大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達・・。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできたよ。大家業とは継続することだった。日々感じた事を適当に日記にしています  

2014年05月

マンションの配管工事をするにあたって

 入居者様のご理解が大切である

 住んでいただいている方に部屋を移動してもらうからだ

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 そんな事したくない。しかし、部屋の下の配水管が外れているので

 致し方なく移動していただいた。

 本当に申し訳ない。何度か直接会って事情を説明してきた

 時間がかかる。時間をかけて説明しなければいけない

 そんな中、スムーズにいったのは、入居者様の人柄である。

 そして、今まで、購入してから現場で作業して頂いた塗装屋さんや

 リフォーム屋さん、電気屋さん、不動産屋さんと、近い知り合いだったからであった



 購入してから、8年いろんな方の力を借りて、物件を再生し、維持してきた

 その際に、依頼する業者の人柄が大事であったことを、痛烈に感じた

 物件の地元で仕事をするわけなので、地元で評判のいい方にお願いしてきた

 おかげで、つながりができてきた。


 それって我々投資家にとって、大事な事だった。それは、本には書いていなかった

 ことで、どちらかというと、いかに値切るか、そんな事が書かれていた



 しかし、大家という仕事をしてきて、一層地元でのつながりを感じている

 特に、安いからって、遠くのガス屋さんを、電気屋さんを選んだりするのには

 慎重に判断した方がいい。

 地域で入居者様に住んでいただく作業を大家はするが、その入居者様と地域の

 方は、仕事、親戚など密接につながっている。



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よく地方の中古アパートを購入したけど、ダメで、やめて

 新築で都内にシフトします。

 失敗した中古はほっといています。いずれ、売却します

 なんて、聞きます。新築で成功しました。

 いい場所です。将来性ありますよ。どうですか


 かっこわるいじゃん、そんな生き方。

 そう俺は思います。中古のアパートの入居者に失礼じゃねえか

 あんたには、毎月の3万円大したことないかもしれないが、入居者様の

 3万円大変なんだ。それわかったら、綺麗にすみやすくしようよ

 責任あんじゃねのかと思います。

 いつか、俺も新築一等地で購入して経営をするとおもいますが・・・・

 今やらなければいけない事がある

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 こんなアパート利回りがいいと買って失敗でした。

 少し、綺麗にして、少し客付けして、滞納されて、散々だった。

 管理する不動産屋ダメなやつ。あの地域破たんするよって。


 新築何もしなくていいよ。場所いいから、土地上がるし・・・ってスーツきて

 


 じゃその所有しているアパートの人は、何なんだ。大切なお客様です

 高いステーキ食えないかもしれない。じゃ美味しいラーメン作ればいいじゃない


 少しってなんなんだろう思いっきり汗流そうよ。

 何もできない俺でもできた。

 そう、思いながら仕事している。


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去年スタッフが探した優良物件

 うらやましい限りである。築浅高利回り、担保評価がある

 こんなのが、現在でも、少しある。 少ししかないともいえる

 これが、購入できたのは、決断力であった。スピード勝負

 そんなのが、ポイントである。一瞬で決まる


 一緒にすっ飛んで見にいき、スタッフに買われてしまった

 現場を見て、判断する。

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 それを、見つけるのが、大変である。

 このような場合、新築で建てたオーナーが損をする事になる

 採算があわない、原価割れで手放すことになる


 そこに購入の旨みがある。ちなみな、相続がらみの場合、抵当から外れて

 いる場合がある。

 しがらみがなくていい。

 このような場合、物件のどこかに、新築で建てた方の思い入れがある

 これも、その一つがある。思いのこもった木が植えられていた。


 私は、これを木を大事に育てていくことが大切だと思っている

 ほっとくと虫にやられる。写真には写っていないが・・・

 購入者は、物件の収益に興味を持ち売主は先祖からの木を気にしている

 そこに、土地への思いの違いを感じた。


 大家としての商売をこれからしていくわけだが、近くにすんでいる方と心が触れ合うためには

 そのことを気にすることができる大家がいいと思う

 それは、その人がもっている、内面からでてくるもので、ハートである


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テレビ、ほかの人のBROGを拝見すると

 将来地方が破たんする、東京に集中すると述べられています

 だから、地方はやめて、東京に住みましょう、買いましょう

 
 それが、勝ち組なのかもしれない。


 だけど、そう予想できるなら、そうならないような社会にしなければ

 いけないのではないのか。

 本来、日本人のいいところは、困った人を助ける精神がある。

 
 地震の時はどうだ、その時は、助けようとしたではないか


 私は、運よく都内のいい場所に少しながら土地を所有していた。

 もう少しあれば、半分残し、半分売って地方に投資した

 悩んで、面倒で全部売って、地方をメインに投資している


 地方では、将来がないと若者は出ていく現状はさけられない。

 仕事がないからだ

 でも、地方はいところだ。人情がある。将来戻れるところにする場所だ

 また、定年になっても、移住するのはもってこいの場所だ


 住む場所に、近くにスーパーがほしい、病院がなくなってはいけない。

 過疎化が、すすんではいけない。避けられないなら計画的に進んだ方がいい

 ・・・と、物件を購入して、その中で住んで見て、ぼくはそう思います。

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 私は、地方に投資して、一人暮らしで戸建に、1Kのアパートに住み、

 年金暮らし、生活保護の人と会ってきた

 歩いて行けるところにあったスーパーが無くなり、病院がつぶれて

   どうかならないかなんて話をする

 お先真っ暗だあなんていわれる。

 これでいいのか・・・・・都内で、ベンツに乗り高層マンションに住みたいが、

              俺は遠回りすることにした



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私は、コインパークのおかげで、生活させてもらう事が

 できた。少しだが、土地持ちだったからだ。

 基本月極駐車場よりいい。

 しかし、撤退も、賃料の減額も後をたたない

 私の土地が大大丈夫だったのは、賃料以上の収益があったからだ

 病院を利用する人が使っていた。

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 コインパークの契約は、貸主、借主双方いつでも、数か月前に

 連絡すれば、解約できる。

 解約を前提に、考えて購入する必要がある

 しかしながら、解約しないような場所で利回りがいいものを探したら勝ち組で

 ある。

 
この世にそんな甘い話は非常にすくない。

 それよりも、購入して騙されないように気をつける事が大事である。

 その基準は、更地で売却しても、割が合うことである。

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