大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を日記にしています  

2015年07月

大家を事業として仕事をするということは、


投資とは違うと世間(融資)では認識されている。




俺は公庫を使っている、その事業の範囲には投資は含まれない。



その事業とは「汗をかくこと」なのかな・・・と自分なりに理解いる。




そう思って、大家をしている。


間違っているかも知れないがいい。



( 一番大事なのは、仕入れをミスらない事とおもってはいるが・・・ )



いい汗をかいて仕事をしている人は尊敬できた。


その事は、間違いない。


うわべだけの話や、適当な嘘では、できないのだ。



大家を、始めた時は、土建組合に加入してやってきた。


出来もしないのに、建築として登録していた。



結局、今も何も直すこともできてはいないが・・・


その仕事に対する心意気を学んだ事が、


少しのことでも楽しさとして感じることが出来るようになる。



例えば、鉄骨の仕事をしている人と現場に車で行くと、


街の景色の中で、どれだけ鉄骨を使っているとか、楽しそうに


話をする、それだけで少し俺も楽しくなる。


俺は、大家なので、アパートについ目が行く、購入できるか? 



そして、汚いアパートを見ると、勝手に掃除したい、塗装すれば住む人が


喜ぶと思える事が「事業」なんじゃないかと思う。


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コマーシャルで「汗をかいた奴が一番強いんだよ」といっているが


その通りだ。



将来アパートの空きが増えるのは目に見えているが、その対策と

して、いかに高いお金を出していくことも必要かもしれないが、

不安を感じるなら、汗をかいて仕事をするといいと思う。




経営の改善のために、借入先の公庫に


  直接聞いてみた。


 
  「金利が高いのは、借り換えできませんか?、新規を購入する


  際に返済して上乗せできませんか
?」って・・




 「それは、事業としての実態に合わないので、・・・」と言われた。



 俺は、事業として大家をしている、だからそのことを前向きにとらえよう。




 「では、融資しやすいのは?どういうアクションがいいですか」



 「まだ、融資枠があるので、融資の内容です・・、修理をして


 それにより価値が上がり、売り上げが上がるのは


 実態に合うので上乗せ対象になると思います・
・・」と言われた。



 
 これはいい。お客さんが喜ぶ事だ。


 今、日本では賃貸に住んでいる人は遮音性に悩まされている方が多い。


 そして駐車場などに不便を感じている。





 前向きに努力しよう。


 いい修理をするか。



 

 その中で、全体の返済比率を低くしていこう。


  



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  経営の改善のために、借入先の公庫に


  直接聞いてみた。


 
  「返済が終わってしまうので、期間を長くできませんか?」って



 「それは、前向きの融資ではないので、できれば・・・」と言われた。



 俺は、前向きの行動が好きである。



 「では、融資しやすいのは?どういうアクションがいいですか」



 「まだ、融資枠があるので、新規に購入する際に、今までとは違い


 期間を長くしたらいいと思います」と言われた。



 購入しにくい今、どちらかといえば売却する時期だ。


 でも、前向きに努力しよう。


 いい物件を購入するか。



 ただ、昔は利回りが良かったような物件を、今低利回りで購入するのは


 リスクを背負うと思う。


 その中で、全体の返済比率を少なくしていく物件を探そう。


  どんな物件だ???



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今年に購入した広告看板の始めての経費は


15,000円でした。


草むしり代です。千葉なので自分でも行えたのですが


刈るだけではなく、処分が大変なので委託しました。

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 こんな経費がかかります。


 まだ空いている看板が決まるためには


 このような事を早めにすることが重要です。


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これは、長崎、川口で駐車場を経営してみて感じたことです。



結局、アパート経営と同様で周りの住民から見た目が悪いのは


良くないと思います。


あとは、固定資産税しかかかりません。


そこがいい点です。


多分、10年後も同様だと思います。


年間30万円の収入があります。


だから、小銭稼ぎという感覚です。



今の時期、物件をあわてて購入してもしょうがない。



では、経営を改善しよう。


ニーズにあった物にかえたい。


返済比率を変えようと思う。



現在40%で推移している。


その中には修繕費が含まれていないので、お金が残らない事が


わかった。


修理をして、綺麗に維持していくには、予想以上にかかった。


今後は古くなるので、なおさらである。



では、返済比率を30%にして、差額の10%を


修理費にあてよう。



返済比率を変えるには、返済額を少なくしてもらい期間を


長くしてもらえばいい。


早速、ネットで調べてみたら、属性が下がると書いてある。




じゃ、繰り上げ返済でいいんじゃないか?


そんな感じである。


もう少し調べてから行動に移そうと思う。



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 久しぶりに本屋で調べている。


 そうか~、返済しないで手元に現金がある方が、次が購入できると書いてある。


 なるほど、・・・


 融資においても、預金がある方がいいのを思い出した。


 あわてて行動しない事が大事だ。






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