大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら、ポンコツの俺でもできた。 その後、宮古島でのんびり生活していたら、 今は築浅高利回りは見つからない。 もし、今後購入するなら投資スタイルを変えないといけないと感じています 日々感じた事を適当に日記にしています  

2015年07月

大家を事業として仕事をするということは、


投資とは違うと世間(融資)では認識されている。




俺は公庫を使っている、その事業の範囲には投資は含まれない。



その事業とは「汗をかくこと」なのかな・・・と自分なりに理解いる。




そう思って、大家をしている。


間違っているかも知れないがいい。



( 一番大事なのは、仕入れをミスらない事とおもってはいるが・・・ )



いい汗をかいて仕事をしている人は尊敬できた。


その事は、間違いない。


うわべだけの話や、適当な嘘では、できないのだ。



大家を、始めた時は、土建組合に加入してやってきた。


出来もしないのに、建築として登録していた。



結局、今も何も直すこともできてはいないが・・・


その仕事に対する心意気を学んだ事が、


少しのことでも楽しさとして感じることが出来るようになる。



例えば、鉄骨の仕事をしている人と現場に車で行くと、


街の景色の中で、どれだけ鉄骨を使っているとか、楽しそうに


話をする、それだけで少し俺も楽しくなる。


俺は、大家なので、アパートについ目が行く、購入できるか? 



そして、汚いアパートを見ると、勝手に掃除したい、塗装すれば住む人が


喜ぶと思える事が「事業」なんじゃないかと思う。


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コマーシャルで「汗をかいた奴が一番強いんだよ」といっているが


その通りだ。



将来アパートの空きが増えるのは目に見えているが、その対策と

して、いかに高いお金を出していくことも必要かもしれないが、

不安を感じるなら、汗をかいて仕事をするといいと思う。




経営の改善のために、借入先の公庫に


  直接聞いてみた。


 
  「金利が高いのは、借り換えできませんか?、新規を購入する


  際に返済して上乗せできませんか
?」って・・




 「それは、事業としての実態に合わないので、・・・」と言われた。



 俺は、事業として大家をしている、だからそのことを前向きにとらえよう。




 「では、融資しやすいのは?どういうアクションがいいですか」



 「まだ、融資枠があるので、融資の内容です・・、修理をして


 それにより価値が上がり、売り上げが上がるのは


 実態に合うので上乗せ対象になると思います・
・・」と言われた。



 
 これはいい。お客さんが喜ぶ事だ。


 今、日本では賃貸に住んでいる人は遮音性に悩まされている方が多い。


 そして駐車場などに不便を感じている。





 前向きに努力しよう。


 いい修理をするか。



 

 その中で、全体の返済比率を低くしていこう。


  



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  経営の改善のために、借入先の公庫に


  直接聞いてみた。


 
  「返済が終わってしまうので、期間を長くできませんか?」って



 「それは、前向きの融資ではないので、できれば・・・」と言われた。



 俺は、前向きの行動が好きである。



 「では、融資しやすいのは?どういうアクションがいいですか」



 「まだ、融資枠があるので、新規に購入する際に、今までとは違い


 期間を長くしたらいいと思います」と言われた。



 購入しにくい今、どちらかといえば売却する時期だ。


 でも、前向きに努力しよう。


 いい物件を購入するか。



 ただ、昔は利回りが良かったような物件を、今低利回りで購入するのは


 リスクを背負うと思う。


 その中で、全体の返済比率を少なくしていく物件を探そう。


  どんな物件だ???



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今年に購入した広告看板の始めての経費は


15,000円でした。


草むしり代です。千葉なので自分でも行えたのですが


刈るだけではなく、処分が大変なので委託しました。

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 こんな経費がかかります。


 まだ空いている看板が決まるためには


 このような事を早めにすることが重要です。


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これは、長崎、川口で駐車場を経営してみて感じたことです。



結局、アパート経営と同様で周りの住民から見た目が悪いのは


良くないと思います。


あとは、固定資産税しかかかりません。


そこがいい点です。


多分、10年後も同様だと思います。


年間30万円の収入があります。


だから、小銭稼ぎという感覚です。



今の時期、物件をあわてて購入してもしょうがない。



では、経営を改善しよう。


ニーズにあった物にかえたい。


返済比率を変えようと思う。



現在40%で推移している。


その中には修繕費が含まれていないので、お金が残らない事が


わかった。


修理をして、綺麗に維持していくには、予想以上にかかった。


今後は古くなるので、なおさらである。



では、返済比率を30%にして、差額の10%を


修理費にあてよう。



返済比率を変えるには、返済額を少なくしてもらい期間を


長くしてもらえばいい。


早速、ネットで調べてみたら、属性が下がると書いてある。




じゃ、繰り上げ返済でいいんじゃないか?


そんな感じである。


もう少し調べてから行動に移そうと思う。



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 久しぶりに本屋で調べている。


 そうか~、返済しないで手元に現金がある方が、次が購入できると書いてある。


 なるほど、・・・


 融資においても、預金がある方がいいのを思い出した。


 あわてて行動しない事が大事だ。






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