大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

2015年01月

サラリーマンをやめる時に、


 その属性を生かして買うことを選択した。


 それならということで、大きなRCを購入した。


 築17年利回り14%、それを値切って20%以上にした。


 大規模な修理がかかるので大幅に値切れた。


 そして、実質18%以上になった。


 土地値以下である。



 一番の問題は、自分が亡くなった時である。


 1億以上の評価を、5000万円で購入すると、いきなり相続税の対象になる。



 税務上、資産家と判断される。


 金もないのに、亡くなったらどうするの? 

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 バブルの頃、RCを何棟も所有して、儲かって遊んで体を壊して亡くなって


 莫大な相続税がかる人がいた。



 法人で購入して資本を・・・すれば、回避できる。


 1株の評価を下げられるが・・・



 そんな事を考えたら楽しくなくなった。



 それで、やめた。


 一棟でいい。他の方が成功すればいい。



 そんな感じである。



 所有して8年、木造よりお金がかかる、大規模修繕がかかった。




 RCの、大規模修繕を適正に行い、そして安く行う能力は非常に難しい。



 特に水回り、縦配管と横配管の問題。指定水道業者が間違える・・



 今日のような雪の時の駐車場及び共用部分の清掃は大変です。

 


 でも、いい点は多々ある。8年経っても、評価は下がらない。



 防音効果はある。
 

  土地持ちの方が、RCを新築した場合の融資の返済より


  早期に融資が終わってしまう。


  こんな素晴らしい事はない。


  後2年で公庫への支払いは終わる。



 でも、資産評価1億に対して、負債はないのでどうするか?・・・


 土地に対しては評価を下げられるが、建物の評価が下がらない・・


   ・・・全て大家目線での話ですみません・・・



 ただ、お客さんである入居者さんにとっては、同じ家賃なら、


 木造よりRCが喜ばれます。


  「掃除のおじさん、ありがとう」って、


  それが、掃除をする励みになってやってきました。



 一棟で大変です。  



 本にはシルバーの方を頼むって書いてあるますが・・・


 実際頼んでいる俺は、そんな年寄が目の前で重労働させれるほど


 鬼にはなれない。

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 力仕事は手伝おう・・・


 それが、実践した大家の感想です。


 中古は、一棟で十分である。


  でも、それのおかげで自由な生活をしています。





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最近になって節約する大家さんになりたいと


  本気で思っている。



  それは、薄利多売の仕入れになっている現状に対応すべく



  自分を変えていきたい。



  その転換期が来ている。



  物件ごとに、経費を考えるようにしてくのが得策なのだろうか。



  安く仕入れた物件の利益が他の物件のために食われていることが自覚できる。



  セミナーでも、無駄遣いしないで、成功している方の話を思い出す。



  そんな感じ・・・


  多分、同じような仲間の大家さんと仕事をしていくことがいい。



  節約大家って素晴らしい。女性の方は初めから身についているようだ。



    所詮、法人でも、実質個人経営なのでなんでもできてしまった。


  大家さんで、飲みすぎたりして体を悪くする方がいる。

 
  そうならないようにしよう。



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お客さんが長く住んでもらうためには、


  相場より安くていいものを提供していることが必要になる。


   始めから長く住もうとしている方はしっかり物件を見る。


  そりゃそうだろう。終の棲家だ。誰しもそう思う。



  日当たりもいい、とても安い、買い物に便利。


  そんな住まいは、更新される。

 




 住まいは賃貸派と持家派にわかれる。


 持家を持つまでは賃貸でいる人は別だ、いずれ出ていく。



 賃貸派は、住み心地がよければでていかない。


 そのニーズに対応する経営は心地よい。


 安く貸す、そのためには余計なお金をかけないことである。


 今まで、余計なお金をかけてきてしまった。

 
 そこを修正していこうと思う。




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最近は地方築浅高利回りが買えないので


 首都圏築古高利回りを購入した。


 ・・両者とも場所は、まあまあが前提ですが・・・


 今、どうなっているか? 


 まずは、客付けが大変である。



 「何故か?」、空アパートが多い。そうなると築浅がいい。



 築古でもリノベしたらとやってみても、採算があう程度だと


 どこか変である。



 干すところがない、ドアが古い、押入れである。



 とても、不利である。

 

 よかったのは、土地の評価があるので固定資産税が高い?


 更地で高く売れるのかもしれない・・・


  
 ここまでは、大家目線での考え



 入居者さんには、このような首都圏では生活が楽である。


 俺の物件に入らなくてもいい、そんなの関係ない。


 生活が便利な上、いい物件を選べる。



 そう考えるとこの場所では借りたほうがいい。採算が合うのである。



 でも、俺は、トントンの採算でも買った。

 
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 「なぜか?」それは、近くだと楽だ。その中で商売として成り立つのは


 近くなので、修理を自分で行うかだと思う。


 そしていかに、募集するかだと思う。
 

 または、目線を変えて、店舗や広告看板などをいれてみる。


 経験はないが、努力しようと、そんな事を始めている。 


 「それは何故か?」やはり、どの場所でも早期に


 融資は返済すべきである。


 これは他の業種では当たり前の常識だと思う。



 これが、大家業のおかしなところだと感じている。


 俺は、以前アパートを売る側にいた時は、


 相続対策といって長期のローンを勧めたが、


 嘘ではないが・・・


 それは大家の為だけではない。


 建築のためだ。融資のためだ。その利益のためだ。



 ポンコツの俺は、何で、今、専業で食べていられるか。


 それは、以前購入した築浅高利回りを、


 まだ所有してしているので、その利益で生活をしています。



 部屋は空かないし、空いたら同時に入る方がいます。


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 今、採算がトントンの時代なので兼業ならいいのですが、


 専業になるなら厳しい眼で


 見て、会社を辞めるのがいいと思います。


 その山は高い、でも、専業は楽しいです。
 


 ・・決して、楽して大家ができるという物件には手を出さない方がいい。・・


  楽して購入できるのと、それで生活できるのは全く別です。




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店舗を遠くに購入した場合、管理会社に


  お任せするのがいい。


  入らない時は、心に余裕をもつ・・・

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  アパートと違い、入らないものは入らない。


  繁忙期なんてない。


  現場に一泊でいっても、何らできない。


  数か月滞在すれば、他の商店の方と知り合いに


  なり、紹介も可能だと思うが・・・



  地元の方にお任せするのがいいようである。



   ここで、宮古島の空き店舗に動きがあった。


   商売をしたい方が、利用したいそうである。


   カラオケ・・・こんな時は近所の騒音の問題がある。



  俺の個人的な考えですが・・今後、スムーズに行くためには、


  持ち主の俺も、直接お願いする事がいいと思う。


  人と人の関係には、会って話をする・・・



  それで、心が通じる。もし、話を避ける人がいたら、それは


  なにかやましい心がある。・・と東京で不動産投資をして


  気づいた。 


  ・・金に欲深い人間は心は貧しい・・・


  地方はそんな人は少ない。

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  ここは沖縄そして宮古の人はそんな人はいない・・



  それはとても大切なことである。



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