大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら、ポンコツの俺でもできた。 その後、宮古島でのんびり生活していたら、 今は築浅高利回りは見つからない。 もし、今後購入するなら投資スタイルを変えないといけないと感じています 日々感じた事を適当に日記にしています  

2014年12月

築浅高利回りの原因は、入居者の質の悪さにあった。


 その物件の空き部屋を修理をする。


  外人の退去後の部屋のキッチンは、ボロボロに・なっていた・・


 扉がふやけているぞ・・・なんでこうなるの?どういう使い方をしたのか?


 こんな時、管理会社さん、修理会社さん口をそろえてこういう。


 「もう部品ありません。修理できません。」


 「交換しかない。交換なら20~28万円です」・・確かに間違いではない。

 
 25


 54

 必死にメーカーに連絡しても、「もう在庫の保管期間が、過ぎたのでないです。」

 
 「保管期間は10年ですから・・・」こんな返事が返ってくる。
 

 そんな時、DIY大家さんなら、作成することでしょう。


 そんな方を素敵に思う。


 「知りあいだったたらいいな」なんていつも考える。


 そんな知りあいはいない。現実は厳しい。


 そして、こんな修理もしてくれる業者を探すが見つからなねえ~。

 
 中々ブログや本の通りにはいかないものだ。


 ポンコツの俺のレベルでは、諦めちゃう・・・


 そしてメーカーに直接の出入り業者さんに、連絡する。


 慣れているところでサイズを測ってもらってメーカーに作ってもらった。


 多分1万円。。。それで仕上げよう。


 その後メーカーから届くが、業者さんには自分で作るからと言ってみた。


 何の自信もないが・・・


 送られて来たのを、開けてみると、ただの一枚の板のみです。

 52

 10

 これを、今ある引出を取り出し、外してこの板をに穴をあけて取り付けることになる。


 器用な人はできる作業である。


 俺はポンコツなのですぐには、でできない。


 こんな時、最近空いた部屋の引出を持ってくる奥の手を使うことにする。


 この部屋は暗い感じなので、違う魅力を作る予定。
 
 54


 47

 それで、完成した。お客様は1~2月に、いい方に入ってもらう予定。


 だから、綺麗に仕上げる。明るい部屋を作る。床も綺麗にした。


 お客さんに喜んで入ってもらいたい。


 それは、綺麗で、そのわりにはとても安い部屋・・


 キッチンは、実際単身者は使わない方も多い。・・・でも使わない方でも


 そんな方ほど、キッチンが臭くなって連絡がくる・・


 行ってみると単純に掃除をしていない


 俺もそうだったが、・・

 そんな時気楽に声をかけてもらえる、掃除のおじさんの存在になりたい。




        にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ   ←ブログランキングしています
                 これをポチッとクリックしてね
   
にほんブログ村             
                    応援お願いします

 
     ←これもポチッとクリックしてね     
  
不動産投資 ブログランキングへ


俺も始めはサラリーマン大家をしていました。


  その後、専業になって本当に良かったと思います。


  でも、サラリーマンの方が、その収入もあったので、


  お金の面ではいいとは考えています。


  全て管理会社に任せればいい・・・・が


 大家の醍醐味は、住んでもらう方に、直接ありがとうって言われることです


 これは、飲食業においてよく感じる事、当然サラリーマン時代も、そんなことに


 喜びを感じました。


 得てして、大家を始めると、お金儲けの話に花が咲きます。

 いかに投資して儲けるか・・

 セミナーでも、その後の飲み会でも・・・俺も好きですが・・・


 お客さんの事は話さない。こうして喜んでもらえたとか・・

 それは、直接お客さんと接しないからだと考えます。


 お客様からの声である「住み心地はいいとか悪いとか」の事など話がでない。

 よく考えると不思議な飲み会でもある。


 例えば、お客さんはキッチンや風呂が臭くなって困っている・・・

 その原因は入居者さんにありますが・・・

 その対処方法がわからなかったり、面倒なのでほっておく。

 02


 そんな生活の場は居心地はいいわけがない。


 そんな時入居者さんが、気軽に、相談できる相手になりたいと俺は思う。


 大家さんの大半は、土地持ちの方なので、

 自宅の周りにアパートを持ちます


 だから、地元で責任も感じて大家をやるし、直接住む方にも会います

 入居者さんからクレームも直接言われます。


 そんなところが、投資家ではお客さんの声が届かなくて

 難しいところだと思います。

 


 俺は、大家で食べていこうと考えて、ボロ物件から始まった

  金がなかったので、そこに住んで直してきた。


 直接入居者さんからクレームもたくさん聞かされた。


 そうすると、専業しないと直接直せないし、安く貸せない。


 だから専業大家になれたんだと思う。




       にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ   ←ブログランキングしています
                 これをポチッとクリックしてね
   
にほんブログ村             
                    応援お願いします

 
     ←これもポチッとクリックしてね     
  
不動産投資 ブログランキングへ

不動産投資は、できれば近所がいい、掃除できるから・・・目が届くから・・。


  最近近くに購入できたので、そう思う、すぐ現場にいける。


 不動産投資を始めたころは、近所に土地を所有していないので、


 土地持ちの方と同じ土俵で仕事ができるのか


 心配で寝れない日もあった。



 でも、近所に土地がなく、お金がなければ


 不動産投資で貯めればいい。
 

 

 それなら、始めは高利回りがいい。

  (大規模修理を今後10年しない程度の状況にて)


 貯まるから・・間違いない。


 当時の高利回りは、地方であった。お金は10年もやれば自然に貯まる。


 そうしたら近所に買えばいい。子供にも残せる。


 子供の数だけ、買えばいい。


 近所が地方ならとてもいい。近所の土地が高いと大変だ。


 そんな算式が成り立つ。


 だから、俺は、始めは、当時、高利回りな苫小牧、甲府でスタートした。


 そして、金を貯めた。今、近くにシフトしている。


 じゃ今も、遠くの苫小牧、甲府か?違うと思う。近い方はいいが・・・


 築浅高利回りがなかなかない。


 今なら、そう何処だろう・・?


 何処というよりどう土地を利用するかではないのか?


 例えば、ポンコツの俺の考えですが・・・



 その購入した土地をそのまま利用する。それで利回りを稼ぐ。

 19
  

 利回りを求めて、土地担保で長期融資をして建てないという発想だ。



  近所の方がやりやすい・・・


 例えば、以前、サラリーマン時代に俺は土地の所有者に、店舗を


 斡旋した事がある。


 当時、借りる方が支払うのでという条件で建ててもらった事を思い出す。


 だから、融資は無し。



 または所有者が建てるがその金額分、保障金を預けてもらった。


 その時は、空いたらどうするんだと思い、いい契約とは思わなかったが


 今はいい契約だったと思う。


 いい場所に土地を持つ。とてもいい・・・


 場所が良かったようで、空いてもまた見つかった。



         にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ   ←ブログランキングしています
                 これをポチッとクリックしてね
   
にほんブログ村             
                    応援お願いします

 
     ←これもポチッとクリックしてね     
  
不動産投資 ブログランキングへ





 
 

 

 
 
 

専業大家を始めて8年になります。


  例え儲からなくても、初めてよかったと思います。


  それは自由な時間がもてたから・・家族のために時間が作れた。


  俺の場合、何時でも、家族のために時間がつくれる環境が必要だった。



 そんなの専業大家しかなかった。


 日本は、男が稼いで、女が家庭を守る。そう法律もそれが前提で構成されている。


 今は、夫婦共働きが主流ですが、法律は変わらない。


 そのうえ、仕事はハードで、いつリストラかわからない・・・


 そんなこんなで、大家になりたい人が増えている。


 大家って自由な時間があってとてもいいです。


 仕事のストレスを家庭に持ち込まなくていい


 子供との時間がもてる。


 趣味の時間もいつだってとれる・・そう仕事のやりようであった。


 俺は趣味も、仕事もかねて宮古島に購入したが、


 とっても心地良い仕事ができた。仕事に自分の考えに幅ができた。

 26

 最近は、近場にも購入してみた。毎日いけるのでいつも

 
 仕事ができる。

 21


 自分で仕事をしないで頼むことだってできる。


 嫌な意味不明な仕事、そして嫌な上司に使われることがない


 専業大家は自由だ~


        にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ   ←ブログランキングしています
                 これをポチッとクリックしてね
   
にほんブログ村             
                    応援お願いします

 
     ←これもポチッとクリックしてね     
  
不動産投資 ブログランキングへ

 

中古で高利回りを購入できた場合その理由に

 
  入居者の質が悪い場合がある。


  誰でも入れている・・というよりも他では入れない人を入れている。


  それを追い出して、リホーム掃除すれば綺麗なアパートが完成する。

 
  気合と根性であるが、無茶苦茶大変な作業だった・・


  でも、やればポンコツの俺でもできた。



  ・・・といっても、掃除してくれているスタッフのお蔭である。


  この方たちがいなければ、何もできていない。


  この出会いが全ててある。感謝以外ない・・・ 



 特に、退去者が外人や若者の場合は


 掃除が大変な場合が多い。


 それは、今までいい加減に教育されてきたからである。


 部屋の使い方がひどいが、本人は自覚がない。



 例えば、風呂の掃除であるが、髪の毛やゴミなどが詰まっている。

 
 しかし、単純に汚いだけなら


 掃除屋さんに依頼して半日の作業で済むがそうはいかない。


 何位日もかかる作業になる



 何故か。・・・風呂にオイルなどを流しているからである。


 いくら掃除しても臭い。赤錆の匂いがする。

 
 配管にこびりついているのである。


 何度も水を流す。場合によっては薬剤を使う。

16


 そして、ドアであるが、靴で蹴っ飛ばしたりして


 汚れがこびりついている。

 09


 40
 

 カビキラーでつけてから、スポンジや雑巾で何度もこする。

 42


 38



 40

 そしてその後スポンジの固いのでクレンザーでこする。


 面倒なので同時にやりたいところだが、煙が発生してしまう。
 

 
 全く重労働である。

 03
 

 単純に金をかければ、ドアを塗ればいい。1万円

 究極はドアを交換すればいいが・・・7万円



 各部屋そんな事をしていたら、高利回りで購入した意味がない。


 実質低利回りになってしまう。


 そんなところがポイントであった。


 今後、退去後の部屋は、まだまだ直して完成する。


 クローゼットの修理、キッチンの引き出しの修理、トイレの修理等


 全て、交換する事を業者は提案してくるが、アホみたいに金がかかる。


 これを修理するのが大事である。



         にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ   ←ブログランキングしています
                 これをポチッとクリックしてね
   
にほんブログ村             
                    応援お願いします

 
     ←これもポチッとクリックしてね     
  
不動産投資 ブログランキングへ

 

↑このページのトップヘ