大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を日記にしています  

2014年06月

自主管理している物件は、入居者さんが退去する前に

 他の部屋で内覧できる部屋があるので、退去前にすぐ決まる。

 その時、次の入居者さんが入るまで数日しかない。


 その状況で、すぐ動いてくれるクリーニングの業者さんは

 とても、有難い存在だ。

 室内クリーニングの際に、照明が壊れていないか、水道のパッキンは

 大丈夫か、すべて調べてくれるので、助かっている。


 それと、器用なスタッフがいるので、室内クリーニングをしてくれる。

 昨日は、一部屋退去があった。そして数日後に新しい入居者さんが入る

 単身者のアパートは出入りが早い。


 今日早速掃除に入る。

 秘密の武器はマジックリンである。油汚れはこれだ

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 これがあれば、なんでも綺麗になる。

 しかし、私はまねできない。何故なら綺麗にするって作業は

 根性である。絶対に綺麗にしようという気持ちで落ちる

 負けられない?って、そんな戦いを感じる。


 綺麗にしてくれる方は、元々綺麗好きで几帳面な方である

 脱さらをして、業者になり、クリーニングをしている方に頼むと

 また、プロの業者の方も、手抜きをする。

 時間をかけると採算があわない仕事だからだ。

 ある意味本当のプロである。

 わが自主管理物件は絶対手抜きをしない信念をもっている。


 そんな時、スタッフの存在。マジックリンは強力な武器である

  気合をいれてこすれば何でもおちる、その名の通りマジックリンである。

 つけおきが効果的だと思う。

 また、入居者さんは、入った後、最初は何かと不便を感じることが多々ある

 そんな時、近くにいて、すぐ不具合を聞いてあげる。そして困ったことに答えて

 れる関係が、その後の住まいの大事な一歩だ。



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最近は、コインパークを作れる土地を仕入れて

 コインパークを作りたいと考えるようになりました。

 私の祖母は、当時坪100円ほどで、購入していました

 その土地を、私は相続してコインパークにして、生活することが

 できました。

 なにもトラブルもなく、修理もかからないので、安定した収入です

 そんなご先祖様に感謝しています。

 たまたま、一等地になって、時価が高いので売却しました。

 その経験から、購入したいと考えています。

 コインパークは、撤退や、賃料の減額があることがあります

 そうならない場所を選ぶ事が大事だと思います。

Image492

 結局は、これも、いかに安く仕入れるかがポイントだと・・・

 その上で、コインパークが、撤退した時、どう対応できるかを考えて投資を

 楽しみたいと思います。


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ネットを見ていて、築浅高利回り、木造市街化なんて

 全く掲載されなくなりました

 今年は何棟か購入しようとしたけれど、無理はしない方が

 いいと感じています。

 そんな中、小ぶりで同じ利回りなら、木造より、鉄骨、鉄骨よりRCということで

 RCを購入しました。

 利回りが低いなら、いつも低い地域が面白いと沖縄で購入しました。

第一平良ビル③

 結果、いろいろな事を学べてよかったと感じています

 いい方と出会い、利回り17%でも、20%以上の価値があります。

 また、出口もあると思います。

 小ぶりなRCは、大規模なRCと違って、修繕にも予測がつくと

 思います。  

  木造と違って、壊れそうもないですよ、三匹の子豚のレンガの家です


 こんな投資はいいかも・・・

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関連会社で購入している地方の高利回り物件

 将来を考えると、角地も必要と考えている

 それは、だれが持つにしろ一体で価値が上がる

 アパート経営は、好きなら易しい仕事である。

 地方で購入した場合のその後は、例えば、角の空き店舗を繁盛させて

 活性化すると考えている。

 それは、シュアハウス、クリーニング屋さん、コインランドリーにしろ

 いい場所しか、生き残れないのかもしれないが、そのいい場所の中でも

 空き店舗がある。アパート経営には、余力ができる。

 その力を活性化に貢献すべき、いやともに成長すべきと思う

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購入予定の物件を入居者さんがゴミ屋敷の共有部分を

 綺麗にしてくれました。

  掃除前
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     掃除後
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 やればできるじゃないか・・・どうして今までこうなっていたのか理由はわかりません

 多分、今まで直接優しくいわなかったとだろう

 どんな奴かと思ったら、普通でした。言うまでは身構えていましたが・・・

 私は、人とは話すのが、得意ではないのですが、こんな事はできました。

 そして綺麗にしてくれました。よかったあ~

 
  汚くしている事は、周りにもよく思われなくて、住みにくい環境になります。

 私は、綺麗にしてから近所の住んでいる方と話をすることにしています。

 もちろん、他の入居者さんとも・・

 もっとも、それぐらいしかできない。

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