大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を日記にしています  

2014年07月

大家業は、借り入れを上手に使いたい

 それは人それぞれの事情がある・・・が

 結論は短期がいい。また借りればいい。

 短期のローンでの収支計画が成り立つことが

 商売を成功させる

 例えば、飲食、店舗の改装に対して長期の返済では

 ニーズに対応できないと思う

大家業も昔なら、長期はベスト。先が見えない今後は短期で

 回せないと、楽しめない。

 もっとも、今までもそうであった。

 例えば、大家は社会貢献といいながら、酒が入ると、入居が悪くなれば

 売ればいい。・・となる。高く売れたと豪語する。

 しかし、安く仕入れたいと考えている。高く仕入れたら失敗すると考えている

 そんな、バカな話はない。

 それは、心に余裕がないからである。

 では、どうして気持ちよく安く買えたかと考えると

 ローンが終わって、気持ちに余裕のある人から買えたからである。

 または、ローンが残っていて返済不能である。

 目安として、建物の法定耐用年数の残りよりローンが短いのがいいと

 思う。

 木造築10年利回り20%はそんな発想である。今年はネットで一件しか

 みつけられなかったが・・・

 木造新築で10年ローンで採算があえば買いである。そんなのは土地から

 仕入れて見たことがない。

 土地と、建物は50万円はあり得る。

 例えば、運送会社に貸す事である。

 他は例えば、土地と、建物は0である、立て看板・・・理論上

 そんなこんなで実践してブログで報告する事にした。

 今月末購入する。

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 購入200万円。看板収入年間60万円。利回り20%

 静かに見ていてほしい。

 なぜか?、それは、先日、コインパークを自主管理しようと土地の買付が

 終了。翌日契約日が決まる。売主は安孫子で創業昭和45年の不動産屋さん。

 地域に対する社会貢献を掲げている。尊敬できる会社のはずだ。

 その心意気に対して俺も答えたい。困ったときはお互い様。その得意先の

 常陽銀行を利用しよと銀行に連絡したら、個人情報が漏れてパアに

 なった。凹んだ。安孫子支店は知らないという・・が支店に話して数時間後に

 情報が漏れた、銀行は漏らしてしないという・・では誰だろう????

 ????

 アパート経営は楽しいが、リスク分散もいいと思う。

 話は脱線したが、短期ローンで採算が合うのが、楽しいと経験した

 それは借り手側大家である。

 長期ローンで楽しいのは、銀行、建築会社である。

 俺は、大家、建てる側、金融機関、経理と経験してそう思う。

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最近、自分の物件を売却しようと考えてから

 その売却に見合う購入物件を探すのに時間を

 費やしている

 以前、木造築10年利回り20%を手放した時に

 後悔する俺がいた。

 人から相談されて、面倒なのでいい物件を渡した

 それは、その資金でそれ以上の物が買えなかったからと

 分析した。

 だったら、売却する資金で、それ以上の物件を買えばいい

 なかなか、単純にいかない。

 例えば、潜入捜査をして購入できないか調べている。

 売却の理由は、家賃を滞納しているらしい

 店舗である。飲み屋である

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 俺は滞納者にも言い分があると考えている

 知らん顔して飲みにいっている。

 マスターと馬があうか、合うようだ。ばかちゃん(馬鹿)という店

 俺はいいのかわからないが、そんな投資をしている。

 人はそれぞれの人生がある、苦労がある、それを受け止めれるのが

 大家だ。

 

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2年前に購入した1Kのアパート。

 不動産屋さん、スタッフの掃除のおかげでいつも満室である。

 しかし、お客さんから、広くて住みやすいと言われたことがない

 安くていいとはいつも言われる

 所詮そんなもんだ。高速インターネット無料、外壁塗装、家電家具を

 いれても部屋は広くできない

 ロケーションがいい部屋の方は、安くて富士山が見れて一生いますとは

 言われているが・・・・嬉しくない、家賃3000円上げるというと、やめてほしいと言われる

 結局安いのが魅力である。

 インターネッいらない、外壁塗装いらない、家具家電もいらないから今のままで安いのがいいそうだ

 そして安いのに、駅近とか車がとめれるのが大事のポイントであった。
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 それもいいとは思うが肝心な住まいに安らぎを提供できていない。

 1Kアパート経営の商売としては、安く仕入れて直して安く貸す・・・それだけの作業である

 ・・・が、最近安く仕入れられない。そんな現実だ

 ネットでいいなと思う物件は業者がすぐ仕入れてしまい、利益が上乗せされて、またネットに

 でる。

 だったら、安く売ろうかと考えている。いい物件を売るのも大切なようだ

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私は、LDKに住んでいます。住みやすいので・・・

 そんな、私は、DKを所有しています。

 なぜか?それは縁があって、購入したからです。

 近所に、LDKが立つと、勝てないと思っています

 そんな中、築浅LDKを内覧した方が、当アパートに住みたいと

 連絡があった日がありました。

 それは、例外でありますが・・・

 理由は有ります。内覧した女性はこのLDKは住みにくい

 その理由は、脱衣所、洗面台がない。ベランダがないからだそうです

 残念ながら、空がないので断りました。

 LDKを無理して作っても、ベランダがなかったり、確かに脱衣所がないのも

 例外であります。

 特にあるのは、日当たりが悪いのは見受けられます。そんなアパートには

 勝てるかなって思います。

 それ以外では、会社で、独身の社宅として認められて面積制限がある場合があります。

 そんな規定で、DKが勝てる場合があります。

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 当アパートは、LDKに変更できません。

 毎日綺麗に掃除して提供することと、部屋を広く見えるように明るいフローリングに

 変更して対抗していきます


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