大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら、ポンコツの俺でもできた。 その後、宮古島でのんびり生活していたら、 今は築浅高利回りは見つからない。 もし、今後購入するなら投資スタイルを変えないといけないと感じています 日々感じた事を適当に日記にしています  

2014年12月

法人決算の準備を始めたが、やはり高利回りがいいと思う。


  いい場所が前提ですが・・いい場所とは首都圏の駅近、地方の県庁の近くなど


                   結局需要と供給のバランス。 


  都内でも駄目なのは無茶、

    人がいない地方でもいいのはいい・・・

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 俺は、地方と都内と両方所有してきが、どちらも資産は利益を生まない

 
 売るまでは、意味がない。売却益では、その地域に歪みが生じるもとである。


 利益は、売上が大事だ。


 正確には「売上-経費」である。


 まだ、自分で購入して10年の駆け出しだが、そう断言できる。



 まず、融資であるが、10年前、同時期に始めた奴は、


 まだ10年以上ローンがある・・


 ・・が、ポンコツの俺でも、高利回りなので、ローンはもう終わる。


 毎月の支払いは同じである。

 

 土地である資産であるが、同じ8000万の評価の土地でも、

 坪200万も坪10万でも

 今のところ、売り値は変わらない。

 しいていうなら処分のスピードの違いである。


 その売上が毎月120万ある、資産価値の高い方は、毎月60万である。

 毎月の手取りも格段の差があった。



 今年は、実質利回りの低い物件を購入したが、トントンで利益は少ない。

 では、何をすべきだったかいい場所の高利回りを待つべきであると思う。

 それが、3年後でも、5年後でも購入したら、いずれ追い抜ける。

   それでも俺は購入した、それはポンコツだから・・・お勧めはできない。

  ただ、利益以外の大切な事を学んだ。不動産投資をすることで成長できる。
 


 
 
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 今回、二週間ぶりにこの場所にきたら、また3~5棟新たに建っている


 この現場とは、越谷レイクタウンの駅前・・・

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  ここ数年で100棟は建っている・・・ 

  これは、新築の戦国時代である。

  


 友人のアパートはほぼ完成していた。出来上がるとまた一段と素敵だ。


 入り口がオートロックである。変な人が入れない。
 
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 アパートの内階段を上ると、玄関がある。またロックされている。

 マンションではない・・あくまでもアパートです。

 入ると、広くて、開放感ある。

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 何時みても綺麗で、素敵である。新築っていい。

 住みたくなる・・・・が
 
 いずれこの仕様でも、供給過剰になると家賃は下がると予測される。


 何故なら、俺は20年前駅近のアパートを斡旋した。

 そして、ローンが終わった。俺の責任はもうない。

 その間、大家さんは、お金が「うなっていた」・・・酒、ゴルフ三昧、良かった。

 斡旋して良かった。


 でも、今後の20年は今までとは違うと思う。

 まず、地震がくる。供給過剰になる。そんなのわかっている事。


 新築に住みたい人(住める)と建てる人のバランスが悪い。


 建てて3年の物件、もう数か月部屋が空いているのもある。

 2~3月には入るのは間違いないが・・

 でも、今日も入居希望者はいる。なせか?家賃が高いからです。 


 中古は新たに作ることができない。中古の素敵な物件は新たにできない。

 素敵な物件とは安くていい物だ。

 そんなところにニーズは今後もあると思う。


 ちなみに、昔、斡旋した方は今も持っているが、

 子供に所有者がかわっていた。


 俺も、いずれ、この場所で大家をしたい。土地持ちではないので勉強して

 工夫して頑張りたい。

 
 近所に持つと、毎日掃除ができるからいい。


 ただ、レイクタウンはまだできて数年の

 町、築10年のアパートなどない。それまでは田んぼだった。 


 時間はかかるが、安くいいものを貸したいと日々思っています。


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友人の新築アパートの引渡検査を見に行きました。

 彼は、業者に代理依頼をしていたので、その後の結果の

 状況を見ました。

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 以前にに見に行った時、壁のクロスで気になっていた場所が

 修正個所としてテープが貼っていました。

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 さすが、検査は引渡前の大事な行程ですね。

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 床にも多数テープが貼っていました。

 剥がしてみましたが、何でかわからない。

 プロは違うと感じました。
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 二階に行くと職人さんが、剥がしていました。

 この2メートルの幅でまた剥がしてやり直しだそうです。

 「大変な作業だ、意味わかんねえ~。」

 どうせ、引越したら傷つくのに・・

 中古の物件を購入しているせいか、こんなにきれいなのに

 意味わかりません。

 大体、入居者さんが退去して滅茶苦茶直しても少し傷は

 あります。・・・し、そんなの快適な住まいに何の関係もない。 


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 俺が、以前20年前務めた会社で、担当者が休んだので

 急きょ代わりに大和ハウスの引渡の検査に行ったときは、

 アパート階段が右と左で一段ずれていたが、それでも引渡された。 

 それじゃやりすぎと思うが、随分変わったようだ。


 その時はどうしたのか?

 結局お金で解決した。和解。それと何度も謝った。


 また、その時、同時進行して建築していた物件は大丈夫でした。

 大体、クロスなんて、滅茶苦茶に張っているレベルでした。

 剥がれているし、線出ている。・・・


 結局、現場監督のせいだと聞いた。忙しい時期なのでいい職人が

 集まらないからとも、若い監督はぼやいていた。


 そんな感じ、オーナーは何千万も借金しているのに・・・



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日本のアパートは将来もっと供給過剰になるはずである。

 都内でも・・初めての経験。


 いや、今までも地方では起きてきた。それを教訓にすべきだと思う。

 地方に投資しているのでわかる。


 その時家賃は下がる。半額と考えている。


 例えば以前は4万円で貸してしたが、今は2万円で満室である。

 それが今後の相場。でもそれで今後は需要は十分ある。

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  どう対応したか、この物件にはローンがない。
 

 だから、家賃収入から毎月のローンは払えるのか。 

 巨額の借金はしていないか。


 大家さんみんなその時、延滞しない状況であってほしい。


 その時、単純にローンがなければいい


 俺は、20年前から不動産の販売、融資、税務申告の経験がある。


 不動産投資を10年以上前に始めて、もう処分して過ごしている方もいます。


 それを考えて不安になる奴は、見直した方がいい。


 俺は、今販売の仕事に携わっていない。売る必要がないので言いたい。

 昔の不動産投資の本も読んでほしい。


 それを読むと考えもシビアになると思う。


 でも、不動産投資は面白い、これも事実・・・


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交流会に行きたいと思いながら、いつの間にか過ぎてしまった。


  いろんなブログを書いている大家さんと交流ができるなんて


  素敵な場がある。


  大家を志す者にとって最高である。


  全く異なるスタイルの人と話ができる。


  俺はブログを書いて、仲間にランキングのクイックを頼んでいる

  ・・・・・これじゃ無理だ。


  こんな夢を見たことがある。


  ランキングクイックが二つある。


  右を押すと良かったのでプラスになるが、左を押すと


  マイマスのポイントが加算される。・・・

 
  そんなこんなで、ブログを読んで勉強することにしている。


  その得た知識のお蔭で今年は何度も、騙されずに助かった。

  
  二方向道路や境界、過大な修理の請求等。


  よく考えると当たり前のことも、

  自分の事だと気づかない時がある。


  交流会にはいけなかったが、ブログ仲間に感謝したい。

 
 そんな俺は、今日は工務店さんとの飲み会に・・・

 震災地の物件の修理をしてくれた。

 この工務店さんとその仲間の素敵なところは、裏がなくていい方達です。

 基本職人さんは、裏がない。


 クロス屋さんは、口は悪いが震災の時なんか

 ボランティア活動をしていたので、尊敬をしています。

 でも、俺の物件のクロスは張らなかったなあ~。雪がつもり寒かったし

 それは震災の二週間前だったから・・と理解している

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 当時は、大家さんも、当時はスタイルは違いながら、

 一緒に協力をしたと思います


 実は、福島は、まだ震災から完全に立ち直ったとは言えない状況です。


 俺は、田村市のアパートをもっているので、そう感じています。


 でも、確実に一歩ずつ前に進んでいます。

  現地で仕事の需要ががあるといい。現地に戻れる、元気になれる。

  どうしたらいいのか俺にはわからないですが・・・

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 大家として微力でも何かしていきたい。


 そんな中、大家は、仲間の力で、いろいろ協力しあえる環境が

 あるといいなって感じています。


 「前向きに生きる」って、とても大事なことだと思いながら

 大家を楽しんでいます。



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