大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記

お金がない時はキャシュフローを重視しよう・・築浅高利回りボロ物件の再生と綺麗に維持したら目標CFに到達した。           ・・・・・ ポンコツの俺でもできた。大家業は継続することだ。日々感じた事を日記にしています  

2014年04月

昨日、急きょ、物件を、買付一番手のとして契約する事になった

 手付金を用意して、銀行との融資の約束をして、前日、概要書、広告

 及び契約書、重説が届いたので読んで、現場で確認した。

 不可解な点があったからだ。

 
 このアパート、間取りがLDKなので、売却価格との

 兼ね合いから、買うことにした。

 不可解な点は、本当はDKではないか。売りたいから過大広告ではないか心配だった

  広告
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  物件
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 間取り
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 売主さんが、先に来ていて、とてもいい方である。

 不動産屋さん後から来た、個人的には、とてもいい方である。

 結局、DKだった。

 残念であった。・・・ 高く売りたい気持ち、俺本当にわかります

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店舗の駐車場を購入してみた。

 サラリーマン時代、たくさん土地を所有している

 人だらけの会社でした。

 その土地を有効活用できる場所かどうかで天と地の差があった。 

 急に資産家になる人が多数いた。

 それは例えば「セブンイレブンに駐車場を貸すことになった」同僚

 「運送会社に貸すことになった」先輩、

 その後、生活が急に豊かになった。

 うらやましい、土地持ちはいいな。俺はない


 だったら、購入してみよう・・・ということでスーパーの駐車場を購入した

 利回り16% 高利回りの弱点は店舗が撤退した時である

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 購入して見ないとわかない。撤退した時の、作戦を考え始めた

 お店が繁盛するよう神様にお祈りする。

 空いたスペースで自分で何か商売することも考える。

  
 店舗が空いたときに、空室が続くのは、オーナーが不動産屋任せで

 入れてもらおうと、都合のいいことを考える事にある。


 そんな都合のいい話はない。土地を取得していく事は、売却するまでは

 自分から、アプローチしていくことである。

 昔から商売で成功する大家さんは、そんな事を上手く回している。

 利回りが低くい今年は、面白い物件を購入して、楽しんで、トライして見る


 今回の店舗は、駐車場の一部が店舗にかかっているが、借地契約をしていない

 駐車場の場所が店舗の中で大事な場所だったこと

 店舗は80年続いているので、その場所に対する住民の潜在的関心度が高いことが

 面白そうでトライして見ることにした。



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大家を始めてようと、最初の投資から8~10年経った。

 当初は、今よりも、利回りがいいメリットがあった。

 今投資するのは、残念だといえる。 

 しかし、質の悪い物件も多々あった。業者もいた。

 競売など本の通り行動して、何度か危ない経験もしてきた。

building_apart

 そんな時、ブログが始まった。生の声である。

 そのブログ内容が、良いも、悪いも、関係ない。

 ただで、そのことを、自分自身の判断で行動できる材料となった



 健美屋さんなどのサイトが始まった。

 おかげで、何度も助けられた、そして何度も騙された。
 
 そして、今がある。当時より、経験がついた。自分の投資スタイルができた。

 感謝しかない。


 今も、投資する貴方を助けるというセミナーと称して、自分の儲けのためのセミナーも

 当時より多々ある。


 それを含めて、経験できる。

 これらが、なかったら,良い物件にも出会えなかった。

 
 実際、利回り20%のマンションは、ブログのサイトのコミュニティで

 見つけた。

 健美屋さんのサイトでも、見つける事ができた


 築10年利回り20%買えた。健美屋さんと会ったこともないが、感謝である。

 よくスタッフが、いい時代に買えたから・・・というが、良いも悪いもある

 屑業者ともめたことも何度もある。

 今、ブログを見れば、ネットのみで、どう修理すればいいとか、どうすれば

 融資が通るかわかる時代だ。本当にありがたい



 追伸・・・

 セミナーに行くと、自分に自信がないので、来ている。

 わからないから聞く。それはいいが、教える人を信用して、失敗した人を

 見てきた。

 専業大家になれて思うのは、聞くことでだけではない、行動する事であった。

 その行動は、お金がない方がいい、属性がない方がいい。

 そんな状況で、協力する仲間が本物であった。


 お金があるということのみで、近づく人間は屑であった。


 お金があっても、ないといって、使わずに、不動産投資をする方が、いいと思う
 
 それでも、近くにいて協力する仲間、それが、人生楽しいとわかってきた。

 みんな大家に人生をかけているはずだ。大金を払っている

 困るときもあるはずだ。 

 儲かる話も、困った時に逃げる奴とつるんではいけないと思う。

 逃げる奴は、常に逃げれる状況にいる。仲間は逃げれない状況でもいてくれた。

 
 ポイントの一つとして経験した。


 「これ、一棟で新築、中古を問わず、儲かります。楽できます。何もしなくて年収1000万」

 いいですよ、買って、困ったらいつでも、相談してください。

  こんなのは決してない・・・



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半年前に、マンションの修理をした箇所がひどくなっていた

 やっかいな水回りである。

 配管がつまっていた箇所、入居者がいる時は、一年に一度

 高圧洗浄でクリーニングしてしのいでいた

 退去したので、、この道30年地元のプロの水道やに、直してもらった。

 はがして、配管を交換して、50万で直した。

 ところが、ひどくなった。この業者、甲府の指定業者リストの一番にのっている

 甲府市のホームページのは、こちらの指定業者に依頼してくださいとのっている

 しかし、直っていない

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 修理後、報告書を送るといっていた。当然である。・・・が、それなのに、

 ひどくなり、逃げててしまった。

 だから、原因がわからない。


 大きなマンションの修理は大変である。


 余談になるが、マンションの修理は今まで2500万円かかっている。一棟のアパートが買えた。

 そこを承知で購入する必要がある。

 私は、そのために、2000万円値切って、利回り20%で購入した。

 そこで、へたをすることをしてほしくない。

 利回り12%で購入したら、破たんしていた。

 当時、購入して失敗したといっていたセミナーの講師は今売却できてよかったと

 話している。10%で売れるのである。


 それを承知で購入してほしい。


 話は脱線したが、マンションの配管を業者は直せる人は少ない。

 それだけの経験をしていないとできない。

 木造住宅の修理しかしていないから下手をして、雲隠れしたと思料する。




 これから、直さないといけない。

 そんな事は楽しい大家業ではない


 大家を楽しむということは、入居者様に喜んでもらえる住まいを、自分の裁量で

 提供できることだと、思う。



 サラリーマン時代も、自分のできることで、お客様に喜んでもらえる事に

 やりがいを感じた。


 会社の方針で、その商品を買いたくもないお客様に、自分を売り込んで

 かってもらった。嘘をつくわけだ。ストレスである。

 何も楽しくない。罪悪感が今でも残る。


 自分で社長をして、自分の責任でできる大家は楽しい。

 嘘をつくことがない。

 
 絶対、配管を完璧に直す。入居者はこの一階の部屋を喜んで入っている

 歩けないお母さんのためにこの部屋を希望した。

 昨日、いい水道屋に巡り合えた。

 このような修理をした経験をした事がある。修理を依頼した。


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いい古い駐車場の購入をしたことがあります

 利回り20% 300万円で購入しました。12台

 一番効率がいい。見た目じゃない。

 いまでも、何も修理ない。今後もない

 駐車場は、新築の必要ない

 でも、東京、かっこいい一棟のマンション、アパート新築で買いたい

 ・・・が、土地持ちじゃないと、あわないと思う



 地方・・これが、収益性いい

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 当然、よくないのも多数ある

 過疎化・・購入は難しい

 当時大手サイトの他に、「田舎暮らし」検索なんてしていた


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