大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を日記にしています  

2014年12月

築浅高利回りの原因は、入居者の質の悪さにあった。


 その物件の空き部屋を修理をする。


  外人の退去後の部屋のキッチンは、ボロボロに・なっていた・・


 扉がふやけているぞ・・・なんでこうなるの?どういう使い方をしたのか?


 こんな時、管理会社さん、修理会社さん口をそろえてこういう。


 「もう部品ありません。修理できません。」


 「交換しかない。交換なら20~28万円です」・・確かに間違いではない。

 
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 必死にメーカーに連絡しても、「もう在庫の保管期間が、過ぎたのでないです。」

 
 「保管期間は10年ですから・・・」こんな返事が返ってくる。
 

 そんな時、DIY大家さんなら、作成することでしょう。


 そんな方を素敵に思う。


 「知りあいだったたらいいな」なんていつも考える。


 そんな知りあいはいない。現実は厳しい。


 そして、こんな修理もしてくれる業者を探すが見つからなねえ~。

 
 中々ブログや本の通りにはいかないものだ。


 ポンコツの俺のレベルでは、諦めちゃう・・・


 そしてメーカーに直接の出入り業者さんに、連絡する。


 慣れているところでサイズを測ってもらってメーカーに作ってもらった。


 多分1万円。。。それで仕上げよう。


 その後メーカーから届くが、業者さんには自分で作るからと言ってみた。


 何の自信もないが・・・


 送られて来たのを、開けてみると、ただの一枚の板のみです。

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 これを、今ある引出を取り出し、外してこの板をに穴をあけて取り付けることになる。


 器用な人はできる作業である。


 俺はポンコツなのですぐには、でできない。


 こんな時、最近空いた部屋の引出を持ってくる奥の手を使うことにする。


 この部屋は暗い感じなので、違う魅力を作る予定。
 
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 それで、完成した。お客様は1~2月に、いい方に入ってもらう予定。


 だから、綺麗に仕上げる。明るい部屋を作る。床も綺麗にした。


 お客さんに喜んで入ってもらいたい。


 それは、綺麗で、そのわりにはとても安い部屋・・


 キッチンは、実際単身者は使わない方も多い。・・・でも使わない方でも


 そんな方ほど、キッチンが臭くなって連絡がくる・・


 行ってみると単純に掃除をしていない


 俺もそうだったが、・・

 そんな時気楽に声をかけてもらえる、掃除のおじさんの存在になりたい。




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俺も始めはサラリーマン大家をしていました。


  その後、専業になって本当に良かったと思います。


  でも、サラリーマンの方が、その収入もあったので、


  お金の面ではいいとは考えています。


  全て管理会社に任せればいい・・・・が


 大家の醍醐味は、住んでもらう方に、直接ありがとうって言われることです


 これは、飲食業においてよく感じる事、当然サラリーマン時代も、そんなことに


 喜びを感じました。


 得てして、大家を始めると、お金儲けの話に花が咲きます。

 いかに投資して儲けるか・・

 セミナーでも、その後の飲み会でも・・・俺も好きですが・・・


 お客さんの事は話さない。こうして喜んでもらえたとか・・

 それは、直接お客さんと接しないからだと考えます。


 お客様からの声である「住み心地はいいとか悪いとか」の事など話がでない。

 よく考えると不思議な飲み会でもある。


 例えば、お客さんはキッチンや風呂が臭くなって困っている・・・

 その原因は入居者さんにありますが・・・

 その対処方法がわからなかったり、面倒なのでほっておく。

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 そんな生活の場は居心地はいいわけがない。


 そんな時入居者さんが、気軽に、相談できる相手になりたいと俺は思う。


 大家さんの大半は、土地持ちの方なので、

 自宅の周りにアパートを持ちます


 だから、地元で責任も感じて大家をやるし、直接住む方にも会います

 入居者さんからクレームも直接言われます。


 そんなところが、投資家ではお客さんの声が届かなくて

 難しいところだと思います。

 


 俺は、大家で食べていこうと考えて、ボロ物件から始まった

  金がなかったので、そこに住んで直してきた。


 直接入居者さんからクレームもたくさん聞かされた。


 そうすると、専業しないと直接直せないし、安く貸せない。


 だから専業大家になれたんだと思う。




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不動産投資は、できれば近所がいい、掃除できるから・・・目が届くから・・。


  最近近くに購入できたので、そう思う、すぐ現場にいける。


 不動産投資を始めたころは、近所に土地を所有していないので、


 土地持ちの方と同じ土俵で仕事ができるのか


 心配で寝れない日もあった。



 でも、近所に土地がなく、お金がなければ


 不動産投資で貯めればいい。
 

 

 それなら、始めは高利回りがいい。

  (大規模修理を今後10年しない程度の状況にて)


 貯まるから・・間違いない。


 当時の高利回りは、地方であった。お金は10年もやれば自然に貯まる。


 そうしたら近所に買えばいい。子供にも残せる。


 子供の数だけ、買えばいい。


 近所が地方ならとてもいい。近所の土地が高いと大変だ。


 そんな算式が成り立つ。


 だから、俺は、始めは、当時、高利回りな苫小牧、甲府でスタートした。


 そして、金を貯めた。今、近くにシフトしている。


 じゃ今も、遠くの苫小牧、甲府か?違うと思う。近い方はいいが・・・


 築浅高利回りがなかなかない。


 今なら、そう何処だろう・・?


 何処というよりどう土地を利用するかではないのか?


 例えば、ポンコツの俺の考えですが・・・



 その購入した土地をそのまま利用する。それで利回りを稼ぐ。

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 利回りを求めて、土地担保で長期融資をして建てないという発想だ。



  近所の方がやりやすい・・・


 例えば、以前、サラリーマン時代に俺は土地の所有者に、店舗を


 斡旋した事がある。


 当時、借りる方が支払うのでという条件で建ててもらった事を思い出す。


 だから、融資は無し。



 または所有者が建てるがその金額分、保障金を預けてもらった。


 その時は、空いたらどうするんだと思い、いい契約とは思わなかったが


 今はいい契約だったと思う。


 いい場所に土地を持つ。とてもいい・・・


 場所が良かったようで、空いてもまた見つかった。



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専業大家を始めて8年になります。


  例え儲からなくても、初めてよかったと思います。


  それは自由な時間がもてたから・・家族のために時間が作れた。


  俺の場合、何時でも、家族のために時間がつくれる環境が必要だった。



 そんなの専業大家しかなかった。


 日本は、男が稼いで、女が家庭を守る。そう法律もそれが前提で構成されている。


 今は、夫婦共働きが主流ですが、法律は変わらない。


 そのうえ、仕事はハードで、いつリストラかわからない・・・


 そんなこんなで、大家になりたい人が増えている。


 大家って自由な時間があってとてもいいです。


 仕事のストレスを家庭に持ち込まなくていい


 子供との時間がもてる。


 趣味の時間もいつだってとれる・・そう仕事のやりようであった。


 俺は趣味も、仕事もかねて宮古島に購入したが、


 とっても心地良い仕事ができた。仕事に自分の考えに幅ができた。

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 最近は、近場にも購入してみた。毎日いけるのでいつも

 
 仕事ができる。

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 自分で仕事をしないで頼むことだってできる。


 嫌な意味不明な仕事、そして嫌な上司に使われることがない


 専業大家は自由だ~


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中古で高利回りを購入できた場合その理由に

 
  入居者の質が悪い場合がある。


  誰でも入れている・・というよりも他では入れない人を入れている。


  それを追い出して、リホーム掃除すれば綺麗なアパートが完成する。

 
  気合と根性であるが、無茶苦茶大変な作業だった・・


  でも、やればポンコツの俺でもできた。



  ・・・といっても、掃除してくれているスタッフのお蔭である。


  この方たちがいなければ、何もできていない。


  この出会いが全ててある。感謝以外ない・・・ 



 特に、退去者が外人や若者の場合は


 掃除が大変な場合が多い。


 それは、今までいい加減に教育されてきたからである。


 部屋の使い方がひどいが、本人は自覚がない。



 例えば、風呂の掃除であるが、髪の毛やゴミなどが詰まっている。

 
 しかし、単純に汚いだけなら


 掃除屋さんに依頼して半日の作業で済むがそうはいかない。


 何位日もかかる作業になる



 何故か。・・・風呂にオイルなどを流しているからである。


 いくら掃除しても臭い。赤錆の匂いがする。

 
 配管にこびりついているのである。


 何度も水を流す。場合によっては薬剤を使う。

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 そして、ドアであるが、靴で蹴っ飛ばしたりして


 汚れがこびりついている。

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 カビキラーでつけてから、スポンジや雑巾で何度もこする。

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 そしてその後スポンジの固いのでクレンザーでこする。


 面倒なので同時にやりたいところだが、煙が発生してしまう。
 

 
 全く重労働である。

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 単純に金をかければ、ドアを塗ればいい。1万円

 究極はドアを交換すればいいが・・・7万円



 各部屋そんな事をしていたら、高利回りで購入した意味がない。


 実質低利回りになってしまう。


 そんなところがポイントであった。


 今後、退去後の部屋は、まだまだ直して完成する。


 クローゼットの修理、キッチンの引き出しの修理、トイレの修理等


 全て、交換する事を業者は提案してくるが、アホみたいに金がかかる。


 これを修理するのが大事である。



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