大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を適当に日記にしています  

2014年09月

自主管理にしてから、入居者さんから不便な事があると

 携帯に連絡をしてくれる。

 「蛍光灯が切れていて、暗いんですけど~」

 「はい、わかりました。電気屋さんにいってもらいます」

 すぐ、地元の電気屋さんが昼間電球を替えてくれる。


 夜「まだ、つかないですけど~」

 「えっ・・すぐ行きます。」


 そこでスタッフが急行するシステムができている

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 はじごをかけてみる。グローが切れていたので・・倉庫の備品から

 交換になった。

 「直りました。ありがとうございます。」

 「いいえ。遅くなりました。」

 「最近見かけないけれど、どうしたんですか?」

 そんな何気ない会話が常にある。・・・そんな関係がとても大事


 そう思いながら経営をしている。

 はじめに購入した時、挨拶にいくと、いくら言っても直してくれない

 「すぐ直してほしい」といわれた。


 そんな約束を守ってきた。そのためには、管理会社だけでは無理である。

 お客様から、クレームを大家にダイレクトにいえる関係。

 いいたい事をお互いにすぐ言える関係になりたい。

 それが、専業大家だ


 大家にとっては、たかが電球・・でも、住んで見ると切れたその翌日に

 交換してほしい。


 物件を見てきて、管理会社は、お客さんからクレームがくるまで直さない。

 直せない・・・管理会社は件数が多くて巡回できない。

 その時は、お客さんのイライラはピークになっている。
 

 では、遠隔地の物件の電気屋さんが、すぐいってもらえるか。

 地元の入居者さんの知り合いの方がいい。 


 入居者さんが、大家に紹介をしてもらえるか。その関係を築くことだ。

 入居者さんから見て管理人の存在になれたらいい。


 私は、よくやってますが中古は空室があります、苦労してます・・・

 毎週セミナー懇親会です・・今後はダメなのは売ります。

 新築です・・お金持ちになります。

 ポーズっている奴がいるが、お客さんをなんだと思ってんだっていいたい。

 管理人さんっていわれるのは信頼の証である。そうなると入居者さんから

 電気屋さんを紹介してもらえる。


 自分で電気屋さんに名刺をくばってもダメなのはいうまでもない。


 でも、俺は管理会社に委託している物件もある。情けない・・・

 夜間照明の電球の交換も、日数がかかっている、恥ずかしい。

 本では、管理会社さんと上手く付き合うと書かれているが、・・・


 やはり、結局は人と人、自分(スタッフを含む)がやらないと、

 お客さんから信頼されないから、直接クレームをいわれないと思う。



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俺は、今回、初めて看板の収入を目的に土地を仕入れた。

 上手くいかないかもしれない・・・それでは、どんな土地を仕入れたら

 リスクを回避することができ、すぐ売却をしたとしても、購入した人も

 笑顔になれるのか?考えた。

 基本は、相場で仕入れる。そして相場で売る。

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 アパート投資は、ボロで空室がある物件は、その安い相場で購入。

 綺麗にして満室にすると、その適正な相場で売れる。努力の成果である。


 今回の土地、登記上の面積の相場で購入して、測量の直しで倍の面積になる。

 そうするとその相場で売れる・・・と思う。

 そんな柔軟な発想は大事だと考えている。


 過去の投資では、発想の転換で、地方中古のアパートに投資した。


  当時は、新築がアパート投資の全盛期であった。中古投資が始まったころである 

  「地方中古投資は失敗するので、都内新築で土地から仕入れて勝負しなさい」

  って話を聞いた。


 私も、平成初めから、土地持ちの方に新築アパートを斡旋していた経験がある。


 どちらも、大半の方が成功して、一部の物件が不良債権になった。

 それは、アパートが少なかったからである。


 地方投資の場合は場所がピンポイントの勝負であった。そこが大事。

 
 俺は、そんなところに地方再生と都心の融合があると思います。


 またよく銀行融資のプロによる・・・。こんな建築なら絶対大丈夫・・・。

 結論、破たんしたら自己責任で資産をもっていかれます。

 俺はそんな仕事もした。10億回収したら支店長昇進、できなけりゃ万年係長・・
 
 いい人は、出世できない仕組みだ。

 その後、去年そんなテレビドラマがはやった。


 融資は長い。耐用年数も長い。今までの歴史50年いろいろあったんじゃないか??


 売却できる金額以下の融資で、土地を仕入れないと家族が困ると思う。


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最近セミナーに参加しています。

 とても、モチベーションアップします。

 いいです。千葉大家の会のスッチーさんを見に行きました。

 二度目です。前は、ななころさんのセミナーにでました。

 でると、新たな発想、それと、頑張れる気持ちが湧いてきます。

 最近はコインパークなどにトライしていますが、そうすると

 いろいろ自然に、違う方向性も見えてきます。

 先日、コインパークの土地探しから、コンテナ兼看板の土地を

 購入して、看板の設置の楽しさと難しさを経験しています。

 今回、千葉市に購入した看板の事で、発想を求めてセミナーを

 申し込んだら、その途端、看板業者から「12月からまず一枚いいですよ~」

 って連絡を頂きました。
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 相手の立場にたつと、面倒なので動かしたくないと思います。

 今の相手があり、土台の移動にはお金がかかります。

 そんな中で、異動していただけることに感謝です。

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昨日のテレビで、また弁当の自販機が

 取り上げられていた。

 こんな仕事を今にやりたい。
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 俺は、この近くにアパートをもっている。

 飯を買いにいくと、この弁当のよさがわかる。


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 この弁当を食べて本当にうまいと思う。

 まごころが入っている。

 それは、食材だ。飯がうまい、地元のいいコメを使っている。

 肉も国産だ。300円。自分の土地で、自分でやっているから

 できる仕事である。

 近い将来、アパートの片隅にでも、置いて、入居者さんに喜んで

 もらいたい。

 自販機の会社に頼んでみたが難しい。少しずつトライしていきたい・

 こらから、そんな仲間がほしいと思う。

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空室でも、困らない人もいた。お金持ちの地主さん。

 「半分でもいいや」なんて、その方は、お金に惜しまないので

 掃除の方が住込していた。きれいにしているので、部屋が空かない

 地元で顔が利く、仲間がいる、そんな感じ・・満室

 では、その中でまねできること・・考えたら、頼まれて看板を設置していた。

 看板収入・・いい。

 俺は、トライしている。人脈もない俺・・・気合だ

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 看板の会社に営業。「はじめまして・・私の所有する土地に看板を設置して

 もらえませんか」・・


   「え~あんた誰?でも看板って、一年契約、または三年契約なんだけど・・

 どこに、土地あるの~・・・」そんな感じ

 「たとえば、今ある看板・うちに移動してもらえませんか~」

 「看板って土台にお金かかってんだよ、どかすの大変なんだよ」

 そこをなんとか・・・なんとか

 こんなこともしています。設置してもらえば、利回りはアップする。

 俺は営業を勉強できる・・いいじゃん


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