大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を日記にしています  

2015年10月

特別な修理が、大家をやっていてストレスである。


結局、知識不足なわけだが、例えば先日の天井に穴があいた部屋。


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こんな時、理由がわからない。


経験値が大切だ。


掃除屋さんが直してくれた。


上の階の水漏れを突き止めて修理し、その後、天井を乾かすのに、一週間。


スタッフの、大工さんに直してもらった。


年配の大工さん、さすがいろいろ経験しています。

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直ってよかった。


その間、住んでいる人は、3階の社宅に住んでもらった。


こんな場合、修理の期間、近場に住まいを確保しないといけない。


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上手な掃除屋さんの掃除が終わった。


流し台をみると一目でわかる、・・・綺麗になっている。

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現場であって確認するが、ここからが真骨頂・・・



洗面台、CFを貼り換えたのち、水回りのチャックを必ずして


報告してくれる。


その時に、他も、住む人が使いやすい提案をしてくれる。

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そうして、掃除が完成する。


古くなってくると、どうしても、水回りの補修が必要になってくる。


退去時は、住んでいる人がいないので、配管をのぞいたり


時間をかけて部屋のチェックができる。


そう考えると、退去時は、定期診断をするタイミングでもある。




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駐車場を経営してみたら、これも、利益重視がいい。


支払いは、主に固定資産税のみである


その他は、草むしり代。


その支払いが少なくて、利回りのいい駐車場が楽であった。




でも、最近は利回りが低いのを購入した。利回り13%・・・



これで、ローンを支払っていく。


そんな駐車場経営は、薄利多売な投資なので、同じ規模でも、


その場所での、利益の出し方が大事だ。



駐車場で、競合しても生き抜くのは、安いほうだ。

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昨日、川口の空いていた駐車場に入りたい方から連絡があった。


今、探している最中で、安いのを借りたいと言われた。



相場より、安くすると言うと、すぐ週末契約の話にになった。


これが、この地域の損益分岐点だと思う。


これで、満車になった。


満車はいい。


毎月の上りは、ローンを引いて9000円、アパート経営の余力でやっている。


ローンの残りが240万。


ローンが終われば、毎月5万円入る。


その時は、この地域の土地持ちの地主の仲間入りができる。


あと、5年か・・・




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住んでいる人から、雨の日に郵便物が届くとポストから床に


直接落ちるので、汚れると言われた。


だから、ビニール袋をつけていた。

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不動産屋さんに頼むと1万円はする。


スタッフが、ジョイフルホンダで見つけてくれた。


これで、安くつけられる。

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今度、掃除に行ったときに渡そう。


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いい投資とは、最終的に、購入に自己資金をいれないことだと思う。


個人からの借り入れを利用しないことだと思う。



法人を設立して経営することで、それが明確になる。



最初に、所有している土地があればそれを利用する。


これも、個人からの借りれである。



預金があれば、これも個人からの借り入れであった。



それが、多い人ほど有利で、スタート地点は違った。



大家で、成功している人は、がぜんそこが違う。


でも、それで、最終的に、いいのだろうか?




しかし、それが、なければ、最初は高利回りを購入するしかない。



それを購入するのでも、自己資金は入れているはずだ。



そうでなけりゃやっていけなかった。



それを、いれないでやっていける状態になったら、いい投資だ。



成功への近道は、購入で、ローンを長く組むことで到達できる。


でも、リスクもあり、失敗する人もいた。

それで上手にできる人はすごい。


近道は難しい。




昔から長く大家さんをやっている人で、


自己資金を入れないでやっていた人もいた。


それには、最初は時間はかかるが、資金が回り始める。


ローンを上手に組んでいる。


安く仕入れて、コツコツやっている、派手な暮らしもしていない。


預金はたくさんあった。


こういうのが、本当の成功している人だと思う。




そういう経験をして、唯一、最初に木造で築10年利回り20%の購入が、


全く自己資金をいれないで、回収できている。


そんなの中々手に入らなかった。


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次に、築18年利回り20%が自己資金をいれないで購入できた。


しかし、修理がかかって、結局、それにも自己資金を入れている。


すると、それを回収できるのは、ローンが終わった後からになる。


それが嫌なら、売却しかなかった。




その後、様子をみてきたが、


こんなのが、今,時々、購入できて投資としていいような気がする。




自己資金を投入すると、相続財産になるのが、ネックであり


投資戦略の難しさになってくる。



相続対策も兼ねた大家としての成功は、


自己資金を入れないか、回収することにある。


そこが難しい。上手くいかない様に税制ができている。






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