大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を日記にしています  

2015年09月

今日は、退去立会の現場にいる。


8年住んでもらっていて、始めて挨拶が


「お世話になりました」「こちらこそ・・・」であるが


住んでいただいた方は、満足であったらしく、笑顔で退去の立会になった。





会うことで、互いに感謝を伝える事で、今まで、俺はクレームを言いたかった


気持ちは一瞬で吹っ飛んだ。


家賃2日滞納、自転車置き場に使わない自転車が置いている。・・そんなの


大したことないな・俺の器が小さい



そんなもんだ・・・仕事って、会って話してみると。



だから、退去の立会もスムーズに進んだ。



小さいお子さんと一緒に住んでいたので、


手を挟まないために、扉に安全のためのテープを貼っていたのをはがしたり


一緒に行った。



すぐにクロスを貼ろうとして出かけてきていたので、5人で語りながらの作業である。


大家にとっては厄介な傷も、住んでいる方にとっては、


そんな傷のひとつひとつ、お子さんとの楽しい思い出なのである。


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それを理解して、この部屋を今日明日直す。


最初は、一時間でクロスを全てはがしていく。


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そんな時、二つ下の階に住んでいる方からクレームの連絡がきた。


「今朝、部屋の天井が落ちた」って、・・・・


どういう事・・???部屋に入ると確かに天井が落ちている。








これから3時間かけて退去の立ち合いにいく。


もう、8年は住んでくれたからお礼も言いたい。


一度も、会ったことのない方で、よく家賃の支払いが2~3日


遅れていた。


今考えるとたかが二日であるが、他の方は遅れないので


目立っていた。


それに対して、自転車置き場には、ど真ん中に鍵をつけて


乗っていないので、他の人からクレームをいわれた人物だ。


近くのレオパレスを見ていると退去時は、置いていくので気をつけたい。



どんな人なのか?・・・人間観察をしてみよう。



そして、せっかくいくので、同時に、泊りがけで


クロスの張替や修理をしてくることにした。


そんな事をすると、いつも、この物件で行かなければわからない事が


沢山発見できることが、とてもいい。


この時間を費やす事が、今まで学べる時なので


楽しんでこよう。



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大家を始めたころは、嫌な事は、人任せにした。


情けねー大家だったが、少しずつ努力してきた。


好きな大家業ならば、踏み込んで楽むことが大切だと思う。・・・


所有する12棟の物件を見ていると、利回りだけではない。


いい物件は、退去が少ないアパートだった。


利回りが25%よりも、利回りが15%程度でも、一度も退去が


購入してからなかったのが、効率がいい。


退去がないのだから、何もかかっていない。


確か、電球交換何百円だけである。


そんなアパートは、いっても駐車場の線を引くくらい。


でも、悪い癖で、わざわざ、オーナーですって声をかけてしまった。


「ここの大家なんですが、ちょうどお会いしたので、・・・」


ビックリした顔で「どうも・・・」



いつも、最初は話は弾まないが、ジャージ姿で、アパートの草をむしっているのを


見て悪い気はしないのである。



快適に住んでもらうためには、どこかしら直すところはあるのだ。


そこで、電球交換となった。



当分、退去する気がないと言われた。


賃貸派であり、会社でお金がでているから、購入する必要はない。


そんなアパートは、自宅のように住むのでトラブルもない・


これが、いいアパートである。


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何で、売却したのだろう?


空室がでたので、嫌になったと言われた。


ここの土地を所有していたので、いい塗装をして売ってくれた。




両隣、二棟譲ってくれたが、一棟は、関連会社に譲ったが、こちらは、退去が絶えない。


こんなことを経験して思うのは、どんな人が入るかが、重要になっている。


ポンコツの俺は、住む人と仲良くなると売れなくなり、転売に向いていない。


それに、ここを直せとか言われる。



でも、仲良くなると、住む人も、転勤以外退去しない。



2年前、近所で場所も悪いアパートが売りに出て、


見に行って、住んでいる人と話したが、


長年住んでいて、今後全く出る気がない。


仲良く住んでいる古く綺麗なアパートがあった。


利回りは20%をこえていた。


住んでいる人はどう見てもお金なさそうだが、明るかった。





今なら、こんなアパートを買っただろう。


退去のないアパートはいい。




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大家をやってみて思うのは、建物はすぐ古くなってくる。


新築でも、築年数はとめられない。


築15年、20年、30年・・・


その物件で、いかに喜んで住んでもらうのか?



どの物件でも、お客さんにとっては、相場より安い感があった方が


各地域で喜ばれた。



これは、新築でも、中古でも、RC、地方でも、割安感には努力でできる事だ。


家賃を安くすればいい。


それで、お客さんにいいものを提供していきたい。



そうなると、仕事は、修理をコツコツして安く貸して


稼いだ方がいい循環をすると考えて、


相場より少し安く貸しています。



それを実現するには、築年数とともに、家賃が値下がりする時期がくるが、


退去時のリフォームを、コツコツと修理をすることで補えてきた。



その時、その物件に対するローンの返済が少ない方が楽な事を経験したので、


今後もそれを実践していこう。




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特に、築20年を超えたアパートのに高級な設備はニーズにあわない。


その築年数のニーズは安くて良いものである。


良いものとは、場所であり、綺麗、広さだと思う。 



年数とともに、相場より安く貸している物件の中で、


現在、簿価が土地値の以下の資産が、


今後リスクの一番少ない物件となっている。




今日は忙しい。



千葉の現場から茨城の現場にいかないといけない。


住んでいる方がいる部屋を直す場合には、指定された時間にいかないと・・


そのために、朝から休んでくれているのだ。


玄関の床、換気扇直し、 化粧台の中とやらないといけない。


いつもの、スタッフにお願いしているが・・・



こんな時、現場を熟知している地元の方だから、ありがたい。


電話と写真で、作業内容の確認をしながら高速を飛ばす。



到着したら、「すでに、終わっていた」・・完璧だ、お客さんに喜ばれた。


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部屋には、恋人らしき人がきていた。


これで、今後、部屋は綺麗に使ってくれるだろう。




いい循環である。


玄関が綺麗になるのが、いつもいいと思う。

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 こんな大変な作業をしてくれるスタッフに毎回感謝である。


 この仕事をして、トイレ、玄関の床、ドアを綺麗にするのは、とても大変だが、


 住む方に、福がくきてほしいという願いをこめて行っている。



まだ、仕事は、終わらない、会社勤めの方の部屋は、このまま夜まで待たないといけない。


・・・が、奇跡が起きた、急用ができて帰った来た。


その部屋も直す。


クローゼットの調子が悪いのである、それを直して家路に帰った。


運転時間は5時間、疲れた。



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