大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

2014年09月


よく将来は沖縄に移住したい。隠居は、長野、山梨の山を見ながら

 田舎暮らしをしたい。そんな夢を聞く。

 それは、「本当にいいです」って、俺はいいたい。


 沖縄の部屋で掃除をしながら、外を映してみた。

 きれいな海が見える。
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 山梨の駐車場の草むしりをしながら、電車が来たので

 映した。後ろに山が見える。この反対側は富士山になる。
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 海や山は心を癒してくれる。そんなのに憧れている方・・

 仕事に疲れている方・・

 大家になれば、「今からでもできますよ~」


 ポイントは、新築や構造ではなかった。

 その地域の方と仲良くできるかだ


 こんないい景色の中で、綺麗にして住んでもらえたら楽しいですよ~

 返済比率が30%以下で計画できたらいいと思います。

 収入(家賃他)から、借入返済が30%だと回ります。


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俺のような下々の者が、投資で成功するには、

 返済比率は低い設定がいい。

 毎月、お金を預金できる。


 例えば、家賃100収入万円、借り入れ支払い30万

 何だかんだで、30万円預金できる。最低限レベルである。

 そうしないと危険リスクは上がる。パンクする


 資金に余裕ができたら、増やす。

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 今、家賃収入は300万になった。返済は100万以下にしている。

 そして、パンク寸前の物件を安く購入できたら、購入する。


 ただ、安く購入できるパンク寸前の物件はなかなかない・・・


 例えば、三軒茶屋徒歩5分。売りにでた。

 謄本をとる。投資家が、土地ごと仕入れていた。最初の家賃収入50万円

 返済40万円であった。融資・・年

 今、家賃を下げて、さらに本業から持ち出ししている様子。

 パンク寸前である、建物が汚い、空室がある。

 近くの不動産屋ヒヤリングすると、なかなか家賃下げないし、汚いので・・


 例えば、苫小牧、売りにでた。謄本をとる。土地持ちの方である。

 融資・・年。法人購入。

 汚い、とても汚い。空室。不動産屋さんはいう。汚いし、広告2か月

 くれないから・・・

 
 でも、高く売れたようである。残債を返済したようだ、

 購入できなかったが、よかった。そんな事が続いている。



 全て、返済比率が高いと思う。

 どちらも自己資金を・・・・円いれないからだ。


 どこの地域で購入しても、余裕がある計画がいい。

 身の丈にあわせた投資をする事。それが大事・・



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不良債権になる原因は、空室だけではなかった。

 満室でも・・


 離婚である。満室、いいマンションなのに・・

 本業の破たんである。例えば建設業。満室なのに・・・

 都内の地主、土地が高くなり、いつも満室、楽して生活していた家族。

  それがあだで、相続になるとり合いがはじまる。

  もめて、もめて・・・

 身内の不幸・・悲しいあってほしくない出来事。交通事故、病気である。

  予測できない事態が、融資の支払いを滞らせる。

 債務者の借り入れ・・つまり使い込みである。従業員の横領・・


 融資する側としては、本業であるサラリーマンを頑張ってほしいと思った。

 その属性で、融資をしているのだ。役所なんて貸し手として最高。

 いつ投資物件は支払いが滞納になるかわからないからだ。

 回収はつらいものだ。家族を不幸にする。

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 みんなこんなはずではなかったという。前向きに生きてほしい。

 欲にくらんで、業者から難しいのも斡旋されて購入している。

 「大丈夫ですよっ」ていわれて・・・

 大家の難しさは、満室経営、お金だけでなかった。


 そんな人には、海が、山が癒してくれる。

 そして、一番大切なものは家族である事。



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昭和から平成始め、勤め先で不良債権の投資不動産を売るのに

 苦労しました。買う人がいない・・・今考えると利回りはかなりあった。

 外部に知られたくないので、役員会で承認されて、

 買いたくもないお金持ちに無理して買ってもらった経緯がある。

 金融機関の立場では、与信のある方に融資をしてもらいたい。

 儲かるからだ。

 
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 その後、投資ブームが始まり、中古で利回り20%以上は当たり前。

 ただ、融資が難しかった。

 当時、駐車場は、売却用の土地、相続対策として4%の時代・・

 また、土地がガクンと下がり、首都圏でも18%もあった。

 新築は土地込で、約・・% 


 今は、中古12%、駐車場4%、新築・・%で売れる。

 ずいぶん変わった。

 その中で上手く買えば、利回りがいいのが、

 コインパーク、月極駐車場、コンテナかも知れない。

 
 まだ、店舗投資は難しいので高利回りが今も昔もある。


 結局、いつの時代も現金で買える人が、力があると思う

   築10年利回り20%は、すべて現金で買っている。

   売る方も仲介業者も楽である。


 今後は、土地が下がる可能性があると考えるなら、

 やはり利回りがいいほうがいい・・


 それに、最近飛躍的に変わったのは、投資家が増えたことと、

 それに反して需要が減っている。

 買うべきタイミングではない。

 今後は苦しく戦国時代が来ることは予想できる。

 家賃が下がり始めると考えている


 だったら、その時に武器が・・・新しい設備?でもいずれ古くなる。それならなら、

                   身軽なほうがいい。

 10年後にはローンは完済できていたほうがいい。

 
 勝つのは、ローンがあっても、それを一括して払える体力がある人だと思う。
 
 下がる家賃に対応できることだ


 今、ローンが20年残っているなら、これからの投資の内容を変えていくこと。


 全体のバランスを考慮して、時代にあった内容にシフトすべきだと

 考えて投資しています。



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法人を複数もっています。

 法人一社につき担保物件は一つにしています。

 残りの物件には担保つけません。融資なしです。

 基本、何かあっても、持っていかれるのは、物件一つです。

  
 また、法人の責任になっていますので、パンクしても、他の会社が

 あります。これが、俺のリスクヘッジです。

building_apart

 
 融資を上手く回すのが儲かりますが、それには売却がともない損を

 する人がでます。


 銀行からではなくて、人から企業から融資を受けていた人もいました。

 その人のやる気を買われていました。

 最近では、孫さんが20億円、アリババに貸していた事がとてもすばらしい

 出来事です。


 私の場合はスケールが小さく、もぐりのキャバクラ経営者が

 頑張るので、オーナーが貸すという話です。

 メリットは信用貸しなので、その方は現金で購入できるので叩けます。

 法人代表は、上野の自由人、または河川敷に住む方のようです。

 とてもいい話があるといわれたので、会わなくなりましたが・・

 いい話は・・・・・・・・・・ない。。。。絶対に・・


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