大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

2015年04月



 先日、男性のいい入居者が退去するので、俺が退去の立ち合いをやった。 


 それは、綺麗に使っていたので、掃除代だけで済んだ。


 よかったあ~。


 ( 前月は、女性で、タバコは吸うわ、天井はカビになっていた。知らん顔して出ていった。


  入居前からというのだ、25万円かかった。 オーマイゴット、緩い不動産屋さんの担当者


  に任せて失敗した。 ) 


 それでも、部屋をチックをするといらないものを置いている。

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 燃えないゴミに燃えるごみを混ぜて出ていく。よくあるパターンである。


 ゴミの処理が大変である。


 ゴミやさんが持っていかない。



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 退去するからいいやって考えである。


 電話した、「そんなことしたらダメだよ」って親に代わっていった。


 今度は、モンゴル人が退去する。前オーナーのころに入っていた。


 面倒なので、不動産屋さんに依頼した、クッションをいれよう。
 

 厳しい男になるぞ、・・そんな事がとても大事




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  自分でも前向きに、「入居募集するぞ」って何をしよう??。



  今まで、店舗は不動産屋に依頼しても一軒も内覧がなかった。



  それでは、まず店舗に、そこを歩いて通る人なら見えるような小さな募集チラシを


  貼ってみた。



  すると、それを見て、内覧した方が購入したいと連絡があった。


 
  その話は流れてしまったが、意外に、そんなことで効果があった。


 
  今度は、車で通る方にも見えるように、


  「大きな看板を店に置いてみよう。」ってことで作成した。


  なんの、おしゃれもセンスもない地味な看板だが・・・努力してできた。


  やることに意義があると思う。

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 そしてチラシをつくる。これで近所に営業をかけてみよう・・・


 よし、できた。


 完成記念にラーメンを食べよう。


 今日は、越谷の塩ラーメンの上手い店にいった。


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 名古屋コーチンを使っている、チャーシュー もおいしかった。


 今度はしょうゆラーメンを食べにいこう。仕事の励みになる。 

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 物件の管理で各地に行ったとき、業者の方とラーメン屋にいくことが


 よくあるのだ。


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 しかし、香川と岐阜ではいったことがない。


 香川は、かの有名な讃岐うどんの店にいくことになる。


 岐阜では、手羽先、みそかつが有名なのでどうしても和食になる。


 食文化とご当地の味を食べようとなるとそうなった。



 でも、日本中、アパート経営は、直して、綺麗な部屋を貸すそんな基本は変わらない。


 よく、各地にあるのは大変ですね・・って言われるが、


 それよりも楽しさのの方が大きい。


 アパート経営はどこでも同じであった。    


 お金を貯めるまでは利回りを追及しよう。


 お金が貯まったら近場でもいい。その時、自然に力がついていると思う。




  アパート、駐車場の草むしりを行った。


  シルバーの人にいつもまかせっきりにはできない。


  やっていると、周りに住んでいる方と貴重な話をすることができる。


  俗にゆう、「おばちゃんの世間話」である。


  俺はそんな話を聞くのが大好きだ。いろんなことを教えてもらえる。

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  スタッフにも手伝ってもらって綺麗になった、有りがたい。

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 そして、仕事の後は、おいしいつけ麺を食べた。


 有名な大勝軒の姉妹店である?、常勝軒

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   うまい、ラーメンは、肉体労働のパワーの源である。


 


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  ラーメン好きな職人さん、不動産屋さんの方も多い。


  ラーメンの話で盛り上がることもある。



  各地に物件を所有しているが、そんな話でつながることもよくある。・・


  ラーメンは、日本の食文化だと思う。





  苫小牧のラーメン好きのやり手の営業マンの会いたくなってきた。


  宮古島のしょうゆラーメンも食べたくなってきた。


  福島、甲府、神立、平戸、長崎思い出すラーメン屋さん。



  不思議なことにラーメンの味と、店員の顔が浮かぶ。



  ・・・あれ?思い出さない場所もある・・・

 
 



      マンションに住んでいる方から、上の入居者さんの足音がうるさいと


   切実に困っている声でクレームがきた。


      お子さんが飛び跳ねているという、随分我慢したらしい。


   これで、二回目だ。


   俺は、頭にきて、上の人に何十回も電話した。でない。


  
  そして、やっとでた。


  ・・「でていけよ~、ふざけんじゃねえ」って、大声でいった。



   逆に、冷静にと言われた。



   近所の東和食堂で飯を食っている時である。



   電話が終わって周りをみたら、他のお客さんは帰っていた・・・
  


   そして、熱くなった俺は、明日そちらに行くというと、



   翌日来ないでくれと不動産屋さんにいってきた。





   冷静に分析しよう。



   上の人はやっていないという。



   下の人は子供が走ったりやっているという。



   

   では、少し様子をみよう。




   結局、証拠がないとどちらが正しいかわからない。・・・・


  


   その後、マンションの社宅に泊まってじっくり同じ立場になってみた。


   体験しないとわからない。


   確かに上の足音は、耳を澄ませば少しする。



   俺が住んでいる分譲マンションとはわけが違う。


   賃貸マンションは、分譲マンションと構造が違って音漏れがしてしまう。

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  そこの認識の差だと感じた。


    マンションを希望して入ってくれたのは、


 今まで住んでいた木造アパートだと遮音性に問題が


 あるので、引っ越しをしてきたらしい。



 木造ほどではないが、どうしても足音は聞こえてしまう。




   今後、募集して案内してくれる方にそのことをを周知してもらおう。


 入居率はさがっても誠実な対応をしていこう、嘘はいけない。




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 それから、一か月たった、何もなかったように住んでいただいている。


 よかった~~


 理由はわかなないが、平穏に過ぎている。


 お互いに我慢してくれていると思う。 



 反省しよう、この二部屋の方とは、挨拶や世間話をする関係に


 なっていなかった。


 最近入居した方には、管理人としての存在がなかった。 


 管理人さんが、常駐していれば気持ちが違っていたかもしれない。 


 マンションの管理人さんの人柄で、上手くいくことも多々ある。



 構造は変えられないので、そんな事がいいのではないか。



 少しずつ努力していこう。




  今回、困っていると言われるとつい熱くなってしまった。


 面識のない関係で、いきなり電話での応対は難しい。



 そんな時、クッションをいれる人が大事だ、それは不動産屋さんだ。



 この場合、この部屋の客付けをしてくれた不動産屋さんで、


 案内をした人である。


 入居時に重説をして契約をして入ってもらっているからだ。



 足音のとらえ方は、子供のいる夫婦と、いない夫婦では感じ方が違う。



 大家としては、部屋全体のバランスを考えて、


 入居申し込みが来たら考えて


 入っても問題がないか?


 対応をしていこう。



 それができるのはオーナーしかいない。










 少したつが、近所の物件(首都圏)を


 任売で安くどうですか?って業者に言われていたのを


 思い出した。


  訳あって市場には出さないらしい。



 下が飲食店舗、上がアパートである。



 まだ残っていたらどうしようか。


 これを再生するのが面倒か、それとも楽しいか。



 たまたまポンコツの俺にも話がきた。



 その時は、中華料理をまたやる人がいいのかなって思った。

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 よく見てみた、俺の購入は転売目的ではないから、これは再生できないかな?



 ・・そう思うと、購入の話がある物件と、購入者との相性があると思った。




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 飲食の後の再生はお金がかるからやめた方がいいと


 リホーム業者から言われた。


 確かに・・・・。



  また、近くの人は長年その中華を食べていたのなら、人気だった


 ならば、同じ味を再現してほしいかもしれない。



  購入できるのはいいが、購入してすぐ売るのは近所の人も、銀行も嬉しくない。
 


  土地の価格が上がるからだ、環境が良くならない場合があると思う。


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