大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら、ポンコツの俺でもできた。 その後、宮古島でのんびり生活していたら、 今は築浅高利回りは見つからない。 もし、今後購入するなら投資スタイルを変えないといけないと感じています 日々感じた事を適当に日記にしています  

2014年09月


よく将来は沖縄に移住したい。隠居は、長野、山梨の山を見ながら

 田舎暮らしをしたい。そんな夢を聞く。

 それは、「本当にいいです」って、俺はいいたい。


 沖縄の部屋で掃除をしながら、外を映してみた。

 きれいな海が見える。
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 山梨の駐車場の草むしりをしながら、電車が来たので

 映した。後ろに山が見える。この反対側は富士山になる。
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 海や山は心を癒してくれる。そんなのに憧れている方・・

 仕事に疲れている方・・

 大家になれば、「今からでもできますよ~」


 ポイントは、新築や構造ではなかった。

 その地域の方と仲良くできるかだ


 こんないい景色の中で、綺麗にして住んでもらえたら楽しいですよ~

 返済比率が30%以下で計画できたらいいと思います。

 収入(家賃他)から、借入返済が30%だと回ります。


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俺のような下々の者が、投資で成功するには、

 返済比率は低い設定がいい。

 毎月、お金を預金できる。


 例えば、家賃100収入万円、借り入れ支払い30万

 何だかんだで、30万円預金できる。最低限レベルである。

 そうしないと危険リスクは上がる。パンクする


 資金に余裕ができたら、増やす。

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 今、家賃収入は300万になった。返済は100万以下にしている。

 そして、パンク寸前の物件を安く購入できたら、購入する。


 ただ、安く購入できるパンク寸前の物件はなかなかない・・・


 例えば、三軒茶屋徒歩5分。売りにでた。

 謄本をとる。投資家が、土地ごと仕入れていた。最初の家賃収入50万円

 返済40万円であった。融資・・年

 今、家賃を下げて、さらに本業から持ち出ししている様子。

 パンク寸前である、建物が汚い、空室がある。

 近くの不動産屋ヒヤリングすると、なかなか家賃下げないし、汚いので・・


 例えば、苫小牧、売りにでた。謄本をとる。土地持ちの方である。

 融資・・年。法人購入。

 汚い、とても汚い。空室。不動産屋さんはいう。汚いし、広告2か月

 くれないから・・・

 
 でも、高く売れたようである。残債を返済したようだ、

 購入できなかったが、よかった。そんな事が続いている。



 全て、返済比率が高いと思う。

 どちらも自己資金を・・・・円いれないからだ。


 どこの地域で購入しても、余裕がある計画がいい。

 身の丈にあわせた投資をする事。それが大事・・



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不良債権になる原因は、空室だけではなかった。

 満室でも・・


 離婚である。満室、いいマンションなのに・・

 本業の破たんである。例えば建設業。満室なのに・・・

 都内の地主、土地が高くなり、いつも満室、楽して生活していた家族。

  それがあだで、相続になるとり合いがはじまる。

  もめて、もめて・・・

 身内の不幸・・悲しいあってほしくない出来事。交通事故、病気である。

  予測できない事態が、融資の支払いを滞らせる。

 債務者の借り入れ・・つまり使い込みである。従業員の横領・・


 融資する側としては、本業であるサラリーマンを頑張ってほしいと思った。

 その属性で、融資をしているのだ。役所なんて貸し手として最高。

 いつ投資物件は支払いが滞納になるかわからないからだ。

 回収はつらいものだ。家族を不幸にする。

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 みんなこんなはずではなかったという。前向きに生きてほしい。

 欲にくらんで、業者から難しいのも斡旋されて購入している。

 「大丈夫ですよっ」ていわれて・・・

 大家の難しさは、満室経営、お金だけでなかった。


 そんな人には、海が、山が癒してくれる。

 そして、一番大切なものは家族である事。



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昭和から平成始め、勤め先で不良債権の投資不動産を売るのに

 苦労しました。買う人がいない・・・今考えると利回りはかなりあった。

 外部に知られたくないので、役員会で承認されて、

 買いたくもないお金持ちに無理して買ってもらった経緯がある。

 金融機関の立場では、与信のある方に融資をしてもらいたい。

 儲かるからだ。

 
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 その後、投資ブームが始まり、中古で利回り20%以上は当たり前。

 ただ、融資が難しかった。

 当時、駐車場は、売却用の土地、相続対策として4%の時代・・

 また、土地がガクンと下がり、首都圏でも18%もあった。

 新築は土地込で、約・・% 


 今は、中古12%、駐車場4%、新築・・%で売れる。

 ずいぶん変わった。

 その中で上手く買えば、利回りがいいのが、

 コインパーク、月極駐車場、コンテナかも知れない。

 
 まだ、店舗投資は難しいので高利回りが今も昔もある。


 結局、いつの時代も現金で買える人が、力があると思う

   築10年利回り20%は、すべて現金で買っている。

   売る方も仲介業者も楽である。


 今後は、土地が下がる可能性があると考えるなら、

 やはり利回りがいいほうがいい・・


 それに、最近飛躍的に変わったのは、投資家が増えたことと、

 それに反して需要が減っている。

 買うべきタイミングではない。

 今後は苦しく戦国時代が来ることは予想できる。

 家賃が下がり始めると考えている


 だったら、その時に武器が・・・新しい設備?でもいずれ古くなる。それならなら、

                   身軽なほうがいい。

 10年後にはローンは完済できていたほうがいい。

 
 勝つのは、ローンがあっても、それを一括して払える体力がある人だと思う。
 
 下がる家賃に対応できることだ


 今、ローンが20年残っているなら、これからの投資の内容を変えていくこと。


 全体のバランスを考慮して、時代にあった内容にシフトすべきだと

 考えて投資しています。



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法人を複数もっています。

 法人一社につき担保物件は一つにしています。

 残りの物件には担保つけません。融資なしです。

 基本、何かあっても、持っていかれるのは、物件一つです。

  
 また、法人の責任になっていますので、パンクしても、他の会社が

 あります。これが、俺のリスクヘッジです。

building_apart

 
 融資を上手く回すのが儲かりますが、それには売却がともない損を

 する人がでます。


 銀行からではなくて、人から企業から融資を受けていた人もいました。

 その人のやる気を買われていました。

 最近では、孫さんが20億円、アリババに貸していた事がとてもすばらしい

 出来事です。


 私の場合はスケールが小さく、もぐりのキャバクラ経営者が

 頑張るので、オーナーが貸すという話です。

 メリットは信用貸しなので、その方は現金で購入できるので叩けます。

 法人代表は、上野の自由人、または河川敷に住む方のようです。

 とてもいい話があるといわれたので、会わなくなりましたが・・

 いい話は・・・・・・・・・・ない。。。。絶対に・・


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