大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

2014年06月

沖縄は梅雨明け宣言された

 早速、中古で購入したRCマンションの修理。屋上防水から始めます

 中だけでなく、回りの景観を良くすることも大事な事と考えています。外壁も

 やるかな・・・ 

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 これが屋上です。沖縄の物件は屋上はこのような状況な物件が多い

 また、外壁がはがれているのも多い

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 しっかり直していきます
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 修理、修理で・・・いつになったら車を新しくできるのだろうか。

 いつかは、クラウンが乗りたい・・・と本土に戻ると思うが、宮古島では

 高級車を見たことがない。・・・いまに車より釣り船がほしくなりそうである

 来週から、修理を頼んだが、職人さん、不動産屋さんとても優しい話し方で

 好感がもてる。

 テレビで見る、具志堅さんなどの沖縄の方の話し方と同じである

 「では、来週から、塗装しましょうね~」

 沖縄の方は、いつも話をすると優しい気持ちになれる。

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単身者のアパートに4月に入居したお客さんから

 退去の連絡があった。

 単身赴任の方である。奥さんから無駄な支払いをしないで

 自宅から出勤するようにいわれたそうだ

 退去の確認に行くが、簡易な掃除で済ませる予定である

 その時、持参するのが、マジックリン・・・キッチンの掃除

 そして、クロスの汚れは、カビキラーである。

 ホームセンターでクロス専用の消しゴムを購入したことがあるが、カビキラーの方が効果がある

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 芳香剤を置いて終了の予定である

 大家をして、入居者が綺麗に使うか、ぼろぼろに使うかが

 とても大事である。

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最近購入したRCの二階の店舗が埋まったので

 お礼をするために宮古島に行くことにした
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 リホームが必要な古いスナックだったので、事務所として貸し出すことにした

 店舗の改装は借主がするのでよかった
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 埋まると同時に、今度は三階の住居が、空いたので掃除もしよう。

 購入するときは、売主は、屋上防水はしていないが、水漏れはしていないという

 空いた部屋を見てびっくり

 思いっきり水漏れしていたようである
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 今回は、屋上防水を依頼して帰ることにした

 屋上を見てみた

 売主は嘘をついて、売買していた。雨漏りを中途半端な補修をしていた

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 綺麗になるのに、時間とお金がかかる

 購入したからには、入居者さんに対して責任があるのでしっかり直す

 しかし、最初の一棟目には向かないと思う 7棟目なのでリスクを回避できる

 長期スパンで考えられる。

 しかし、古い物件、空き店舗は難しい。


 でも、釣りも、旨いものも食えた。専業大家の仕事は楽しい。

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最近1Kを購入して思うのは、入居期間が短い

 きっと新築でもそう変わらないと思う 
 
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 それと比べたら築古でも1LDKなら本当に退去がない

 だったら、このご時世、LDKを購入すべきだ

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 新築では、採算を考えると土地ごと仕入れてでは1Kしかありえない

 20年ローンである・・が10年を超えると家賃が下がってしまう

 ところが、20年経過した1LDKはそれから家賃が下がらない

 古くても、綺麗に手入れされてきたアパートを安く買うべきだ。

 ここで、長く住んでいこうと考えている入居者さんは、質がいい

 本来1LDKより1Kの間取りが好きで住んでいる人物とは一人しか会って

 いない。変人だ掃除をしたくないそうだ。

 それ以外は、安いから以外ない。

 だったら、中古でもLDKで、新築1Kに対して勝ち目はある・・・と思う
 
 大体、不動産屋さんが案内するときに、部屋が広いと案内しやすい

 洗面所がある、風呂が広い、クローゼットが広いと声にも力が入る

 私は、それと日当たりのいい南向きにこだわっている


 時々、その基本を購入前に思い出すことにしている。
 
  中古1LDKで失敗する場合は、場所が悪い


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売主さんのために高く物件を売りたいためなのか

 仲介業者の概要書及び説明に、物件の価値を示すための

 大事な重要な事項を説明されていなかった

 購入しよと最後の、郵送で送られてきた重説で記載されていて気がつた

 無駄な時間を消費した。

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 せっかく再生しようとしていたのだが、その物件ではなく

 道路に問題があった。

 建築基準法第42条第2項道路であった。土地の価値が下がる

 建築の際、承諾がいるからだ。

 さらに、セットバックが必要である。

 仲介業者はわかっているのに、説明しない。

 疲れた~


 そんな中、ブログで知り合った不動産屋さんが、教えてくれた。

 ありがたい、よしお不動産に感謝したい。


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