大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

2014年11月


去年も今年も物件を購入する時ではなかった


 転売なら別だが、大家としてやっていくのには

 通常のパターンで仕入れる時ではない


 今までの時とは明らかに、長期の展望を考えると、リスクがある

 なぜ、購入してしまったか。


 それは俺はポンコツだからである。

 (失敗である・・・が、購入した金額で売れれば成功かも知れない)


 または、今は購入できる時だからともいえる。融資がきく。

 今までは、融資がきかなかったので、いい条件で売りに出ていた


 これが、商売である。


 コインパークを購入できなかったのが悔やまれる・・・がそれも実力


 その中で「まあまあだった」のは


 去年の仕入れ 築18年 利回り24% 木造 景色がいい

 140121_103424

 仕入れのポイントは、当初は駐車場がない。全て空室だ。

 相続案件 現金での仕入れ


 (でも、最近はそんなのも中々ない。)


 今年の仕入れのポイントは、相続案件

 売却を急いでいた 現金での仕入れ 首都圏駅近

 
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 更地での売却予想金額以下で仕入れたのが良かった

 (また、買える事は中々ない。)


 何で買えたのか。不動産屋さんのおかげである。

 市場に出る前に一番で教えてくれた。 


 それと値切れた・・・そう値切れた事が良かった。

 購入が決まった後に、さらに安くしてもらった。

 利回りを上げるには、自分もできる範囲で修理に携わる事が大切。


 そして、そこに住んで見ることにより

 修理箇所のポイントを知ることになる。


 必ずその地域の方と仲良くなれる楽しみも経験し、物件とともに

 成長できる。

 近所の方も不動産屋さんも、どんなオーナーが購入したのか

 興味を持たれている。

 俺は、特別な事をしなくても、綺麗に再生してその場所で飯を食い

 酒を飲んで、毎日掃除して挨拶をする。

 地元の業者さんに教えてもらい日々生活をすれば大家って

 やっていけるんじゃないかなって感じています。


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最近購入した物件の引き渡しの時、鍵をもらった。


 もらった鍵で、店舗を、開けようとするが、開かない。


 不動産屋さんに連絡をしたが、売ってしまえば知らん顔、関係しない。


 そんなもんだ。


 自分でいく。想定内・・・よくある。そんなために、必ず買う前に

 挨拶をしている。

 仲良くなってから買う。

 そんな行為を仲介業者は嫌がる。仲介を飛ばされると

 想定するからだ。


 そんなことで、「何度か、てめえ事務所に来い」なんてこともあった。

 いい思い出である。



 話は脱線したが、店舗のあばあちゅんから鍵をもらって合鍵を作りに

 いった。

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 当たり前のことですが、「GOAL」が原本です。

 これで作らないと、スペアが噛みにくくなる。最近はスペアから合鍵を作ってくれない

 鍵屋さんもいる

 
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いつも何気なく車で通る道、今日は歩いてみました

 いつも車から見る駅前の古い戸建・・ 

 歩いてふと見ると

 素敵な利回り物件でした

 自宅の一階で駐輪場を経営しています

 そして、自販機が3台・・これが、多分以前は倉庫だったのを改造しています。

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 将来、俺は、おいしくて安い弁当の自販機も設置していきたいので、参考になりました。


 駐輪場は自宅なので、夜の時間の制限もあると思いますが、それでも

 たくさん止める方がいるのは、良さがあると思います。


 今日は、雨の中で、歩くことで発見した不動産経営の素晴らしさを感じました。

 さりげなく、高利回りです?・・・

 自宅を上手に活用していると思います。




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今度は、クロス剥がしの工程に入った。

 この仕事はスピードが大事です。お茶なんかだらだら出来ない
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 エアコンを取り外す前で一旦終了。

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 取り外してから作業する。休憩

 この連携が大事である

 気心の知れている電気屋さんがきて外す。

 まず、外から・・・
 
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 そして、室内のエアコンを外す。

 ほんの10分の作業。手な電気屋さんは作業が遅い

 そして部品が足りなくて買いに行くことも多々ある。
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 その間、昼だ、飯を食いに行こう。


 いつも現場の仕事の方は
 
 年をとっても若いといつも感じます。

 動きがいい、いい年の取り方をしている、尊敬します。


 「詰めの垢でも煎じて飲め」って今の俺のためにある言葉である

  近場の物件を購入すると、毎日現場に行けて楽しい。

 覚えて手伝える・・・が、スタッフからは、邪魔だと思われていると

 言われます。若者言葉では、うざい。


 元サラリーマンって現場ではその知識は役に立たない・・

 でも、早くリタイヤしたので、自宅の電球交換や掃除などできる

 ようになった。

 定年になって家族に役に立たない、家にいても邪魔だって

 言われないように、第二の人生のプランとしてとてもいいですよ



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俺なりの見解だが、フローリングが傷ついた場合


 明るい色のフロアタイルを張ることにしている

 
 それが、今のお気に入り。いい修理である。

 それまでフローリングを張り替えたり、カーペットを貼ったりもした・・

 渋い色のフロアタイルを張ったこともある。全然ダメ

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 意味のなかった修理は、ジプトンの天井にクロスを張ったこと

 これは、いろいろの見解があると思うが・・・

 今のところ、入居者の反応は全くない

 ならば、汚れたらふき取れる天井の方がいい

 そう思っている。

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 こんなことは、現場にいき、入居者さんと話さないとわからない。


 不動産やさんは、意外と入居者さんの気持ちとずれていることが多々ある



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