大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら、ポンコツの俺でもできた。 その後、宮古島でのんびり生活していたら、 今は築浅高利回りは見つからない。 もし、今後購入するなら投資スタイルを変えないといけないと感じています 日々感じた事を適当に日記にしています  

2014年07月

大家業は、借り入れを上手に使いたい

 それは人それぞれの事情がある・・・が

 結論は短期がいい。また借りればいい。

 短期のローンでの収支計画が成り立つことが

 商売を成功させる

 例えば、飲食、店舗の改装に対して長期の返済では

 ニーズに対応できないと思う

大家業も昔なら、長期はベスト。先が見えない今後は短期で

 回せないと、楽しめない。

 もっとも、今までもそうであった。

 例えば、大家は社会貢献といいながら、酒が入ると、入居が悪くなれば

 売ればいい。・・となる。高く売れたと豪語する。

 しかし、安く仕入れたいと考えている。高く仕入れたら失敗すると考えている

 そんな、バカな話はない。

 それは、心に余裕がないからである。

 では、どうして気持ちよく安く買えたかと考えると

 ローンが終わって、気持ちに余裕のある人から買えたからである。

 または、ローンが残っていて返済不能である。

 目安として、建物の法定耐用年数の残りよりローンが短いのがいいと

 思う。

 木造築10年利回り20%はそんな発想である。今年はネットで一件しか

 みつけられなかったが・・・

 木造新築で10年ローンで採算があえば買いである。そんなのは土地から

 仕入れて見たことがない。

 土地と、建物は50万円はあり得る。

 例えば、運送会社に貸す事である。

 他は例えば、土地と、建物は0である、立て看板・・・理論上

 そんなこんなで実践してブログで報告する事にした。

 今月末購入する。

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 購入200万円。看板収入年間60万円。利回り20%

 静かに見ていてほしい。

 なぜか?、それは、先日、コインパークを自主管理しようと土地の買付が

 終了。翌日契約日が決まる。売主は安孫子で創業昭和45年の不動産屋さん。

 地域に対する社会貢献を掲げている。尊敬できる会社のはずだ。

 その心意気に対して俺も答えたい。困ったときはお互い様。その得意先の

 常陽銀行を利用しよと銀行に連絡したら、個人情報が漏れてパアに

 なった。凹んだ。安孫子支店は知らないという・・が支店に話して数時間後に

 情報が漏れた、銀行は漏らしてしないという・・では誰だろう????

 ????

 アパート経営は楽しいが、リスク分散もいいと思う。

 話は脱線したが、短期ローンで採算が合うのが、楽しいと経験した

 それは借り手側大家である。

 長期ローンで楽しいのは、銀行、建築会社である。

 俺は、大家、建てる側、金融機関、経理と経験してそう思う。

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最近、自分の物件を売却しようと考えてから

 その売却に見合う購入物件を探すのに時間を

 費やしている

 以前、木造築10年利回り20%を手放した時に

 後悔する俺がいた。

 人から相談されて、面倒なのでいい物件を渡した

 それは、その資金でそれ以上の物が買えなかったからと

 分析した。

 だったら、売却する資金で、それ以上の物件を買えばいい

 なかなか、単純にいかない。

 例えば、潜入捜査をして購入できないか調べている。

 売却の理由は、家賃を滞納しているらしい

 店舗である。飲み屋である

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 俺は滞納者にも言い分があると考えている

 知らん顔して飲みにいっている。

 マスターと馬があうか、合うようだ。ばかちゃん(馬鹿)という店

 俺はいいのかわからないが、そんな投資をしている。

 人はそれぞれの人生がある、苦労がある、それを受け止めれるのが

 大家だ。

 

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2年前に購入した1Kのアパート。

 不動産屋さん、スタッフの掃除のおかげでいつも満室である。

 しかし、お客さんから、広くて住みやすいと言われたことがない

 安くていいとはいつも言われる

 所詮そんなもんだ。高速インターネット無料、外壁塗装、家電家具を

 いれても部屋は広くできない

 ロケーションがいい部屋の方は、安くて富士山が見れて一生いますとは

 言われているが・・・・嬉しくない、家賃3000円上げるというと、やめてほしいと言われる

 結局安いのが魅力である。

 インターネッいらない、外壁塗装いらない、家具家電もいらないから今のままで安いのがいいそうだ

 そして安いのに、駅近とか車がとめれるのが大事のポイントであった。
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 それもいいとは思うが肝心な住まいに安らぎを提供できていない。

 1Kアパート経営の商売としては、安く仕入れて直して安く貸す・・・それだけの作業である

 ・・・が、最近安く仕入れられない。そんな現実だ

 ネットでいいなと思う物件は業者がすぐ仕入れてしまい、利益が上乗せされて、またネットに

 でる。

 だったら、安く売ろうかと考えている。いい物件を売るのも大切なようだ

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私は、LDKに住んでいます。住みやすいので・・・

 そんな、私は、DKを所有しています。

 なぜか?それは縁があって、購入したからです。

 近所に、LDKが立つと、勝てないと思っています

 そんな中、築浅LDKを内覧した方が、当アパートに住みたいと

 連絡があった日がありました。

 それは、例外でありますが・・・

 理由は有ります。内覧した女性はこのLDKは住みにくい

 その理由は、脱衣所、洗面台がない。ベランダがないからだそうです

 残念ながら、空がないので断りました。

 LDKを無理して作っても、ベランダがなかったり、確かに脱衣所がないのも

 例外であります。

 特にあるのは、日当たりが悪いのは見受けられます。そんなアパートには

 勝てるかなって思います。

 それ以外では、会社で、独身の社宅として認められて面積制限がある場合があります。

 そんな規定で、DKが勝てる場合があります。

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 当アパートは、LDKに変更できません。

 毎日綺麗に掃除して提供することと、部屋を広く見えるように明るいフローリングに

 変更して対抗していきます


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