大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

2015年08月

自己資金は物件にどれだけ入れれば安全なんだろう?。


基本、土地を所有している方は、建物だけの借り入れで始める。



ならば、土地の価格を自己資金でまかなえたら、同じ土俵にたてる。


リスクを回避できる。


さらに、中古なら、選んで購入すれば、新築の方の融資残以下で


購入できるのもあると思う。




物件の土地部分を、自己資金で構成する投資方法である。



小型物件で、土地値の安い場所は、自己資金は少ない。



土地値が高かったり、面積が広いと、支払いがきつかった。



法人所有では、個人借入金の勘定に属する。


それを、早期に回収するのはきつい。


融資において、公庫はいいが、銀行では負債と見ると思う。



また、土地値が高い場所は回収が大変だ。


その恩恵は家賃が高くなるが採算はあうのだろうか・


地方は駐車場がそれに当てはまる。


その恩恵はあるが、借りた方が採算があう。


そんなことが、今更ではあるがわかってきた。


メリットもあった。根抵当をつけるとローンを返済すれば、


常に、枠ができるので、何度も購入できたことは非常に楽しい。




中古のいいところは、その利益の狭間が生じるメリットがある。


高利回りでいい物件は土地代も含めて


早期の回収計画ができた。



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自己資金をどう処理するかが、これからの課題となると思う。


例えば、資本金にするとか、売却するとかではないか・・・


 

高利回りがなくても買うなら、場所がいい所に


シフトしていこう。


その場所を代えることで楽しさは倍増するはずだ。


新たな出会いがある。


そんなこともしていこうと思っている。


経営分析をしているなかで、そんなこともしたくなってきた。


3ヶ月対応を検討してきた、所有者不明な自転車。


自転車には名前がないので、誰のかわからなかったからだ。


毎月写真をとって全く乗っている様子がなかった自転車について


対応することにした。
40 HDR

 駐輪場の真ん中にチェーンをかけて動かせないようにしている


 三輪車は全くどうしたらいいかわからない。


 その横の自転車も同様である。


 これには登録番号が書いてある。


 これを以前俺やスタッフが警察に聞いてみたらとアイデアがでたが・・


 いざ誰が電話するかとなると「どうぞ・・・」って言って誰もしない。


 俺も苦手だ。 なぜか、喧嘩になってしまう。



 そこで、しっかりしている仲間のお姉さんのような存在の不動産屋さん頼んだ。


 テキパキと電話している。



 ・・・ですが、マンションの駐輪場の自転車の所有者を調べてほしいのですが・・


 そうですか。・・・3・・の方ですか。


 30分で所有者がわかった。


 丁度、9月末で退去の連絡があった方でした。


 このままにして退去の立ち合いの時に持って行ってもらうことにした。



 これで、他の方からのクレームに対応できた。


 

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はじめは、返済比率を40%にして購入した物件が、


資金に余裕がないと、また金融機関から借り入れをすることがある。



固定資産税、取得税、修理の支払いで、想定外の費用があると、預金が足りなくなる。



また、借入をすると、返済率はあっと言う間に、50%を超える。


 そうすると、資金が回らないから修理ができない、空室は多くなり、


止まらない。



そんな返済計画は避けるべきである。



そう思うと、30%以下が安全であると本に書いてあったがその通りだ。
 



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俺は、そんな時、自己資金を投入して回避できたが、結局は資金がある人が有利だ。



不動産投資は、いいことばかりだけではない。



RCの会社と木造の会社にわけているが、RCの方が、返済比率が上がる危険性がある。



 

購入する時に、売主さんから相場より安く譲ってもらうことが多い。


大切につかいますと言って購入している。


だから、安易に売ることはできない。


先日もポストに手紙が入っていた。


09

 俺は綺麗につかわないと申し訳ないと思う。


 いつかは、売るときもくるだろう。


 そんな時、金額だけではなく、相手の人柄、用途も聞いて売ろうと思っている。


 土地には、思い入れが詰まっているのだ。



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