニール袋をつけていた。

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不動産屋さんに頼むと1万円はする。


スタッフが、ジョイフルホンダで見つけてくれた。


これで、安くつけられる。

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今度、掃除に行ったときに渡そう。


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いい投資とは、最終的に、購入に自己資金をいれないことだと思う。


個人からの借り入れを利用しないことだと思う。



法人を設立して経営することで、それが明確になる。



最初に、所有している土地があればそれを利用する。


これも、個人からの借りれである。



預金があれば、これも個人からの借り入れであった。



それが、多い人ほど有利で、スタート地点は違った。



大家で、成功している人は、がぜんそこが違う。


でも、それで、最終的に、いいのだろうか?




しかし、それが、なければ、最初は高利回りを購入するしかない。



それを購入するのでも、自己資金は入れているはずだ。



そうでなけりゃやっていけなかった。



それを、いれないでやっていける状態になったら、いい投資だ。



成功への近道は、購入で、ローンを長く組むことで到達できる。


でも、リスクもあり、失敗する人もいた。

それで上手にできる人はすごい。


近道は難しい。




昔から長く大家さんをやっている人で、


自己資金を入れないでやっていた人もいた。


それには、最初は時間はかかるが、資金が回り始める。


ローンを上手に組んでいる。


安く仕入れて、コツコツやっている、派手な暮らしもしていない。


預金はたくさんあった。


こういうのが、本当の成功している人だと思う。




そういう経験をして、唯一、最初に木造で築10年利回り20%の購入が、


全く自己資金をいれないで、回収できている。


そんなの中々手に入らなかった。


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次に、築18年利回り20%が自己資金をいれないで購入できた。


しかし、修理がかかって、結局、それにも自己資金を入れている。


すると、それを回収できるのは、ローンが終わった後からになる。


それが嫌なら、売却しかなかった。




その後、様子をみてきたが、


こんなのが、今,時々、購入できて投資としていいような気がする。




自己資金を投入すると、相続財産になるのが、ネックであり


投資戦略の難しさになってくる。



相続対策も兼ねた大家としての成功は、


自己資金を入れないか、回収することにある。


そこが難しい。上手くいかない様に税制ができている。






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